【質問】物件のレイアウトは不動産価値と賃貸力に関係するのでしょうか? ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資のアドバイザーとして継続的に支援させて頂いている方から、下記のようなご質問をいただきました(すでに三件お持ちで成功を納めてきておられる方です)。

物件のレイアウトが物件価値や賃貸に与える影響はあるのでしょうか?

建物内の間取りが物件の価値やテナントを募集する際に影響するかというご質問です。

まずは前提のお話となりますが、世の中の不動産物件は基本的に二つとして同じものは存在しません。

アパートやコンドミニアムにおいて間取りが全く同じ戸はもちろん存在しますが、少なくとも一戸建てであればその建物が建つ土地によって違う制約が出たり、あるいは間取りは同じだったとしても

フロア

キッチン

バスルーム

ベッドルーム

階段

等に使われる素材やつくりはそれぞれ独特のものになります。

そして大抵は

その物件に与えられた区画

敷地内の建物面積

その土地の構造

等が建物の構造やレイアウトに影響を与えることになります。

もしあなたが一戸建て物件に投資する場合、MLS上の写真で見るだけでも二つとして同じものはないと思いませんか?

実際にそのとおりで、物件ごとに間取りは全く違うはずなのです。

そこで冒頭のご質問に戻り「物件のレイアウトが物件価値や賃貸に影響を与えるか?」といえば、これは確実に影響します。

今日から、物件のレイアウトが不動産価値並びに賃貸に与える影響について考えてみましょう。

不動産の成功要因は

もう少しだけ前提の話となりますが、ご質問にお答えする大切な要素になりますのでお伝えします。

ここはあくまで私(佐藤)の持論にもなるのですが、物事の成功の裏にはほとんどの場合二面性があるように思います。

表と裏、陰と陽のような正反対の関係です。

例えば、

Microsoft

Apple

Google

Youtube

Honda

。。。

これらの大企業の初期に共通するのは

「二人で創業され、それぞれが違う役割を果たした」

という点ですね。

この違う役割という二面性は、物事を成功させる上でとても重要であるように思います。

そしてあなたがもし不動産投資で成功しようと思えば、同じようにそこには二面性を働かせることが大切になると思います。

不動産投資において成立させるべき二面性とは

論理思考で数字を厳しく見る

感性で建物を見る

この双方をバランス良く兼ね備えることです。

実際のところ、あなたが目にする不動産投資関連の本やセミナーでは

⇛ 市場背景の説明

⇛ 利回りの説明

⇛ 短期減価償却の説明

等、ほとんど9割以上が論理的な話に終止するのではないでしょうか。

けれども現実にはいくら数字の上で理に適うからといって、物件を見る感性(テナント目線)を疎かにしていてはパフォーマンスは確実に悪くなります。

その反対も然りで、建物を見る感性のみに意識が行って数字として成り立たないのであればこの場合も失敗に終わってしまう可能性が大です。

その意味では、不動産投資の成功術の一つはあくまでもこの正反対の性質である

論理思考で数字を厳しく見る

感性で建物を見る

これら二つを上手に両立させることなのです。

そしてここが大切ですが、

「物件のレイアウトが物件価値や賃貸に与える影響」

というご質問の要点を二つに分けて、

レイアウトが物件価値に与える影響

レイアウトが賃貸に与える影響

この影響を考えた時に、そこに影響する大元の要因は前述の

論理思考で数字を厳しく見る

感性で建物を見る

この両者のうち、どちらだと思いますか?

間違いなく、後者の感性です。

物件のレイアウトとはオーナー自身が暮らす住居物件であれ、賃貸人が暮らす賃貸物件であれ、暮らす人々の感性を無視して成立することはありません。

そうすると、こと不動産投資においては物件を選ぶ際には殊の外「テナント目線」は欠かせない要素になってくるのです。

不動産投資は数字だけでは成り立たない

ことほど左様に、不動産投資は数字だけで成立することはありません。

その大元の収入はテナントが納めてくれる家賃収入であり、テナントが満足しないことには家賃収入は入らないからです。

アメリカのある著名な不動産投資関連の書籍にはこのように書いてあります。

(佐藤意訳)

不動産投資の場合、小ぶりで魅力を感じないように見える物件の方が実際にはリターンとしては大きい。

例えば全く同じ条件の二つの物件が隣同士で並んで建っているとしよう。

一つの物件は然るべき不動産価値範囲の最大値に近い価値がつけられている一方で、もう一つの物件はその半値で価値がつけられているとする。

するとその地域市場の需要と供給の要素は土地の価値を押し上げていき、近隣の家々と共に物件価値は毎年ほぼ同じ額で上昇していくだろう。

ここで先の不動産価値範囲が最大値レベルの物件が昨年比で10%上昇したとする。すると、この場合は半値であるもう一方の物件は20%の上昇になる計算だ。

。。。

理屈ではそうですね。その理論値に間違いはありません。

けれども肝心なのは、その小ぶりで魅力を感じない物件に果たして「ここで暮らしたい!」と喜ぶテナントがどれくらい現れるかなのです。

結局のところ全ての商売が成立する条件が「お客様ありき」であるのと同様に、不動産投資の成功もまた「テナント様ありき」なのです。

一方通行に投資家目線の数字ばかりを優先させて、テナント目線が抜け落ちていると

「おかしいなー、この物件は抜群の数字を出せるはずなのになかなかテナントがつかないな。。」

このような憂き目をみてしまうことも考えられます。

あくまでも不動産投資の成功術としては

論理思考で数字を厳しく見る

感性で建物を見る

この二つをバランス良く両立させることが大切であることを覚えておきましょう。

明日に続けます。


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