オファーが追いつかない話 ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産の在庫が枯渇気味の昨今、住居物件・投資物件に関わらずその取得がそれなりに難しくなりつつあります。

言い換えると、今のところ継続的な人口増加も手伝って不動産価値が下がる理由がない、ということです。

そして遠隔から投資を実行する場合は通常のプロセスでは

1.物件を検索上で選ぶ(写真と数字で検討)

2.地元のリアルターに現場に向かってもらう(詳細を検討)

3.オファーする

という流れが健全です。

少なくとも地元で経験の長いプロの目を間に入れることで、その物件に対する利点と欠点の双方をリアルに確認するわけです。

ところが、この方法ではオファーに間に合わないケースが増えています。

上記の流れでは日本とアメリカの時差も手伝って数日かかる為、その間に他者に取られてしまうケースが増えているわけですね。

このことは遠隔からの購入のみならず、自分自身で実際に物件を見て購入する場合も変わるものではありません。

1.物件を検索上で選ぶ(写真と数字で検討) ⇛ リアルターに内覧のアポを依頼する

2.自分でリアルターと物件を見に行く

3.オファーする

結局はこのパターンでも間に合わないことも多いのです。

いかんせん、完全なグローバル経済に移行した現代ではアメリカ不動産市場も世界中から見られています。

聞くとこによると、オーストラリアを含めたアジア諸国はもとより

イスラエル

フランス

イタリア

ドイツ

イギリス

オーストラリア

などなど、、ヨーロッパ諸国からもアメリカに不動産投資目的の資金が継続的に入ってきています。

それでは、このような競争が激化する中では良質な不動産投資物件の取得は無理なのかといえば、そんなことはありません。

実際、私(佐藤)が支援させて頂いている投資物件購入だけでも毎月複数のクロージングをお手伝いしていますし、かつ中途半端な物件にはご案内はしていないつもり。

皆さん、リノベーションまで終了して賃貸市場に投入したら間もなくしてテナントを付け、着々とリターンを受取り始めています。

つい数日前も約一週間でテナントがついた方がいらっしゃいましたし、場所と条件を間違えなければ、ここから夏に向けて賃貸市場はより有利になってくるのです。

そこで、かくも競争の激しい不動産市場ではどのようにして良質な物件を確保するべきなのでしょうか。

今日は、競争の激しい不動産市場において自分が望む物件を購入する方法についてみていきましょう。

1.いきなりオファーを入れる

オファーをしても物件が取れない、、その一番の理由はスピードです。

上記の「1 ~ 3」の流れではどうしても数日を要してしまい、機を逃してしまいます。

そうすると打てる有効な手段は

1.物件を検索上で選ぶ(写真と数字で検討)

2.地元のリアルターに現場に向かってもらう(詳細を検討)

3.オファーする

この過程で「2」を省いて

1.物件を検索上で選ぶ(写真と数字で検討)

2.オファーする

とするしかありません。

ネット上の写真である程度の外観と数字を確認したら、そのままオファーするわけです。

そこでいきなりオファーするにしても私(佐藤)の方でリアルター専用のデータベースにアクセスは可能ですから、対象物件の然るべき不動産価値範囲をお伝えし、かつ見込み家賃と並行して検討して、オファー額を定めるお手伝いをしています。

こちらでもお伝えしたとおり、zillow.com等の民間企業のサイトではどうしても実際の価値と5%前後以上の乖離がでてしまう場合が多々ありますから、政府に提出されている生の情報から分析されているリアルターデータベースから数字をもらうとよいと思います。

2.物件詳細の確認は後から

そこで、いきなりオファーするとなると盲目的で無謀な投資に思われるかもしれません。

「物件状態をリアルターに確認してもらわずに大丈夫か?」

「修繕にいくらかかるか分からないのに、大金をドブに捨てることにならないか?」

そんな不安が聞こえてきそうです。

もちろん実際はそんなことなく、きちっとした対策がその先にあります。

答えは、こちらでもお伝えしましたが購入契約期間初期のInspection Contingencyと呼ばれる物件調査の段階で

⇛ 専門家による物件調査を入れる

⇛ その調査結果をもって、実際の正式な施工見積もりを取る

の手続きで、

「物件状態がどのようになっているのか?」

「その修繕にはいくらぐらいかかると見込まれるのか?」

これらを契約期間中に調べ上げてしまうのです。

後者の施工業者による正式な見積もりは、段取りするにはちょっとした交渉が必要になります。

普通は自分が正式なオーナーでもない、かつきちんとクローズするかも分からない案件に対して、施工業者としてはわざわざ担当者を現場に向かわせて正式な見積もりを無料で取ってくれることなどしないからです。

それでも投資の安全度を高める上では契約期間中にきちっと修繕費用を見立てるプロセスを省くことは出来ませんから、地元業者に無理をお願いして現場に向かってもらうようにしています。

その結果が

「予想よりも修繕費がかなりかかりそうだ。。」

「交渉しても、売主と折り合いがつかない」

ということであれば、買主は契約から降りる権利があります(Earnest Moneyも全額返金されてきます)。

ただし、契約を降りることは出来ても物件調査費用は実費として発生してしまいますのでその点は注意です。

かくして、競争の激しい不動産市場においても上記の方法で参入するチャンスは十分にあります。

たった今も複数の投資家さんのケースを上記の要領で支援していますが、他者よりも段取りを工夫することで十分に安全な投資は可能なのです。

最後に。。

上記のようなスピード感で投資には参加したくない、、という方は、

「不動産エージェントに希望を伝えておく」

これが一番です。

不動産エージェントの間では市場に出る前の物件情報も飛び交っています。

たった今私(佐藤)の方で支援させて頂いている購入契約の一つもこのパターンです。

この方からは以前から希望条件を聞いていたところ、地元エージェントからまわってきたクローズド案件の条件にピッタリだったのでご紹介した次第。

市場に出るどころか、売主はリスティングエージェントと契約すら交わしていない段階でしたので、何ら慌てることなくゆっくりと契約を開始出来たのでした。

この点に関しては私(佐藤)はどなたに対してもご案内に差はつけていませんし、伺っていた条件に合いさえすれば後は希望を伺った順番に順当にクローズド案件をご紹介しています。



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