ゲストハウス付きの家を購入する前に

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

米国から飛行機で北に数時間飛ぶとすぐにカナダに着きます。

たまにカナダの不動市場を現地で観察していますが、チャイナマネーは噂以上です。

バンクーバーやトロントは今でも不動産市場がチャイナマネーに湧いており、建設中のマンションは計画段階からすでに満室になります。

デベロッパーは投資家たちから前はらいで支払ってもらう形で余裕綽々に建設に臨めるわけです。

現在は世界的にリゾート地のホテル建設はこの手法ですね。手堅い建設計画のみを先に立て、それを投資家に開示して資金を先に集める手法で開発が進められています。

そしてカナダではマンションのみならず一戸建て物件もあちらこちらで新築が建設されており、その買主は大方は中国人です。

このように書くとカナダの不動産市場に対して色眼鏡をかけさせてしまいかねませんが、けれどもチャイナマネーの良し悪しの意味ではなく、それが現地を視察した後での率直な感想なのです。

そしてカナダでは一戸建てを建設する場合、大抵は地下室を併設します。

厳密には地下部分は1~3ベッドルームの完全な独立した住居になっており、玄関も地上界とは別に設けられて別世帯が暮らせるような作りになっています。

つまり、最初から賃貸用に地下室を併設して新築を建てるのがカナダでは半ば当たり前なのです。

地上階から上は自分たちが暮らす一方で地下室をアパート物件として賃貸に出し、家賃収入を得て個人の不動産資産運営をプラスにしています。

米国の場合はこのような賃貸を目的とする地下室の併設を見ることはほとんどありません。

通常は賃貸収入目的では投資物件を購入するか、或いはカナダの形態に唯一近いのが「ゲストハウスを敷地内にもつ物件」です。

同じ敷地内でもいわゆる離れのイメージで賃貸用にゲストハウスがついている物件を購入するパターンがそれなりにあります。

そこからの家賃収入をもって自宅の固定資産税とランニングコストに充てるわけです。

ただし、賃貸用にと期待してゲストハウス付きの物件を購入する前には本当に自分のニーズに合うのかはよく調べてみる必要があります。

カナダの場合は地下室として完全に建物に一体化していますので難が少ないものですが、米国の場合は物理的に建物が別々であることが曲者なのです。

今日は、賃貸収入を期待して米国でゲストハウス付きの物件を購入する場合の注意点について押さえておきましょう。

そもそも増築許可は下りているのか

米国でゲストハウス付きの物件を購入する際に注意しておきたい事項の第一番目は、

「そもそもこのゲストハウスの建設許可は下りているのか?」

です。

「?」と思われるかもしれませんが、実は郡当局の許可を受けずに無許可で後に敷地内に増築されたゲストハウスは結構あります。

もっぱらこのことはゲストハウスのみに留まりませんが、基本的に現存する物件に何かしらの付帯工事を行う場合は当局の許可が必要となります。

(HOAに管理されている場合は、HOAにも審議をかける必要があります)

そこであなたがゲストハウス付きの物件を購入する際には、売主から「ゲストハウス増築建設許可証明」の類の書類を必ず見せてもらうようにしましょう。

通常は設計図はもとより、当局から許可を受けた記録が残っているはずです。

また売主が持たない場合でも役所に問い合わせることで簡単に確認が出来ます。

仮に許可の出ていないゲストハウス付きの物件を購入してしまった場合、購入して不動産権が譲渡されたが最後。

この場合はゲストハウスも占有権は保証されていません。

そもそも許可が下りていない為にそのゲストハウスはこの世には存在していないことになっていますから、不動産法で考えれば誰のものでもないのです。

そしていざ物件を売却する際に、今度は購入見込み者から「建設許可証を見せてください」と言われても見せることが出来ず、売れるものも売れなくなってしまいます。

法規制を確認する

そして二つ目に「増築は許可されているか?」と同時に「ゲストハウスとしての使用許可が下りているか」も確認しましょう。

この点も「?」と思われるかもしれませんが、増築の許可は下りていたとしてもゲストハウスとしての使用許可も下りているとは限らないのです。

「ゲストハウスとして見られるべき建物の増築許可が下りたのだから、即ちゲストハウスとしての使用許可は下りているのでは?」

と思いたいところですが、この「建設許可」と「使用許可」の二つは全く別々の話なのです。

この点は米国内のほとんどの当局では規制がそれほど厳しくはありませんので、ゲストハウスとしての使用が許可されないことはほぼないとは思います。

それでもその地域特有の規制はとりわけHOAに管理されている区域ではあり得る話ですので、購入前には必ず「ゲストハウス使用の許可が下りているか」も確認をするようにしましょう。

融資元に確認

ゲストハウス付きの物件を購入する前に確認しておきたいもう一つは「融資条件」です。

ゲストハウス付きの物件をローンを組んで購入する場合は、融資元にきちんとその可否と諸条件を確認しておきましょう。

商業銀行による通常の住宅ローン

FHAローン

VAローン

と米国には様々なタイプの住宅ローンプログラムが存在しますが、そもそもあなたが融資を受けんとするプログラムがゲストハウスに対してどのように対応しているのかは事前に把握しておく必要があります。

例えばFHAローンの場合はゲストハウスを有してかつ賃貸に出すことは許されていますが、「物件のオーナー本人が母屋を専有して第一住居としていること」と定められています。

またその融資審査においてはゲストハウスを賃貸に出した場合の見込み家賃収入も含めて金利が定められる場合が多くあります。

すなわち融資元としては「ゲストハウスを賃貸にだすことで収入が入る見込みだから、これくらいの返済は大丈夫だろう」と金利が高くなってしまう場合もあるのです。

これは全く嬉しくない審査要素ですね。

実際にはゲストハウス付きの物件を購入したとしても何らかの理由で他人への貸出をやめてしまったり、賃貸用として使い続けてもターンオーバーの収入が入らない時期も考えられます。

それでも高めに設定された金利は続くわけですから、とんだ重荷を背負わされることになるのです。

その為、ゲストハウス付きの物件を融資を引いて購入する場合はローンオフィサーとよく打ち合わせるようにしましょう。

。。。

かくして、カナダでは地下室を賃貸目的で作るのと同義で米国では賃貸目的でゲストハウスが敷地内にある物件を購入するパターンがそれなりに見受けられます。

実際、賃貸物件としてうまく回れば不動産資産運用がプラスになるものです。

それでも購入後にババを引くことがないように、そのゲストハウスは本当に賃貸用として使えるのか、あるいは投資としてしっかり回るのかをよく検討してから購入するようにしましょう。


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