オファーが追いつかない話 ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

本格的な春になり、不動産市場も動きが出始めてきました。

真冬には投資に値する候補物件の登場もそこそこでしたが、いよいよ夏に向けてその数は増えてき始めました。

アメリカの不動産業界はピークタイムが6~8月の真夏の時期。

9月の年度始めに向けて人々の異動・引越しがピークタイムになると同時に、それに伴い物件の販売数・物件賃貸数が一年の中でも最も多くなる傾向があるのです。

その意味では、アメリカに不動産投資用の物件購入を検討しておられる方々はたった今(3月 ~ 4月)は2019年内の立ち上げを目指す上では最もよい時期です。

スケジュール感でいえば、現金購入であれば購入契約開始からクロージングまでは約3週間。

そしてリノベーションにかかる期間はその修繕規模にもよりますが、おおよそ約1~2ヶ月間になります。

修繕をしっかりと仕上げ、そこから仕上がった物件を賃貸市場にマーケティングに出すことになるわけです。

そうすると、順調に進んだとして購入契約開始から早くて約3ヶ月後には賃貸契約に出せることになりますから、スケジュールが遅れてたとしても3月、4月の購入であれば6~8月のピークタイムには賃貸市場に物件を投入できる可能性が高いわけです。

ところが、、

昨年までと違い、不動産市場に異変が起こっています。

異変というよりも統計上から十分に分かっていたことであり実際にその傾向は昨年にも見られていたのですが、

「投資に最適な物件は飛ぶように売れていく」

この傾向が昨年よりも顕著になっているのです。

とりわけこの傾向はメンフィスのような高いキャッシュフローを期待出来る地域には顕著に現れています。

アメリカ国内は元より、日本を含むアメリカ国外からもメンフィス市場の利点が広く知られてきたようで、かなり競争が激化してきているようです。

そこで今日から、メンフィス市場の本年の傾向と対策について深く見ていきましょう。

従来の流れでは追いつかない

私(佐藤)は希望される方々には

日本人投資家 ↔ 地元のアメリカ不動産会社・管理会社

の直接契約を支援させて頂いていますが、概ねこの直接契約で物件を購入する場合の流れはこうです。

1.zillow.com、realtor.com、redfin.com 等でめぼしい物件を見つける

今の便利な情報化社会では、物件の詳細はあなたにパソコン・スマホからでも十分に確認することが出来ますね。

この点は過去20年の間に劇的に変化し、アメリカ不動産市場への参入の仕方も大きく変わってきました。

もはや現地のリアルターからわざわざ物件情報を送ってもらわずとも、市場に出た物件情報を自分自身でも確認することが出来るわけです。

この点はご希望に応じて佐藤が候補を上げてご案内することもあれば、投資家さんご自身が選ばれることもあります。

アメリカに居住せずして物件を自由に選べる、その場におらずして市場に出てきた物件を知ることが出来る、という事実だけでもいよいよ世の中はボーダレス社会になってきたものだと実感します。

2.地元のリアルターに現場に向かってもらう

そして候補として上げた物件を現地のリアルターに現場検証して頂くフェーズに入ります。

インターネット上で物件情報は数字としてはかなり詳細まで理解出来、またある程度内外の状態も写真で確認出来るものです。

けれども実際に現場に向かって生の目で確認しないことには分からない事実も多々あります。

現場で経験の長いプロの目で見てもらって、おかしいところがないか、あるのならばどのように対処するべきか助言をもらうことは大いに意義があります。

また、この時に実際に購入して修繕する場合の修繕費の目算も頂くことが出来ます。

リアルターは経験則から数字を見立てますから実際に専門器具を使って見積もりを取る施工業者が出す見積もりとは乖離があって当然なのですが、ある程度の目安は知れることになります。

3.オファーを入れる

そしてインターネット上の情報のみならず、現場の声も聞いた上で最終的に価格を判断し、オファーを入れます。

。。。

これが、遠隔操作で現地の物件にオファーを入れる際の主な進め方です。

ところが、昨年まではこのパターンでも結構な確率で物件を取得出来ていたものですが、とりわけ本年から上記の1 ~ 3の流れでは追いつかないケースが増えてきたように思います。

具体的には、上記1~3の工程で物件の品定めを行い、いざ購入に踏み切ろうとオファーを入れても売主のリスティングエージェントから

「売主は他のオファーを選び、すでに契約に入りました」

このような返事をいたり、或いはオファーを入れようと書類準備を整えている間に対象物件にMLS上で

【Contingent】

のすでに他者と契約に入ったことを示すマークが先についてしまうこともしばしばあるのです。

早いときには、市場に出て数時間後に「Contingent」のマークに切り替わることもあります。

ちはやふるのかるた取りよろしく、あのスピード感で取ろうとした物件を横から「シュパッ」と取られるような感覚です。

これではとても、上記の1~3のプロセスを順当に踏んでいては何度トライしても物件は取得できません。

昨今のアメリカ不動産の在庫不足は広く知られるところですが、今年は昨年以上に一つの物件に数多くの購入希望者が群がる傾向があるように思います。

。。。

ではこのような競争の激しい昨今では取得を諦めるしかないのか、、といえばそんなことはありません。

このような競争の激しい市場でも物件を押さえる方法はあるのです。

明日に続けます。


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