必須!売買契約期間に物件調査は必ず入れる ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から物件調査についてお伝えしています。

アメリカで物件を購入する時にフリップ業者が用意するワンストップの物件ではなく、自分自身で市場に出ている生ものの物件を取りにいく場合は

購入契約

修繕

テナント付

これらのプロセスを現地の信頼できるパートナー達と共に進めていく必要があります。

そしてそれぞれのフェーズに対してパートナー達と共に一つひとつ向き合っていく中で、それなりの労力を使うことは事実です。

水先案内人役の佐藤や現地のアメリカ人チームがいるにせよ、要所要所ではあなた自身が判断を下す必要がありますし、自分でしっかり考えて判断していかなくてはなりません。

もっぱら初心者の方々には考え方のヒントは逐一私(佐藤)からお伝えしていますが、自分の大切な資金を投下する投資ですから、あくまでも最後の決断は自分自身で下す気負いが大切だと思います。

そしてその見返りは

「アメリカ人と全く同じ土俵に立って、プリップ業者による上乗せを価格をゼロに」

という、金額にして約5万ドルの差をつけかねないほど大きなものです。

つまり自分で向き合ってアメリカ人と同じ土俵で勝負することは、5万ドルの価値があるといっても過言ではありません。

そこでオファーが開始されていざあなたの売買契約が始まった際に、まず一番最初に行う作業が

「物件調査」

です。

リターンが良さそうな物件だからといって、盲目的に物件調査なしに飛び込むことはとても危険。

自分がオーナーになった後で契約期間中に気づかなかった不具合が次々と露呈されてきて、出だしから数千ドルのマイナスに、ということにもなりかねません。

そんな落とし穴にはまらないためにも、契約期間が開始されたらまず真っ先に専門家を雇って物件をCTスキャンにかけるのです。

本日も続けます。

調査対象はImprovement(インプルーブメント)のみ

物件調査そのものは、通常は熟練の業者であれば数時間で終了します。

物件の内外が専門機器を使って詳細にわたり調査され、その結果はレポートにまとまられて送られてくるのです。

この時に気をつけておきたいのは、物件調査はあくまでも土地の上に建つ「improvement(人造の住居物件)」と見なされる部分のみが対象となります。

住居物件という建造物はもともと地球上には存在しておらず、自然の土地の上に人の手で建設された物件ですね。

土地を改善して人が暮らせるように仕上げていますから、この住居用建造物のことをImprovement(日本語的に言えば、その土地が改善されたハコモノの意)というのです。

そしてこのImprovementとは住居用物件の場合はその建物と建物に付随するパティオ等の一つにまとまった部分だけを指します。

その他の、例えば土地にある隣人との境界の柵や、裏庭の物置の倉庫等は調査の対象外となることを理解しておきましょう。

これらの住居用建造物以外の部分は対象外である以上は、依頼を受ける専門家も全く意識していませんから、もしもあなたが購入を検討する物件の土地に

境界線となる柵

物置用の倉庫

等がある場合、それらの安全性も一緒に確認するように依頼するとよいと思います。大概は無料でついでに確認してくれるはずです。

またもう一つ大切な点として重点的に調べてほしい箇所がある場合には、その旨を予め伝えておくようにしましょう。

例えば

「このリビングの天井には雨漏りのような跡がうっすらと確認できるが、はっきり分からない」

「シャワーヘッドの壁の付け根部分にそれなりに大きな穴が確認できる。シャワーを使う度に水が壁内に入り込んで、壁の内側は腐食が進んでいるのではないか」

そんな疑いが確認できる場合は、予め業者にその旨を伝えておくのです。

病院で内診を受ける際も、自分の体で不調を感じる部分があるのなら、その旨を自分からお医者さんに告げることが大切なのと同じことで、

「ここはおかしいのではないか?」

と初めから分かっているのであれば、物件調査の担当者に告げておいた方がよいのです。

物件機能に関わる部分を重点的に

物件調査が終わると、担当者がまとめた報告レポートが発行されます。

この書式には業者により若干の違いがありますが、網羅されるべき項目の概要はある程度定められているものです。

そしてあなたがこの報告レポートに目を通すときには

各箇所の素材

物件機能としての状態

によく目を落とすとよいと思います。

素材

一戸建ての住居用の物件であれば、アメリカではツーバイフォーの木造住宅になっています。

いわゆる人間でいえば骨格の部分が木で出来ているわけです。

外壁等がブロックで出来ている為に

「税理士からは、壁がブロックの為に建物の木造比率を少なくするよう指導を受けました」

等を聞いたことがありますが、これは間違いです。

日本の税法でも木造なのかどうかは骨格部分で決まるはずですから、住居用であるかぎりはまず「木造」で通じます。

そして家全体を通して、どの箇所にどのような素材が使われているのかも報告書に網羅されていますから、自分の物件の各箇所の素材は一通り把握しておくとよいと思います。

物件の機能

そして物件調査の結果報告で最も注目するべきは「物件機能に障害があるか」という部分です。

人が暮らす住居においては、その物件内で過ごす上で「物件の機能」が保障されていなくてはなりません。

例えば

空調システムが機能しない

配管が詰まって水が出ない

これらは明らかな欠陥であり、住居物件としての機能を果たしていないわけです。

このような瑕疵は人の目には見えない部分に隠れている場合もありますから、専門家による調査で物件全体を調べ上げて、不具合を見極めることが大切になります。

そして、このような物件機能の過失が認められる部分については売主に修繕要求を行うことが出来ます。

言い換えると、ここで見過ごしてしまうとやっかいなお荷物を背負ってしまうことになりますから、物件調査を通してこのような物件機能の欠陥を確実にあぶり出す必要があるのです。

また気の利いた業者の場合は、それら物件機能としての不具合箇所を分かりやすく報告書上にまとめてくれています。

もし通り一辺倒の結果報告でどこが重要なのか分からない場合は、担当者にきちんと確認するようにしましょう。

。。。

かくして、このような物件機能の過失についてはこの物件調査報告書を証拠にして、売主に修繕要求を行います。

そして昨日もご紹介したとおり、出来ることなら修繕交渉の前に施工業者に実際に現場に入ってもらって物件調査で分かった欠陥を修繕するにはいくらかかるのか、見積もりを取ってもらうとよいと思います。

これによりクロージング後の修繕における費用が見立てられると同時に、見積もりも修繕交渉の材料としてそのまま活用することが出来ます。

すなわち、

第三者の専門業者による物件調査報告書

第三者の専門業者による修繕見積もり

この二つを事実として見せられると誰だって「No」とはいえませんから、不毛な価格交渉を避けることが出来るのです。


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