フリップの概要を俯瞰してみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

物件を買い取って修繕し、価値を高めた物件を売却してお金を生み出すことを「フリップ」といいます。

アメリカで一般市民の間でもフリップが大いに流行したのは1990年代後半から2007年の不動産価格暴落までの時期でした。

この時は上昇し続ける不動産価格に安心し、多くの人々が通常の賃料で稼ぐ不動産投資ではなくフリップに走ったのです。

不動産価格が暴落した直後は、とりわけローンでフリップ費用を工面した人々にとっては災難でした。

多くの人々が損切りするのみならず、そのまま借金を背負うケースも多くみられたのです。

それでもその後はフリップを試みる人々がいなくなったのかといえば、そんなことはありません。

むしろ本当に大きく稼いだのは「不動産価格の暴落後に購入した人々」でした。

「価格がどんどん下がっている!」

とメディアが大騒ぎしている裏で、着々と価格が下がった物件を買い進めていったわけです。

フリップの基本は「物件を出来るだけ安く購入する」ことですから、不動産価格が落ちたときにこそプロはフリップ用の物件を買い求めました。

あれから10年以上経過した今、一般市民でフリップを試みる人々は今でも大勢います。

それどころか2016年の統計では、修繕費を含まない

(フリップ後の売却額)-(安く購入した金額)

の差額はその平均が$58,250と、過去最高になりました。

手数料は抜きにすると、この$58,250から修繕費を差し引いた額が自分の儲けということになります。

実際にフリップを行うとしたら、どのようなコツがあるのでしょうか?

今日は、フリップのイロハについてその概要をお伝えさせて頂きます。

フリップ対象となり得る物件

フリップで最大のリターンを取るにあたり、昔から言われるごく簡単な法則があります。それは、

「良い地域で安い物件を購入すること」

です。

。。。

当たり前ですね。これに勝る法則はありません。

不動産は

投資用であれ

住居用であれ

商業用であれ

どんな物件でも立地に左右されてきます。

フリップ対象の物件もまた然りで、良い地域で安い物件を購入することが一番大切です。

そして購入対象とするべき物件の特徴をざっくりいうと、

● 建物の骨組み部分が未だしっかりしている

● 屋根が良好

● エアコンや温水器が10年以内

● 電気系統や配管は現代規格が使用されている

といったポイントを網羅する物件です。

そして次に大切なのは、「コスメティック・チェンジ」と呼ばれる

● 新しいキャビネットへの交換

● 新しいカウンタートップへの交換

● ペンキ塗り

● カーペット交換(ハードウッドへの交換)

等、屋内のお化粧をする程度に収まる修繕で済む物件を選ぶことです。

これ以上の大規模な修繕となるとかなりの費用を要し、大きく利益を下げることになります。

ただし、規模の大小を問わずに安心出来る材料は「修繕価格はほぼ一定している」ということです。

地域によってある程度価格に差はあるものの

屋根の張替え

フロアタイルの張替え

キッチンカウンタートップの張替え

ペンキ塗り

等は相場がおよそ決まっている為、修繕価格を見積もり易い傾向があります。

フリップにはいくらまで費やしていいのか?

そこで、実際にフリップを手がけるとなると一番気になるのは「コスト」ですね。

フリップは無事に売却出来てこそ一連の流れが完結して儲けがでますが、そこに至るまでにどれくらいのコストがかかるのか、どれくらいの利益を見込めるのかを見立てることは非常に大切です。

まず儲けの目安ですが、ここにはフリップから生み出される利益の平均値で考えれば投資する金額の10%〜20%が儲けの目安と言われています。

$500,000なら$50,000〜$100,000

$250,000なら$25,000〜$50,000

あたりが儲けの目安というわけです。

そうすると、先にお伝えしたとおり物件各所の修繕費(交換費)はおよそ固定されていますから、

「これくらいの価格で物件を買うとよい」

という目安が出てきます。

具体的に数字でいきましょう。

例えばその地域で非常に状態の良い物件が$300,000で、それと同じ建物条件の物件を対象とするのであれば、価格の目安は

1.物件価格を1/3下げる(75%でみる)

$225,000($300,000 × 75%)

2.そこから修繕費を差し引く

修繕に価格費用が$30,000であれば、

$195,000($225,000 – $30,000)

となり、

「$195,000ならフリップ物件として回る」

と判断して良い目安です。

言い換えると修繕費を加えても然るべき市場価格の75%に収まるようであれば、フリップ対象として検討出来ることになります。

そしてもう一つ知っておきたい事実としては、

「修繕は大概の場合、予算を上回る傾向がある」

ということです。

実際に修繕を行ってみると業者が気づく修繕箇所が多々あり、修繕費用がオーバーしてしまうパターンはよくあります。

その為、修繕費用は最低でも20%増しで見ておいたほうが無難です。

結果として、上記の例であれば

物件購入額:$195,000

修繕費:$32,000(最大値)

で、フリップ物件として完成するまでに

$227,000($195,000 + $32,000)

が投資額となります。

仮に順当に$300,000で売却されると、

$73,000($300,000 – $227,000)

が利益になるわけです。

諸経費を差し引くと、結局は10%〜20%の純利益に落ち着いてきます。

。。。

ざっくりとフリップを行う場合の概要をお伝えさせて頂きました。

最初は慣れずにうまく儲けを出せないものですが、手慣れて勘所を掴んでくると上手に回るようになってきます。

上記のようなフリップで副収入を入れるアメリカ人も、未だに多くいるわけです。


【個別コンサルティング】

アメリカ不動産投資に向けた個別コンサルティングのご要望を多数頂いています。

✔ アメリカ不動産運用で老後の自分基金を構築したい

✔ 現地の水先案内人が欲しい

✔ 契約や交渉を含め、英語でフルサポートを受けたい

個別コンサルティングの詳細はこちらから。
【プロミゾリーノート(借入証書)投資】

特に女性に大人気、プロミゾリーノート(借入証書)投資のまとめページを作成しました。

✔ ただ生活に安心がほしいだけ

✔ ハイリスクハイリターンはいらない

✔ 手堅く、受け取る額が変わらないリターンが欲しい

✔ 何かあった時の投資の保証が欲しい

プロミゾリーノート(借入証書)投資まとめはこちらから。


アメリカ不動産投資 初心者の皆様へ

無料の定期メルマガ「アメリカ不動産投資の旅」をご希望の方は、下記よりメールアドレスをご登録ください。

初心者目線に落とし込んだ投資情報を定期的にご連絡させて頂きます。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

本項に関するご質問はこちらからどうぞ。

共有をありがとうございます