Short Sale(ショート・セール)とは 〜 ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からShort Saleについてお伝えしています。

物件オーナーが現金ではなく融資を受けて購入した場合、モーゲージ(住宅ローンと同義)を毎月返済することになります。

ところが融資審査には合格していたとしても月日が経つにつれて状況が変わり、普通に返済できていた元利金が返済出来なくなるパターンは起こってしまうものです。

そしてついに「これ以上返済は無理だ」となった場合に融資元の金融機関に相談した結果、金融機関の指導により

Short Sale

もしくは

Foreclosure

のいずれかの措置が取られることとなります。

Short Saleの場合は

・Foreclosure(差し押さえ)とは違ってクレジット履歴にほとんど傷がつかない。その為にホームオーナーは経済状況を立て直せば、すぐ次の新しい物件を融資を引いて購入できる

・「差し押さえられた(強制退去させられた)」という汚名を逃れられる

・通常の売買と同様に売却が完了するまで物件に暮らすことができる

・通常の売買では売主が不動産エージェントの手数料を支払うが、Short Saleの場合は売主ではなく融資元が支払う

といった利点が挙げられます。

そこで今日は、Short Saleのプロセスをもう少し具体的に見ていきましょう。

Short Saleのプロセス

Short Saleのプロセスは基本的には通常の売買プロセスと代わりはありません。

1.不動産エージェントを雇う

2.エージェントの支援で売却準備を進める

3.市場に出す

4.オファーを待つ

この流れです。

ちなみにShort Saleの場合は修繕して売りに出すという選択肢はありません。

あくまで現状のまま(as is)での販売が原則となり、買主はそのままの状態の物件を購入することになります。

ただし手続きそのものは通常の売買とは同じとはいえ、大きく違うのは「売主の融資元関が関わってくる」ことです。

当然ながら事の主導権は融資元の金融機関にありますから、通常の売買では売主が不動産エージェントにその意向を伝える一方で、Short Saleの場合は金融機関の意向で進められていくわけです。

実際に、金融機関によってはShort SaleよりもForeclosureを望む場合もあります。

Foreclosureもいずれにせよ占有権を金融機関が取り戻すことに変わりはないことと、Foreclosureの場合は融資元がモーゲージ保険から補償金を引ける可能性があるからです。

ただし金融機関にとってはForeclosureによる売却プロセスは短い時間の中で物事を進める必要があり、その急かせかした動きを嫌ってShort Saleによる売却に落ち着く場合が多くあります。

そして話がやや前後しますが、融資元である金融機関が債務者に対してShort Saleによる販売を認めるには基本的な条件があります。

1.不動産鑑定士による、その時の不動産価値の査定

2.なぜモーゲージの支払いが継続出来ないのかを説明するレター(ハードシップ・レターと呼ばれます)

3.収入明細や医療費明細のような、経済状況を示す証拠となる資料

これらの資料を金融機関が精査し、Short Saleを許可するか否かを判断するのです。

そしていざShort Sale形式で市場に出してから実際にオファーが入った場合、この時もそのオファー価格を受け入れるかどうかは売主(債務者)本人が決めることは出来ません。

あくまでも主導権は金融期間にあり、先に提出された不動産鑑定士による鑑定結果を元にそのオファーが妥当であるかを判断するのです。

そして金融機関が「よし」と判断した場合は契約が先に進むことになりますが、それでもそこにはいくつかの条件が付けられることがしばしばあります。

Short Saleによる買主の利点

そこで今度は売主(債務者)ではなく、買主からみた場合のShort Saleの利点をみてみましょう。

この場合、買主の視点からみたShort Saleの利点は何よりも「物件を安く購入できること」です。

普通に購入する場合よりも数万ドル安いのがShort Saleの特徴ですから、価格面で見るとShort Saleは大変魅力的に見えます。

ただし良い話ばかりではなく、そのままの状態で売りに出される物件は賃貸に出せるくらいピカピカの状態に戻すとなると、

$15,000 ~ $30,000

ぐらいの修繕費は見る必要があります。

私(佐藤)は一戸建ての場合で$30,000を超えるリノベーション案件は携わったことも見たこともありませんが、目安としては

「Short Saleで出されている物件の価格に$30,000を足しても、それでもまだ然るべき市場価値平均よりも安い場合」

これは買いだろうと思います。

そして、この激安で購入できるというShort Saleの利点を享受する為にはもう一つ寛容に受け止め無くてはならない事実があります。

それは、Short Saleの場合は契約期間が通常の取引期間よりも長いのです。

典型的な不動産売買はクロージングまでに

30日 ~ 45日

かかるのに対し、Short Saleの場合は

90日 ~ 120日

もしくはそれ以上かかることもあります。

この

・修繕リスク
・期間リクス

がある為にShort Sale物件の購入は初心者にはお薦め出来ませんが、投資に慣れた方々にとってはセルフフリップのチャンスでもあるわけです。

もし今後市場で「Short Sale」のマークを見かけたら、ベテラン投資家の皆様はセフルフリップの機会を検討してもよいのではないでしょうか。


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