アパート物件は購入するべきか

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近、アパート物件に興味をお持ちの方々からお問い合わせを多く頂戴します。

「アパート物件は買いでしょうか」

「アパート物件を購入するにはどのような手順が適切でしょうか」

アメリカの不動産業界ではMulti-Family(マルチ・ファミリー:複数世帯)物件といいますが、このアパート物件がリターンとしては大きいのでは、一戸建てよりもいいのでは、という期待からお問い合わせを頂きます。

数字だけで見ると、

一戸建て

アパート物件

これら二つを比較した時に、アパート物件の方がリターンが大きいのは事実です。

その為、アメリカの不動産投資家たちは不動産投資を長年続けていく中で、遅かれ早かれアパート物件に歩を進める傾向があります。(おそらく日本でもそうだと思います)

例えば、アメリカで有名な投資家の一人グラント・カードンの場合は最初の一軒目に一戸建てを購入したものの、テナントが退去して次のテナントが入るまでのターンオーバー期間には収入が途絶えてしまうことに嫌気が差し、早々にその一軒目を売却しています。

そこからはアパート物件のみに絞り込み、現在の不動産資産は300億円以上です。

実質利回りを7%と仮定すると。。ものすごいことになりますね。

けれどもリターンが大きいからといって個人でアパート物件を購入するには難易度が高いのも事実。

そうすると、アパート物件への投資はどのように位置づけて考えるべきなのでしょうか。

今日は、アパート物件の利点と欠点を俯瞰すると同時にエグジットについて考えてみましょう。

アパート物件の利点と欠点

アパート物件の利点は、なんといってもキャッシュフローが抜群なことです。

例えば個人でも手が出せる5戸のアパート物件を購入したとしましょう。

仮にワンルーム式で一室の家賃を$500とすると、家賃収入は単純計算で

月 … $2,500($500 × 5戸)

年 … $30,000

です。

このレベルで$250,000以下のアパート物件はアメリカ中部には多く存在しています。

そしてこのキャッシュボリュームに加えて利点としては

・完全に収入が途切れる可能性が少ない

・修繕費用が安く抑えられる

等も上げられます。

ターンオーバーが発生しても、全戸がいっぺんに空室になる可能性は低いもの。

そして一戸建てをあちこちに持つ場合は管理が分散してしまいますが、一箇所にまとまる大きい物件の場合はそれだけ管理費を抑えることも可能になるわけです。

ただしアパート物件の欠点、というか不利になるのは「扱いの難易度が高い」ということ。

それでなくとも不動産投資の遠隔操作は簡単でありませんが、個人で購入して物件を査定して修繕を行う上ではそれなりの専門知識が必要となるものです。

その為アメリカで不動産投資の経験がない初心者の場合は、せめて信頼に足るフリップ業者が準備したアパート物件に留めておいた方が無難だろうと思うのです。

ただし、その一方で信頼に足る取引相手であったとしてもフリップ業者から購入する以上は販売価格には利益の上乗せがあります。

・物件事前調査

・購入

・リノベーション

・テナント付

アパート物件用にこれらの労をフリップ業者が専門的に取り組んでくれたおかげで安全に購入できるとすればそこに利益を乗せるのは至極当然ですし、許容できる範囲の上乗せ額は大いにありだろうと思います。

ただし、ここでどうしても向き合わねばならないのは

⇛ 将来のアパート物件価値が上乗せ額を含む購入金額を超えるか?(かつ売却費用と税金を賄えるか?)

⇛ アパート物件が早々に売れるか?

という点です。

法人としての購入を考えてみる

単純に比較すると、アパート物件は一戸建てと比べると売れにくい特徴があります。

そこでもしもアパート物件を購入する場合、フリップ業者から購入するケースであり得るシナリオはこうです。

1.法人名でアパート物件を所有する

2.法人で所有する物件を徐々に増やす

3.頃合いのタイミングで、法人ごとすべての物件を売却する(不動産投資事業から完全にエグジット)

つまり、基本的にバイ・アンド・ホールドでアパート物件は所有し続けるわけです。

潤沢なキャッシュフローマシーンとして法人運営を安定させる動力に一つにするわけですね。

そして途中で売れればそれでもよいのですが、法人ごとまとめて売却する方法であれば「法人全体の収益力の一つ」として査定が可能になりますから単体で売るよりも可能性は広まることが考えれます。

数字のシュミレーションとしてはまた項を改めたいと思いますが、いずれにせよ個人がアパート物件を購入する場合は

・個人ではなく、信頼出来るフリップ業者が仕上げたアパート物件を購入する

・法人名義購入か個人名義購入かをよく検討する

条件として最初にこの二点は押さえた方が無難かもしれません。


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