華麗なる復活劇を見せている地域市場 ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からアメリカ不動産市場の中で

「かつては廃れて治安も悪かったけれども、
今では見事に復活して発展しつつある、投資を検討したい地域市場」

をご紹介しています。

不動産は「ロケーション、ロケーション、ロケーション」と呼ばれるとおりで、投資活動においてはとりわけその成否は立地に大きく影響されてきます。

以前は良好な地域だったかずは、10年程度でガラリとその雰囲気が変わってしまう地域市場は数多くある仲、その正反対に

「10年前は昼間も歩けなかった地域だけれども、最近はすっかり見違えたよね」

そんな地域市場も存在するのです。

昨日は今のアメリカ不動産市場で見事に復活劇を見せている街のトップ、ミシガン州デトロイト市のリバータウンをご紹介しました。

今日はトップ2~3までご紹介していきます。

2.リトルハイチ/リバティシティー(フロリダ州マイアミ市)

郵便番号(zip cord):33127
物件中間価格:$375,100
過去5年間の物価価格変動率:+205.9%
過去5年間の世帯収入変動率:+23.6%
過去5年間の大卒かそれ以上の学位修了者変動率:+87.8%

フロリダ州マイアミ市の風光明媚なビーチ沿いの町並みは私(佐藤)も大好きで、何度も足を運んでいます。

寒流で冷たい海水の西海岸ビーチよりも暖流の東海岸ビーチは親しみやすく、かつ西よりもはるかに真っ白なビーチの砂は世界でも有数の観光スポットの一つです。

けれどマイアミはそんな有名な観光スポットでもあると同時に、高い犯罪率でも有名な都市ですね。

人気の高い都市である一方で、その犯罪率の高さが足かせになっている一面も見逃すことは出来ません。

ところが、このマイアミ市の一画に今注目されている地域市場があります。

「リトルハイチ/リバティシティー地区」です。

例えて言うなれば、リトルハイチ/リバティシティーは広いマイアミ市という大海原の中でひょっこり海面上に頭を出す小さい島のようなもの。

海抜高度の高さ

ほぼ毎年被害を与えるハリケーン

この二つが要因でマイアミの洪水保険は異常な高さで推移しています。

そんな高額な物件維持費という海に溺れる中、リトルハイチ/リバティシティー地区はマイアミ市の真ん中でひょこり頭を出すように未だに25万ドル以下の物件が多く存在しているエリアなのです。

このフロリダ州マイアミ市のど真ん中で25万ドル以下の物件が未だに購入できるというのは数字だけみれば大バーゲン。

近年はこの穴場に目をつけた投資家達が資金を投じた結果、地域の物件価値は目に見えて上昇してきています。

その不動産物件中間価格は2019年4月時点で$375,100まで上昇しており、それに伴って暮らす層が大きく変化してきているのです。

この流れにマイアミ市も乗じ、「The Magic City Innovation District」と呼ばれる10億円規模の土地開発を計画中です。

3.ロックウッド(ノースカロライナ州シャーロット市)

郵便番号(zip cord):28206
物件中間価格:$280,000
過去5年間の物価価格変動率:+100.9%
過去5年間の世帯収入変動率:+28.5%
過去5年間の大卒かそれ以上の学位修了者変動率:+61.8%

ノースカロライナ州シャーロット市の近郊は不動産投資市場として私(佐藤)も注目しています。

IT産業を中心に若者が経済を盛り上げている地域が多く、全米から優秀な人材が集まって街全体がインキュベータの機能を呈しているのです。

先日、アメリカ全土から投資家が集まるコンベンションで知り合った投資家にシャーロット在住の方がいました。

元々の出身が佐藤が暮らす地域の近所、かつ数年間日本在住の経験があったことから意気投合。

彼はフリップ業者ですが、話に聞いていたシャーロット地区のフリップブームの有様を赤裸々に語ってくれました。(このような知り合いが増えてくるとありがたいものです。。)

そしてこのような力強い経済を背景に、近年はシャーロット市近郊でも積極的な不動開発投資が行われてきました。

その一つがロックウッド地区です。

ロックウッドはシャーロットダウンタウンから車で10分という、郊外の街として発展するに十分な立地条件を備えています。

ところがこのロックウッド、一昔前までは地元人も近づかないような街の中で最も危険なエリアの一つだったのです。

ここに近年果敢に資金が投じられてきた結果、現在の物件中間価格は$300,000近くにまで推移してきています。

地元の力強い経済力と雇用機会の継続的な充実があればこそ、投資家も自信をもって資金を投じることが出来るわけですね。

そして当ブログでも都市郊外が今のアメリカへの不動産投資としては狙い目であることを度々お伝えしていますが、このロックウッドもご多分に漏れず、郊外の優れた街として立地条件を満たしていることから投資対象となり得たのです。

かつてこの地域の賃貸物件では家賃延滞率が高い特徴もありましたが、一度強制退去でテナントを出した後は物件をピカピカに仕上げて価格を上げ、その結果暮らす人々の層も変わりつつあります。

「あれ、こんなにキレイだけどいい価格じゃないか」

「シャーロットダウンタウンから10分でこれなら悪くない」

そんな認識が近年広まり、地域一帯が見事に生まれ変わりつつあるのです。

「昨年までは古いアパートだったのに、今では割高なコンドミニアムに変わっている。。」

そんな明るい将来を感じさせる開発がロックウッド地区で始まっています。

明日に続けます。


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