アメリカ市場の家賃が再び加速している

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

社会のインフレ上昇率に伴い、通常は家賃も上昇していきます。

この現象は世界中に見られ、とりわけ経済格差の大きい地域ではその不動産市場の賃貸料が上昇する傾向が大きいようです。

アメリカ国内でも住宅市場の家賃上昇はもちろんのこと商業物件でも同様の傾向が見られ、私(佐藤)が借りるオフィスの一つも年々賃料が上昇しています。

相応の利益を出していかないことには同じ場所でのビジネス継続は厳しくなりますし、社内のノルマは現状維持では成り立たないわけです。

一昔前と比べると、街のオフィスモールのでは新しい古いに関わらず明らかに空室率が増えていますからね。。

そして住宅物件への不動産投資においてはこのアメリカ不動産市場の家賃上昇率は気に留めておかなくてはならない要素の一つです。

「この物件に現時点で投資すると、どれくらいのリターンが期待できるのか?」

そんな投資家目線の理に終始することは当然大切ですが、テナント視点に立って

「今のアメリカ市場はどれくらいのペースで家賃が上昇しているのか?」

「賃貸を必要とする人々が支払えるレベルなのか?」

「今後の傾向はどうなるのか?」

このような角度からも全体の傾向を把握しておくことは大切です。

これは日本でも同じかもしれませんが、その実アメリカでも多くの人々にとっては家賃は生活費の中で最も大きな負担であり、かつ年々家計簿を圧迫する最大の要素になっているからです。

そこで今日は、2019年第1四半期を終えた現時点のアメリカ不動産賃貸市場の動向について整理しておきましょう。

2019年の賃料上昇率に注目

アメリカ合衆国労働局の発表によると、2019年3月度におけるアメリカ賃貸市場の家賃は昨年比で3.7%の上昇でした。

昨年の3月に

$1,000の家賃であれば$1,037

$1,200の家賃であれば$1,244.40

になっている、ということです。

この家賃はアメリカ全体の平均賃料約$1,500よりもずっと低いものです。

そしてこれらの価格帯の家賃を支払っている人々が経験しているのは、日本円にざっくりと換算すると

「毎年4,000円~5,000円の範囲で家賃負担が増加している」

ということになります。

賃貸を必要とする人々にとってこの「1年間に4,000円~5,000円の支出増加」は楽でしょうか?

決して楽ではありませんね。

給料が毎年4,000~5,000円上昇してようやく現状が維持出来ることになりますが、果たして単純にお給料が毎年順調に4,000~5,000円上昇するのかが問題です。

そして先の家賃上昇率3.7%の数字は昨年2018年の平均(3.6%)以上の数字でした。

そこでこの家賃上昇率に対してアメリカ国民の時給上昇率はどうなっているのかといえば、昨年同時期との比較で3.2%に留まっています。

すなわち、今のアメリカは以前と変わらず

「賃金上昇率と家賃上昇率のバランスが取れておらず、賃金上昇率が家賃上昇率に追いついていない」

ということです。

ということは、同じ仕事を続けて給料が上がらないのであれば「いずれ現状維持が出来なくなり、引越しを余儀なくされる」ということになります。

このことは賃貸市場においては空室率に影響してきますから、今のアメリカの

賃金上昇率

家賃上昇率

この2つの因数については今現在アメリカ不動産に投資しておられる方々、またこれから投資しようと考えている方々は常に把握しておくべき数字だろうと思います。

そしてまた、ここにキャッシュフロー市場に投資する意義があるのです。

例えばメンフィス市場の場合、スイートスポットと呼ばれるリターンが最も大きくなる傾向の家賃幅は

$1,000 ~ $1,300

あたりです(単純に家賃のみならず、回収率等も含めた上での傾向)。

またここよりも地域が良くなると$1,400台から、更に富裕層の地域になると$1,600台からと賃貸物件がありますが、富裕層の地域ですらアメリカ賃貸市場の平均程度に収まるのです。

これがキャピタル市場になると、例えばカリフォルニア州では$2,000台や$3,000台の家賃は普通になってきますから、とても普通の収入では暮らすことは出来ません。

このようにテナント目線に立ってみると、少なくとも家賃収入を期待するのであればどこの市場に投資するべきかがよく見えてくるのではないでしょうか。

これが理由で、少なくともアメリカで不動産投資を行う人々はアメリカ賃貸市場の変化について敏感になっておく必要があります。

明日は、アメリカの賃貸市場変化についてもう少し深掘りしてみましょう。


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