【質問】物件のレイアウトは不動産価値と賃貸力に関係するのでしょうか? ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

物件レイアウトが不動産価値と賃貸力に与える影響についてお伝えしています。

昨日は前提の話に終始しましたが、不動産投資において成功を望むのであれば

論理思考で数字を厳しく見る

感性で建物を見る

この二つは上手に両立させる必要があります。

言い換えると、

投資家目線の数字

テナント目線の感性

この二つのバランスが大切になるわけです。

詳細まで数字に落とし込み、果たして投資として回るのかをきっちりと把握する。

自分がテナントの立場になった時に、その物件に自分自身が暮らしたいかを考えてみる。

このどちらかが抜け落ちると投資として回らない可能性が出てくるわけです。

ここから、レイアウトが及ぼす不動産価値と賃貸への影響についてみていきましょう。

不動産価値への影響

最初にレイアウトがその物件の不動産価値に与え得る影響について考えてみます。

究極のところ不動産価値を定めるのは誰かといえば、それは「買主」です。

zillow.comでもその物件の過去の取引履歴を確認することが出来ますが、そこにある過去の売却額はその時に買主(次のオーナー)が納得して受け入れた額に他なりません。

言い換えると、そこに記載されている過去の売買額は「買主の決断の歴史」でもあります。

つまり、不動産価値を決定するのはあくまでも買主なのです。

そして不動産物件の販売数は

住居用で購入

投資用で購入

を比較すると、当然ながら圧倒的に住居用が多くなります。

住居用物件の場合は十中八九、購入者は実際に物件を見て購入するか否かを決めるものです(当たり前ですね)。

そして最終的に価値を決める買主がその物件を評価する時に「物件のレイアウトを気にするか否か?」となると、その答えは明らかなのです。

⇛ リビングの使い勝手が悪い

⇛ キッチンでお料理をしながらリビングを見ることが出来ない

⇛ 光が入る窓の位置が良くない(窓の数が少ない)

⇛ 食卓を置くスペースが狭い

⇛ バスルーム内の浴槽スペースのとり方がイマイチ

このあたりは買主の感性に大いに左右されますが、悪い要素が重なると間違いなく購入希望者は少なくなりますし、結果として売主は値段を下げざるを得なくなります。

近所の物件は同じくらいの建物面積にもかかわらず特定の物件の価値が低いという場合、レイアウトの悪さが価格に影響している可能性が高いのです。

このことは売り手市場で物件の回転が早い場合も同じ。

買い手は冷静に見ていますからレイアウトの悪い物件は避けれ、価値は低めになりがちになります。

賃貸への影響

そこでレイアウトが賃貸に影響を及ぼすか?といえば。。

もうお分かりですね。こちらも確実に影響します。

アパートの場合はそもそも

「寝床があればよく、レイアウトにはそこまでこだわらない」

というテナントが多いのでそれほど問題はありませんが、一戸建てに対して投資する場合はそのテナント候補の分母は「家族世帯」を想定するべきです。

家族世帯に気に入られる物件であれば、家賃を割り勘で入居する学生や同棲カップルも高い確率で取り込むことが出来ます。

そして賃貸の場合もテナント候補者は物件の内覧に来ますが、この時に物件内に足を踏み入れた時の第一印象はものすごく大切です。

例えば玄関を踏み入れた途端に

「え、このリビング狭い。。」

と感じるようであれば、その時点で賃貸意欲は大きく削がれることになります。

声に出さずとも、このようなマイナス点は無意識にもテナント候補者の印象に残るものなのです。

そして大抵のテナント候補者は候補物件を数件見てまわりますが、印象が悪かった場合は最終的に決断する時に心に浮かぶ候補物件からは外されてしまいます。

ここが、

論理思考で数字を厳しく見る

感性で建物を見る

この両方を成立させる必要がある、という意味です。

いくら数字としてはいけるはずでも、基本に還って考えてみるとその収入は他の誰でもなくテナントの懐から出されます。

そして通常テナントは「ここに暮らしたい!」という感性で決断するものです。

すなわち、遠慮なく結論付けるとすれば不動産投資の成功は「テナントに好印象を持って頂けること」が不可欠な要素なのです。

そこであなたが投資家として物件を選ぶ際には

論理思考で数字を厳しく見る

感性で建物を見る

この二つは必ずどちらも意識するようにしましょう。

一番簡単なのは、あなたが男性で家庭持ちであれば妻に物件をよく見てもらうことです(想像以上に女性は鋭いです)。

私(佐藤)も物件の使い勝手の感性ついては妻に遠く及びませんし、女性に気に入られる物件はかなりの確率でテナントうけします。

独身の方であれば知人女性なりに率直な意見を頂くとよいのではないでしょうか。

反対にもしあなたが女性投資家で、物件の使い勝手を見る目は十分だけれども数字を見るのに助けが必要であれば、不動産投資の経験者かアドバイザーに数字の査定を依頼されるとよいと思います。

いずれにせよ不動産投資は一千万円台の買い物になりますから、あらゆる手段を使って

論理思考で数字を厳しく見る

感性で建物を見る

この二つをきちっと兼ね備えてた上で投資判断を行うことが大切であり、そしてこの二つが整ってくるとあなたの不動産投資成功率はグンと高まってくるのです。


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