不動産投資の実例(クロージング:2019年3月) ワンランク上の物件を安く購入する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「不動産投資成功の基準は?」

と聞かれるとすれば、その答えは

「あなたの目的次第です。」

となります。

✓ 日本の将来を憂い、円のみならずドル資産を形成したい

✓ リタイヤに備えて現金を蓄えたい

✓ 子供の大学資金を準備したい

✓ 遺産相続の一つをアメリカ不動産物件にしたい

✓ 短期減価償却で所得を大きく下げたい

✓ 引退後は不労所得のみで暮らしたい

✓ キャピタルゲインで大きく稼ぎたい

等など、アメリカで不動産投資を開始する以前に、まずはあなたの投資目的を自分でハッキリ定める必要があります。

結局は投資スタイルとは自分の目的に沿っているか否かが大切ですからし、そこに絶対の正解はないのです。

「ROIをギリギリまで高めないと不動産投資ではない!」

そんなルールはどこにもありません。

本来流動性の低い不動産は初心者にも非常に分かりやすい性質があります。

(なので、性根がノンビリ屋の佐藤には合うのだと思います)

そして、これら自身の目的に沿う趣旨で数字を達成しつつも

「テナントに喜んでもらえる物件がいい」

「グレードが高めの物件を探したい」

そんな、テナントとご自身の感性を大切にする方々もおられます。

このような投資スタイルもまた正解であり、自分自身の感性に合う投資スタイルを定めたら、後はそこにフィットする物件が現れるまで辛抱強く探すことが大切なのです。

そしてひと度数字と感性で「ピンッ!」とくる物件が出るや否や、電光石火の如く契約に入ることが吉とでます(競争が激しい為)。

今日ご紹介するのは、そんな数字的な目標と同時にテナント目線の感性も大切にされるご夫婦投資家様の実例です。

投資実例:東京在住 Aご夫妻様

Aさんご夫妻は

ご主人 … 金融機関エグゼクティブ

奥様 … 元富裕層向け資産コンサルタント、小売業界向けコンサルタント(その他資産運用サービス各種)

という、ご夫婦揃って金融リテラシーが非常に高いお二人。

アメリカでの不動産投資開始にあたり、アメリカ人と同じ土俵で開始するべく支援のご依頼を頂きました。

アメリカでの不動産投資は初めてとはいえ、もともと数字にお強いことから終始にわたり非常にスムースにご案内させて頂くことが出来ました。

そしてご夫婦が選ばれたのは、あえて一言でまとめれば「ワンランク上の物件」です。

ここでいうワンランク上という意味は、

物件そのもののグレードが高い

入るテナントは高級感を味わえる

けれども物件価格は決して高くなく、十分に投資として成り立つレベル

というランクの物件です。

投下資金に対するリターンは最高レベルではないものの、それでも実質利回りは十分に7%には届く範囲。


(写真はイメージです)

ここで物件の数字と概要をご紹介します。

購入額:$151,700

見込み家賃:$1400(ここから夏場の為、$1495でもいけると思います)

*3ベッドルーム / 2バスルーム

*全室フロアリング(カーペットなし)

*洒落たツートンカラーの内装ペイント

*ジャグジー付きマスター浴槽

*バスルーム内に仕切られた専用シャワールーム

*グランテ仕様キッチン(主婦に人気)

*各部屋にシックな木造タイル

*マスタールーム洗面所は二人分(デザイナー引き出し付き)

*ウォークインクローゼット有り

*裏庭にBBQ専用囲炉裏(家族受けする)

*裏庭に広めのバルコニー(夏の団欒用)

