投資の穴場「アパートの一階」

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資のキモは何よりも立地です。

物件のレイアウトや状態も去ることながら、物件そのもののが立地する地域とその位置が優位であればあるほど、投資の成功率に大きく影響してくることになります。

都会の真ん中にある物件

山の中腹にぽつりと立つ物件

この両者の賃貸率に差があるかといえば、、言うまでもなく、壮絶な差が出てきます。

では

都会の中の人通りが多い場所

都会の中の隅っこの人通りが少ない場所

この両者ではどうでしょうか。

この場合はやはり、人通りが多い場所に軍配が上がります。

そのいい例がニューヨークです。

マンハッタンの南部にSOHOと呼ばれる芸術家が集まる地域があります。

この一角を中心するアパート群はマンハッタンの中の暮らしどころとして非常に人気です。

こんな場所は

都会の真ん中

人通りが多い

これらの条件をドンピシャに押さえていますので、まず空室が出る可能性は極めて低くなります。

そしてここに、不動産投資としてみた場合の穴場が存在するのです。

厳密にいうと、そこは「アパートの一階」

「人の行く裏に道あり花の山」

そんな表現がぴったり当てはまるのが、都会のアパート物件一階なのです。

先日もニューヨークでアパートを所有する方とお会いして事情を伺いましたが、案の定過去10年以上に渡り空室は皆無なのだそう。

今日は、都会のアパート物件一階について深掘りしてみましょう。

良好な地域で安く買う

不動産投資のキモを一言で表現しろと言われれば、

「良好な地域で安く物件を購入すること」

この一言につきます。

⇛ 良好な地域だけど、物件としてはイマイチ

⇛ 地域が良くないけれど、物件は素晴らしい

この両者を目の前に出されたら、あなたは間違いなく前者を選ぶべきです。

なぜなら、土俵の上の関取は体格の差こそあれど成長していけるものですが、そもそも土俵がしっかりしていないと勝負にならないからです。

いくら体格が良くて実力のある横綱でも、その足元の土俵がユルユルで崩れやすければまともな勝負は出来ないのと同じ。

そこでしっかりとした土俵の上に、体格は小柄ながらも地道に稽古を続けている足腰強靭な力士がいたとしたらどうでしょうか。

物件でいえばラグジュアリーホームのような立派な体格ではないかもしれませんが、コツコツと実績を積み上げる努力型です。

ともすると相撲界全体からすれば決して目立つ存在ではないかもしれませんし、それほど人気があるわけでもありません。

けれども、不動産投資の世界においてはその「コツコツ型」が最も強いのです。

そんな、「都会のアパートの一階」の利点をみていきましょう。

コストが安い

ここが一番のポイントですが、アパート一階は二階以上と比べると借りるにせよ購入するにせよ安くなってきます。

その理由は、「一階は外が騒々しい」というもの。

確かにこれは事実です。

ではこの騒々しさが賃貸率を下げるのか?といえば。。。下げます(笑)

ただし、ここは都会の真ん中であることを思い出してください。

確率はあくまで確率。

パイが大きければ需要も大きくなって当然ですから、

「外の通りが多少うるさくても、安いほうがいいよ」

そんな風に考えるテナント候補はいくらでもいるのです。(佐藤もこう考えるタイプです)

外へのアクセスがいい

自転車

ストローラー(乳母車)

ゴルフセット

個人買い物カート

などなど、いちいち抱えながら階段を昇り降りすると負担になって仕方ない、けれども持って出ざるを得ないものはいくらでもあります。

アパートの一階であれば難なくこれらの荷物を外に出せるわけです。

都会のアパートはよほどのグレードでない限り、上階への手段は階段になります。

そうすると、とりわけ幅広い年齢層を見込む賃貸目線では昇り降りが必要になる物件はよほどマイナスになりますから、一階からのアクセスは利点になり得るのです。

夏場も涼しい

ニューヨークの気候は湿度が伴います。

けれども日陰に入ると、日本ほどのジメジメ感はないものです。

つまり、アパート物件の一階であれば真夏の暑さも風通しをよくしておけばかなり和らげることが出来ます。

ハーレムのアパート一階で暮らす友人宅に遊びに行った時には、このことをよく実感しました。

結果として夏場の電気代をぐんと節約出来ますから、そこに気づくテナントは長居する傾向が出て来るわけです。

構内にガーデンやパティオがある

これは利点というよりも「これがあればまず買い」という要素なのですが、アパート物件の中にはその構内の内側にガーデンやパティオを有するものがあります。

この場合、ストリート側は騒音が煩いためにマイナスではあるのですが、その反対側が喧騒から離れる憩いの場になるのです。

すると、アパート一階で暮らしている人々は夕方から夜にかけて、まるで自分の家の一部であるかのようにスッと裏のガーデンもしくはパティオに行ってくつろぐことが出来ます。

このようなアパートであれば、アパート一階特有の前の通りの煩い印象が一気に少なくなってくるものです。

。。。

上記にお伝えしたのはマンハッタン内のアパート物件を想定していますが、ポイントとしては

立地が良い

けれども安い

こんな視点で探せる物件は全米中にあります。

これらの物件のパターンとしては

「物件価値そのものの上昇率は緩やか」

ということはいえるのですが、土俵がしっかりしている為に安心できることと、バイ・アンド・ホールドの条件であれば元本割れさせない投資は非常に現実的なのです。


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