不動産投資の実例(クロージング:2019年4月) テナント付きの物件を購入する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ご承知のとおり、私(佐藤)はアメリカで不動産投資を志す方々のサポートをさせて頂いています。

一個人としてアメリカを相手に不動産投資を行い、

アメリカで暮らす人々に住の機会を提供させて頂くことで対価を頂戴し、

安定した不動産市場を背景にキャピタルゲインでもリターン得て、

結果として、投資家の方々は資産形成を着実に進めていかれます。

そして私(佐藤)は販売業者ではなくあくまでサポーターですから、水先案人として

「不動産投資家として独り立ちして頂くこと」

を共通の目的として、支援を継続しています。

そこでアメリカ人と全く同じ土俵に立って物件選びを一緒に行いますが、その中で「大当たり」の物件に遭遇することが稀にあります。

すなわち、たった今市場に出ているナマモノの物件を選定する上では

① 物件選び

② 価格交渉

③ 購入契約

④ 修繕交渉

⑤ クロージング

⑥ リノベーション

⑦ 賃貸マーケティング開始

⑧ テナント申込み者の入居可否判断

という段階を一つひとつ踏んでいく必要があります。

それぞれの過程にそれなりの期間がかかりますが、仲介業者を入れずにこれらを全て自分で行うだけにリターンも大きいわけです。

そこで通常の段取りで上記① ~ ⑧の過程に進んでいきますが、

① 物件選び ~ ⑤ クロージング

の過程が修了した直後にいきなりリターンが発生する場合があるのです。

それは「テナント付き」の物件。

今日は、テナント付きを購入された実例をご紹介させて頂きます。

投資実例:神奈川在住 T様

(写真はイメージです)

Tさんが私(佐藤)にお問合わせ頂いた際には、Tさんはすでにテキサス州で物件を取得されていました。

しかしながら二軒目以降は業者は介さずに、ご自身でアメリカ人と同じ土俵に立って物件を取得したいと願われたのがきっかけです。

スカイプ面談の後に物件選定を開始しましたが、Tさんは慎重なご判断の中にも一度方向性が定まると猪突猛進され、けれどもまたスピードを緩めて熟慮されるような、非常に柔軟なスタイルが印象的でした。

そしてご自身でも積極的に物件選定に動かれ、私(佐藤)が選んだのではなく、この度はご自身で大当たりの物件を発見されたのです。

それはすでにテナントが入っている物件。

1996年築
売主売却希望価格:$140,000
実際の然るべき市場価値:$147,660
テナント入居中:家賃$1,265
表面利回り:10.5%
実質利回り:7.2%

最初にTさんが「この物件はどうでしょうか?」と持ってきてこられた時、私は一瞬目を疑いました。

然るべき市場価値よりもかなり安く出されているのに、

・テナント付(今後も継続して入居の意思)
・物件状態が非常に良い(外観を見る限り明らか)
・立地が非常によく賃貸人気のエリア

と、あまりにも良すぎる条件に見えたからです。

市場に出たてのタイミングで物件内の写真公開もまだでしたが、それでも現在のメンフィス市場ではこの手の物件は数日と待たずに売れてしまいます。

このような場合、条件が良いのであれば迷わずにオファーするべきです。

物件の状態は契約期間中に専門家を入れて調べ、またその結果で修繕見積もりを取ることで売主としっかりと交渉ができます。

仮に修繕交渉が合意に至らなければ、契約は無効となり手付金も戻ってくることになります。

その後のオファー直前にMLS上の対象物件情報が「as is(家主は物件を修繕しない意味)」に切り替わりましたが、佐藤からは

as is は「現状のままで引き渡し(売主は業者を雇って修繕することはしない)」という意味になりますが、

言い換えると

「私(売主)は契約期間中に施工業者を雇ってクロージングまでに修繕を行うことはしません。」

という意思表示となり、別の言い方では

「業者を雇う労は引き受けませんが、その分値引きは可能です。」

というのが共通認識となります。

今回の物件はすでにテナントが入っている為、

いずれにせよクロージング後からテナントの退去までの期間はリノベーションをかけることは出来ないこととなります。

(結果的に、いずれにしてもas isの販売になる)

