学区はそこそこがよいという事実 ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

メールもしくは面談形式で依頼者の方々とやりとりをする中で頻繁に出てくるキーワードに「学区」があります。

投資先を選定するにあたり、多くの方々にとって学区は重要なテーマの一つのようです。

アメリカ不動産投資に関する多くのセミナーや各種書籍でも学区のことはよく語られていますし、

「不動産投資では学区のよい地域の物件を選んだ方がいい」

との説明を重んじ、学区の良さにこだわって投資先を検討される方々が多くいらっしゃるのです。

言い換えると

学校の良好度 ≒ 投資成功率

このように学区が良ければそれだけ投資成功の可能性が高まる、と理解をされている方が多いように思います。

もちろんこの理解は間違いではありませんし、とりわけ現地で物件を見ることが出来ない遠隔からの投資では投資判断を下すにあたりあらゆるデータに頼る必要があるのは仕方ありません。

そのデータの一つとして学区をその判断基準の一つとして定めることは至極当然だろうと思います。

けれども、現実の投資では必ずしも

学校の良好度 ≒ 投資成功率

ではない、ということも知っておく必要があります。

今日から、学区の高さと不動産投資成功の関係について深掘りしてみましょう。

物件近所の学校のレベルの高さと不動産価値の関係

最初に結論からいえば、物件地域の学校のレベルの高さと不動産価値の関係は無関係ではないことは確かです。

とりわけ学区の良い地域は不動産価値が高く、反対に不動産価値の高い地域の学校はレベルが高い傾向があることは事実です。

けれども、だからといってこの学区と不動産価値の関係は直接的な関係にあるかといえば、そんなことはありません。

不動産物件価値を高める本来の直接的な要因は

人口

人口動態

賃金・雇用機会

これら三大要素からくるものです。

人が暮らしていく上で必要な衣食住の一つとして「住」は必須であり、いつの時代にもそのニーズがなくなることはありません。

その一方で教育レベルに関してはもちろん現代社会で暮らしていく上ではとても大切な要素ではありますが、学校のレベルそのものが地域の不動産価値に与える影響はどちらかといえば二次的な要因になるのです。

ここをもう少し分かり易いように「治安」を不動産価値と学校レベルの間に挟んで考えてみると、

「治安が良い場所は不動産価値が高く、不動産価値が高い場所は治安がよい傾向にある」

これは概ね正しいと言えます。

日本の場合はこの治安と不動産物件価値の境がある程度あいまいな地域が多いかもしれませんが、アメリカの場合はより鮮明にその差が出てきます。

その一方で

「治安が良い場所は学校のレベルが高く、学校のレベルが高い地域は治安が良い」

この関係は小中高の学区であれば成立しますが、大学まで含めると必ずしも話は違ってきます。

例を上げると東海岸でいえばアッパー・マンハッタンに位置するコロンビア大学の近辺、或いは西海岸でいえばバークレー大学近辺は治安が良いとはとても言えません。

街中である要因や学生からの需要が多いことから周辺物件の不動産価値はそれなりである一方で、決して治安が良いとは言えないのです。

もちろんこれは大学レベルの話で、大学の場合は地元よりも全国或いは世界中から学生が集まるのに対し、小中高の場合は地元の子供・青年たちが集まるわけですからそこには確かな違いがあります。

そこで概ね、治安と学校の関係は

大学 ⇛ 比例しない場合が多い

小中高 ⇛ 比例する場合が多い

となるのです。

まとめると、間に挟んだ学区を入れて

A:不動産価値

B:治安

C:学校のレベル

とすると、やや理屈っぽくアリストテレスの法則的に

A = B、B = C ∴(故に) A = C

(不動産価値と学校のレベルが比例する関係にある)

は大学レベルでは成り立たず、小中高のみで成り立つ傾向がありあす。

その意味では正確には

「小中高のレベルが高い地域は不動産価値が高い」

という解釈であれば決して間違いではないと思います。

ただし、ここでもう一歩踏み込んで理解しておきたいのは

不動産価値が高い = 不動産投資として成り立つ

ではない、という事実。

不動産投資に対しては結構な資金を投じることになりますが、

「アメリカ不動産投資で成功する為には、学区の高い場所の物件を購入する必要がある」

これは必ずしも正しくはないのです。

厳密には答えはその正反対とはいわずとも、少なくともリターンを最大化したいのであれば学区が最高レベルの地域にある物件を購入することは正しくありません。

「アメリカ不動産では学区が高ければ高いほど投資が成功し易い」

という説が必ずしも正しくはない理由について、明日に続けます。


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