1031 Exchangeの特徴 〜 ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から1031 Exchangeについてお伝えしています。

投資物件を別の物件に買い替えた場合、本来なら売却時点でそこにはキャピタルゲイン課税が発生します。

けれどもこのキャピタルゲイン課税を繰り延べる効果を持つのが1031 Exchangeです。

昨日は1031 Exchangeの概要についてお伝えさせて頂きましたが、今日からは更に細かくその特徴について見ていきましょう。

1.1031 Exchangeは自分の居住物件には適用されない

1031 Exchangeが適用されるのは、大まかには

● 投資物件

● 商業物件

の2種類のみです。

残念ながら、自分自身で使用する住居用物件を

物件A → 物件B → 物件C

という風に、税を繰り延べしつつコロコロ代えていくことは出来ません。

アメリカ不動産の売買数もまた種類別にみると当然ながら住居用物件が最も取引数が多いですから、住居用に1031 Exchangeを許してしまうと税収が激減してしまいます。

けれども唯一、2019年時点の税法では「バケーションホーム」であれば1031 Exchangeの適用は未だ可能です。

ただしこのバケーションホームに適用することは以前ほど簡単ではなく、その細かいルールは度々変更されています。

1031 Exchangeをバケーションホームに適用するパターンについては、明日詳細をお伝えさせて頂きます(話が長くなるので)。

2.Personal property(動産)には適用されなくなった

2017年12月22日の税制改正前までは、この1031 ExchangeはPersonal property(動産)にも適用することが許されていました。

フランチャイズ権

備品

飛行機

これらの動産にも1031 Exchangeを使えたのです。(株式やオーナー利益等は元から対象外です)

ところが税法改正以降は1031 Exchangeの適用は「不動産のみ」と定められました。

それ以降、1031 Exchangeはもっぱら「投資用物件のキャピタルゲイン課税延べ用」として認識されています。

ちなみに不動産のみ適用されるとお伝えしましたが、その不動産所有権の中でもテナンシー・イン・コモン(tenancy in common)にも適用されます。

テナンシー・イン・コモンとは簡単にいえば、「複数で同じ物件の不動産所有権を所有する形態」です。

すなわち自分が物件Aの所有権を1/3所有しているとすると、その1/3の所有権を1031 Exchangeをもって等価交換することが出来るわけです。

3.等価交換の「等価範囲」は広い

1031 Exchangeは別名で「like-kind exchange」といいますが、この「Like-kind」という表現は紛らわしいものがあります。

日本語で直訳すると「同種」。

日本人のみならずアメリカ人もLike-kindと言われると「同じ種類の物件を交換」と思わせるニュアンスから

「一戸建て物件であれば似たようなレベルの一戸建て物件と交換できる」

「アパート物件であれば似たようなレベルのアパート物件と交換できる」

「土地であれば似たような土地と交換できる」

と思い込んでしまいますが、この解釈は間違いです。

1031 Exchange、Like-kind exchangeのことを正しく日本語で意訳すると「等価交換」が適切です。

同種ではなくて「等価」ですね。

種類としては

「一戸建て物件をアパート物件と交換」してもいいし、

「アパート物件を辺鄙な土地と交換」してもいいし、

「辺鄙な土地を牧場と交換」してもよいのです。

このあたりの「どの不動産と交換するか」は驚くほど柔軟に許容されています。

ただし、種類が違うほどルールが細かくなる場合もありますから、一つひとつに対しては公認会計士によく相談してください。

4.Delayed Exchange:「後で交換」もアリ

等価交換となる1031 Exchangeが行われる場合、その本質は二者間でお互いの物件をそれぞれ交換することにあります。

これこそが本当の「交換(Exchange)」なのです。物々交換のイメージですね。

ところが現実には、自身の投資計画に基づいて

Aさん「そろそろこの物件を別の物件と交換したいな。。」

とAさんが考え、同じように

Bさん「自分の物件と交換できる、いい物件を持っている人はいないかなー。」

とBさんも想い、たまたま「お互いが求める物件の条件が同じタイミングでピッタリだった」。。

ということはほぼありません。

断定はしませんが、そうタイミングよく理想通りの物件と交換できるはずがないのです。

その為、1031 Exchangeでは「Delayed Exchange(時間をずらした交換)」が許されています。

例えばAさんが1031 Exchangeを施行して物件を交換したい場合、まず最初に自分の物件を市場に出して売却します。

そしてその売却益をもって、新しい交換する物件を購入するわけです。

。。。

ここで、ちょっとおかしいと思いませんか?

1031 Exchangeとは物件をCash out(売却して現金化)させずに、物件を交換することで売却益を繰り延べするシステムだったはず。

ところが先に売却して現金化してしまったら、キャピタルゲイン課税の対象になるのではないでしょうか。

ここで登場するのが「Delayed Exchange(時間をずらした交換)」です。

すなわち、先に自分の物件を売却して現金化し、それから市場に売りに出されている物件の中から自分の求める物件を購入し、

① 自分の物件を先ず売却

② 一旦現金化

③ その資金をもって新しい物件を購入

この① 〜 ③の流れをもって「後で交換された」と認めるのが「Delayed Exchange(時間をずらした交換)」なのです。

ルールとしては、①を終えて②の段階に入ると②の状態が許されるのは45日間のみ。

この間にあなたは納得の行く物件を見つけ、③の手続きに入らなくてはなりません。

そしてこの「②」の段階においては、あなた自身が現金を保持することは出来ません。

有資格の仲介役(Intermediary)があなたの代わりに①の売却益を預かることになります。

そしてこの②の資金を持って、次の物件を購入するわけです。

またこの仲介役(Intermediary)があなたの売却益を手元における②の期間は180日間と定められており、それまでには現金は全てあなたの手元に戻されなくてはならないルールになっています。

このDelayed Exchangeについて、もう少し深堀してみましょう。

明日に続けます。


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