いかがでしょうか。

ちなみにこの物件は主要道路に車で数分、かつ買い物にも非常に便利。

この安全な地域にこのグレードで$1,400の家賃は非常に安いものです。

テナント候補者は物件の内外を見るとたちまちそのグレードの高さに気づき、心が高揚すること間違いないと思います。

またこの物件は良好な地域の中で、市場価値が高い他の物件に囲まれています。

ということは、将来の価値上昇も非常に手堅いことが予想されるのです。

このようなワンランク上の、無意識にも暮らす人々の気持ちを高揚させてくれる物件はターンオーバーが発生しにくい傾向があります(自分がその立場であれば、長く暮らし続けたいですね)。

最後にAさんよりご感想を頂いていますので、ご紹介させて頂きます。

以前から、リタイア後に備え、様々な商品に分散投資するようにしてきた私たち夫婦ですが、やはり結局は殆ど円資産での分散となっており、改めて、ある程度まとまった額での外貨での資産運用を探しておりました。

その中で、若年層人口の厚さ、人口増加率、基軸通貨の安定性、インフラ、教育、労働市場、金融サービス、ビジネスの洗練度など、全ての面でバランスが良い米国への投資が第一の選択肢となりました。

中でも、活発な取引量や中古物件市場の成熟度など流動性にも優れ、建物比率の高さからの償却効果などの点で秀でている不動産投資に的を絞ることにしました。

ただ、とはいっても語学力、彼我の商習慣の違いなど壁は高く、素人がおいそれと手を出せるような投資対象でもありません。

そこで当初は、いくつかの米国不動産投資セミナーなどに参加したりしておりました。

ただ、参加したセミナーは、自社で物件を仕入れ、リノベーション等を施し、それを日本国内の日本人相手に売却するというものが殆どです。

そのため、そういったところは、物件を抱えているため仕入れ資金の回収の必要性などもあり、どうしても売り圧力も強く、提案された物件も、よくよく調べてみると、価格が手頃なものの場合は、治安の面で不安を感じるものもあり、あるいは、“節税できるのだから”と、実際の相場をはるかに上回る価格で売値が設定されているものが多いのが現状でした。

私たちが購入したいのは、普通のアメリカの人たちが、普通に自分たちが住むために購入するような、リーズナブルで住み心地の良い物件でした。

そんな中、ネットで色々と検索しているうちに佐藤さんのブログに巡り会うことができました。

読んでみると、全てが納得のいく話ばかりで、ぜひこの方にコンサルティングをお願いできればと思い、連絡を取らせていただくことになりました。

その後、佐藤さんが日本に帰られる機会があったので、実際にお会いしたのですが、書かれているブログから受ける印象そのままの、大変真摯で信頼のおける方だと感じ、すぐにコンサルティングのお願いをすることになりました。

そこからは、アメリカの不動産投資について全く無知な私たちの様々な疑問に、テンプレートではなく、一つ一つわかりやすく丁寧なメールでの解説をいただき、先日、とうとう、大変納得のいく物件を購入することができました。

購入した物件は、治安状態も調べていただいており、大変リーズナブルな価格で運用利回りも良く、また節税効果によるキャッシュフローも期待でき、今後訪れる年金生活に大変心強い助っ人となってくれそうです。

現在はご紹介いただいた不動産管理会社の下で修理を行っており、まもなく賃貸募集も開始される運びとなっており、大変楽しみにしています。

賃貸管理に関しても、佐藤さんに年間サポートをお願いしているので、不安なく賃貸事業も始められそうです。

佐藤さん、的確で丁寧なコンサルティングをいただき本当に有難うございました。

今後ともよろしくお願いいたします。

東京ご在住 Aご夫妻様

Aさん、今回はアメリカで初めての物件取得をお手伝いさせて頂きありがとうございました。

数字面をきちっと定めていかれるのみならず、テナント目線も含めた感性を大切に物件を取捨選択していかれる姿勢に私自身も学ばせて頂きました。

またお会いした際は人生の先輩であるお二人から示唆に富むお話をたくさん伺えて、本当に貴重な学びをありがとうございました!

引き続き、不動産管理のフェーズにおいてより本格的に支援させて頂きます。

これからもよろしくお願い致します!



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