学区はそこそこがよいという事実 ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からアメリカ不動産投資と学区の関係についてお伝えしています。

不動産投資関連の本で読んだか、セミナーで聞かれたかのいずれか(或いはその両方)で

「アメリカ不動産では学校のレベルが高い地域ほど投資が成功し易い」

このように学んで理解されている方が多くいらっしゃいます。

もちろんこの説が全面的に否定されることはないのですが、必ずしも正解ではありません。

また学校のレベルと不動産価値の関係は昨日お伝えしたとおり、小中高に限っていえば

学区が良ければ治安はよい

治安がよければ不動産価値は高い

故に、学区が良い場所は不動産価値は高い

この関係は成り立つと思います。

この原因は明らかで、衣食住の中でも住に関しては人々は治安の良い場所に集まる傾向があります。

一箇所に集まる過程では在庫物件数の限られた地域に多くの世帯が集まってくるわけですから、必然的に不動産需要の三大要素である

人口

人口動態

賃金・雇用機会

の中でも最大要因となる人口が増え、結果として不動産価値が上昇する現状が出てくるのです。

そしてその地域の治安水準を維持する意味で、意図的に物件価値水準を高止まりさせる傾向は実際にあります。

(このような地域は、2007年以降の不動産価格大暴落の影響をほとんど受けませんでした)

またその地域で暮らす為には毎月HOA(ホームオーナーアソシエーション)を支払う必要があり、この金額は治安が良い場所では毎月$300以上、ハイエンドになると毎月$1,000以上かかる地域もあるのです。

するとそれらの物件はいよいよ集まる人々の層が限られてしまい、いわゆる

富裕層の地域

ミドルハイクラスの地域

ミドルクラスの地域

という具合に、自然と(実際は意図的に)その地域で暮らす住民の所得に比例した構図が出来上がってきます。

ここに不動産需要の三大要素の一つである賃金から飛躍して、「所得の違いがもたらす影響」が現れてくるわけです。

これらの背景を元に、今日は地域の学校のレベルと不動産投資の関係について更に深掘りしてみましょう。

BもしくはB+を狙え

アメリカで不動産投資セミナーなるものに参加すると、よく聞く話に

「物件はBもしくはB+を狙え」

というものがあります。

アルファベットをして

A+、A、A-

B+、B、B-

C+、C、C-

と並べた時に、このアルファベットが意味するところは物件のグレードです。

その評価要素に含まれるのは築年数から始まる物件状態であり、すなわち物件全体の価値でもあります。

そしてこの評価で見た時に、「Aのレベルは買うな」と言われるのです。

同時に誰がつけたのか、このABC評価は対象物件が立地する地域に対しても格付けがなされています。

不動産投資用に出回っている資料には、その物件に関する項目に

「地域:B+」

などと格付けがなされているのです。CやDに格付けされている住民は怒ると思いますが。。

果たして、ここでもやはり「Aの地域は避けろ」と言われます。

Aの対象となる地域は想像して頂けるとおり、「治安が良く、学区の良い地域」です。

なぜアメリカの不動産投資セミナーではAクラスを避けるように教えられているのでしょうか。

普通に考えれば、治安がよく物件価値が高い方が不動産投資としても成功につながるようなイメージがありますね。

実は避けるように言われる理由は、学区の良すぎる地域ではリターンが低いのです。

学区はほどほどで治安の良い地域を狙う

このことを実例に近い数字でいきましょう。

キャッシュフロー狙いの投資であれば全米で指折りの一つがテネシー州メンフィス市です。

不動産価格が上昇しつつある現在でも実質利回り8%超えは未だにあり得ます。

このメンフィスにある学区と治安が最高レベルの地域でこのような物件があります。

価格:22万ドル

家賃:月額$1650

日本円にして17万円を超える地域ですね。

単純計算で表面利回りは

($1650 × 12)/ $220,000 = 9%

です。

この場合、諸々の諸経費を差し引くと実質利回りは良くて6%、悪いと5%に落ち込んでしまいます。

ちなみに、テキサス州の場合は5% ~ 6%で実質利回りが出れば御の字です。

自分の専門地域をこのように言うのもなんですが、高い固定資産税が足を引っ張ってしまいますからテキサス州への投資はキャッシュフロー目的としては成立しません。

そして、メンフィスのある区域に

「学区は中から下レベル、けれども治安は良い」

という場所があります。

価格:11万5千ドル

家賃:月額$1200

このレベルが今でもあります。

単純計算で表面利回りは

($1200 × 12)/ $115,000 = 12.5%

です。

実質利回りでは7%どころか8%を超えてきます。

上記二つの例はほぼ実数で出していますが、どちらがリターンが良いかは明らかですね。

そしてその理由も簡単に想像がつくはず。

すなわち評価がAの地域、Aの物件となるとグレードが良すぎるのです。

グレードが良すぎると、元本となる投資額はその高い物件価格のためにどうしても割高になってしまいます。

加えてグレードの高い物件、またグレードがさほど高くなくとも地域が良すぎる場合は固定資産税が高いのです。

その為、少なくとも投資リターンを最大化したい狙いがあるのであれば

「物件価格を極力安く抑える」

これが大前提になります。

とはいえ安すぎる物件はこちらでもお伝えしたばかりですが、比例して治安が悪くなってくる傾向があります。

物件は安すぎないように。

そして学区そのものは物件価値に相応する傾向。

ということは。。

そうなのです。物件価格を極力抑えてリターンを最大化したいのであれば、

「学区はさほど良くないけれども、治安はよい地域」

この地域に立地する物件を狙うことで、高いリターンを狙うことが出来るのです。

ただし、もしもあなたの目的が

「リターンにはそこまでこだわっていない。それよりも物件価値が着実に上昇し続け、高い家賃が取れる物件がいい」

すなわち、治安的にも抜群の地域で

キャピタルゲイン + キャッシュフローボリューム

この二つを狙っていきたい、というのであれば最高レベルの学区にある物件を狙うのでも良いと思います。

その一方で、あくまで投下する資金に対するリターンを最大化したい場合には学区は高くない方が有利であることは間違いないのです。

不動産投資においてリターンを最大化したい場合には

「学区はさほど良くないけれども、治安はよい地域」

というコツを覚えておきましょう。


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