売主も、「テナントが入居中ですので契約期間中に売主が修繕することは出来ませんよ」というニュアンスでas isを加筆したのではないでしょうか。

また、Inspection Contingencyそのものは通常の契約どおり履行されるべきですので、テナントに断りを入れた上で契約期間中に

1.物件調査

2.「1」を元にする修繕費用見積もり

この2点は押さえ、その結果をもって値引き交渉に臨まれるとよろしいかと存じます。

結果、今契約でなされるべきこととに変わりはないかと存じます。

見積もり結果

今回のオファー価格

平均市場価値

これらの数字を並べ、契約期間中にどのように交渉するかを検討されるとよろしいかと存じます。

しかしながら、それとは別にTさんの方で写真公開を待ってから

オファー価格を再考されたいようであればそれでもよいかと存じます。

今回のオファーは交渉のスタートの価格ということになります。

契約期間中に修繕見積もりの結果をもって、値下げを要求することは可能ですので、

写真を見てから、スタートのオファー価格を再考したい、ということであればそれでもよろしいかと存じます。

このようなアドバイスをさせて頂きました。

その後Tさんは実際にオファーされ、案の定複数のオファーが入ってきましたが果たせるかな、Tさんは無事に購入権を得ることが出来ました。

最終的に最終購入価格は$143,450で落ち着き、147,660の市場価値からすれば十分に納得のいくものでした。

また後の物件調査でも証明されましたが、入居中のテナントは非常にキレイ好きできちんと自身でも手入れしてくれながら入居されていることが分かりました。

地元担当者も

「This is home run !!(これはホームラン級だよ!!)」

と物件の質の良さに驚きのコメントでした。

現実には、

・テナント付(今後も継続して入居の意思)
・物件状態が非常に良い
・立地が非常によく賃貸人気のエリア

このような好条件の物件は狙って巡り会えるものでもないと思います。

実際に、このケースでは売主は事情があり売却を急いでいた背景もありました。

そんな中、Tさんの決断と行動の早さから複数のオファーの中を抜けて見事な価格で購入が実現したのです。

そしてこの項を上げている時点で、すでに家賃収入が入り始めているご報告を頂戴しています。

最後に、Tさんよりご感想を頂いていますのでご紹介させて頂きます。

私が米国不動産を購入したきっかけは、昨年義弟が住んでいるシアトルに遊びに行き、アメリカでは中古物件の価値が劣化しないというのを肌で感じた事でした。

この時はあまり丁寧に検討せず、せかれされるまま日本のフリップ業者からテキサス州の物件を1件購入しました。

恥ずかしい話当時はzillowやredfinの存在も知らず、追加で投資をしたいと思って情報収集している中で、この物件はそれ自体は悪い物ではないものの適正価値からかなり上乗せした価格で購入していた事がわかりました。

追加で米国不動産に投資をしたいと思っていたな中で、どうせならなるべくフェアバリューに近い値段で購入したいなと思い、思い切って佐藤さんにメールしたのが佐藤さんにコンサルティングをお願いしたきっかけです。

他にもブログを書かれてる方がいる中でなぜ佐藤さんにコンタクトをとったかというと、情報量の多さ、情報を発信している期間の長さ、具体的な案件紹介や利用者の感想の豊富さの3点が理由です。

サポートをお願いしてまずはskypeで顔合わせしました。

そこで投資目的や投資予定金額などを相談し、現在は当初イメージしたポートフォリオ通りにメンフィスで既に2軒購入し、間もなく3軒目のクロージングを迎えます。

私は株式や為替の投資経験はそれなりに長いのですが、不動産投資は日本でも経験がありませんでした。

佐藤さんおよび佐藤さんが組んでいる現地のリアルターに依頼して一番よかったと思うのは、本音で意見を言ってくれる事です。

佐藤さんは不動産投資家の立場として、私の不足している経験を十分に補ってくれました。

興味ある物件に関して意見をお聞きすると、プロジェクションなど定量的な分析と共に物件がある地域の特性なども含めて意見をくれ、データベースの適性価格から、購入希望を入れるならいくらくらいの範囲が適性かなども教えてくれました。

かなりの数の物軒に関して嫌な顔せず教えてくださったことで、私が興味を持つ物軒像が自分の中でつくられていきました。

佐藤さんと組んでいる現地のリアルターは、よく足を使って動いてくれ、適格なアドバイスをくれました。

私が興味を持った物件でも、現地に行ってみたら隣人たちの質がよくなさそうだ、ハザードマップで洪水になる確率が高い地域だ、など簡単に購入させてくれませんでした(笑)

実際に素早く足を運んで家の中まで見て写真をとるという労力を使って、あえて購入をすすめないという姿勢にとても信頼を感じていました。

実際に1軒目がクロージングしてまず思ったことは、やっと佐藤さんやリアルターにフィーが払えて嬉しいということでした。

欲しくても競り負けた物軒もありますし、1軒購入するまでにかなりの数の物軒について精力的に動いていただいていたので率直にそう思ったのだと思います。

自分から積極的にフィーを払いたいと思った経験は記憶している限りほとんどないので、winwinを体現している佐藤さんには同じビジネスマンをして尊敬の念を覚えます。

もうすぐいったん当初の想定通りに購入を終えますが、また購入する機会があれば佐藤さんに相談させてもらいます。

購入物件の管理サポートも含め、引き続きよろしくお願いします。

(神奈川県ご在住 T様)


Tさん、今回は支援の機会を頂戴しありがとうございました!

過分なお言葉に大変恐縮しますが、、実際には私の方がTさんの物事に取り組むご姿勢から数多く学ばせて頂きました。

引き続き物件管理フェーズでも支援させて頂きます。

これからもよろしくお願い致します。

。。。

余談ですが、メールでやりとりを繰り返す中でどうやらTさんは午前4時台には起床して1日をスタートダッシュされていることに気づきました。

成果を上げる方々には早起きの方が多いとはどうやら本当のことだと、良い習慣に影響されやすい佐藤は早速模倣させて頂いています(笑)。

このような習慣は同志がいると続くものですが、おかげさまで誇張ではなく1日のパフォーマンスが倍以上に飛躍していると感じています。

本当に感謝です!!



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