リアルター達が読む!年明け後のアメリカ不動産の傾向は ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からアメリカのリアルター達の間で噂されている、

「物件を購入するには今年は吉」

という話についてお伝えしています。

約10年前の不動産価格大暴落からほぼ回復した昨今、その不動産価格は堅調に伸び続けて過去最高を記録しつつあります。

物件価格の上昇に腰が引けて

「買うか買うまいか」

と判断がつかない方々が多い昨今ですが、それでも年明けからの傾向を見ていると

「本年は住居用物件を購入するには良さそうだ」

と見える材料が出てきているのです。

その理由について、今日も続けます。

ローン金利が予想よりも低くなった

これは「物件購入は今年が吉」と出るかなり大きな材料です。

昨年2018年は住宅ローン金利が上昇を続けました。

最も活用されている30年固定金利ローンの金利が上がり続け、この2019年には限りなく5%に近づくことが予想されていたのです。

現に昨年の11月半ばまではその傾向にありました。

ところがその後、年末から金利は本日まで下がり続けています。

その証拠をグラフで見てみましょう。

この通り、30年固定金利は昨年末から下がり続けていますね。

昨年の夏はそれこそこちらにも書いたとおり、金利がこれ以上上がる前の駆け込み需要の様相を呈していました。

ところが大方の予想は外れ、金利がグングン下がっているのです。

そうすると今度は

「再び金利が上がる前に」

という、「斜に構える需要」が起こり初めています。

結果として、昨日もお伝えしたように来月は11件のクロージングという、あたかも夏場のピークタイムのような活況ぶりを呈しているのです。

そしてこの点が昨日最後にお伝えした

「賃貸市場の賃料が伸び続けている」

という事実、すなわち「物件を購入して住宅ローンを組んだ方がはるかによい」という理由に連動してきます。

金利がグングン下がってきているのであれば、もはや購入しない理由がないのです。

この金利が下がり続ける現象は需要に対してかなり大きなインパクトとなっており、物件購入のタイミングを待ち構えていた層が

「待ってました」

とばかりに動き出しています。

そしてこの好材料は「物件購入は今年が吉と出る」という明確な根拠になっているのです。

物件価格の上昇率がスローに

佐藤の周りのアメリカ人リアルター達が「今年は物件購入に適している」と判断している最後の理由は、

「物件価格の上昇率が鈍化している」

という事実です。

近年は在庫物件数は下がり続けて、昨年はアメリカの不動産協会が統計を取り始めた歴史の中では在庫数は最悪の数字でした。

その一方で不動産価格は上昇し続けていたわけです。

この物件価格の上昇は今年も続くのか?といえば、それは間違いありません。

けれども、この点は昨年もお伝えしましたが価格上昇率は明らかに鈍化しているのです。

具体的には、昨年の物件価格上昇率は平均がほぼ5%に近い数字でした。

それが本年の上昇率は、約半分となる2.2%程度の上昇と見込まれています。

この物件価格上昇率の鈍化はそのまま、「これ以上高くなる前に」という購買意欲につながることが予想されるわけです。

この傾向は平均以下の不動産価格の物件でも同様の動きが期待されています。

投資用物件などはモロにこの平均以下の価格のセグメントに入りますから、価格上昇率鈍化の動きを捉える人々が動き出すこと請け合いなのです。

。。。

昨日と本日でお伝えした

1.僅かながらも在庫物件数は増える(ただし目安は$300k以上の物件)

2.賃料は上昇し続けている

3.ローン金利が予想よりも低くなった

4.物件価格の上昇率がスローに

これらの理由は全て、予想ではなく年明けから市場に見られる事実です。

これらの条件をもってベクトルを伸ばし、先を予想すると

「物件を購入するには今年は吉」

と言わざるを得ないのです。

今現在アメリカ国内に在住の方で住居物件の購入を検討している方々は、これらの傾向をつぶさに観察して年内の購入を検討してよいと思います。

様々な物件が出てくる意味では、やはり勝負は夏のピークタイムでしょうか。

根本的に在庫物件数が不足していることは変わりませんので競争そのものは激しい可能性が高いのですが、その一方で上手な買い物ができる年になるだろう見込みは高そうです。

反対に、価格の安い投資対象物件は。。

いよいよ競争は激化するかもしれません。

キャッシュフローの観点からお薦めしているメンフィス市場は、当然ながら世界中の投資家が目をつけています。

メンフィス市場の中で下手な投資にならないように局部的地域は全て押さえてありますが、それらの地域はとりわけ競争も激しいものです。

幸いにも一般MSLに物件が出てくる前に最短で物件情報が出てくるデータベースへのアクセス権を頂いていますから、他の投資家よりも一歩前に出た動きは可能です。

また現地リアルターとの中継ぎは常にフルスピードで対応させて頂いているつもりですが、それにしても今年はより速度を増す必要があるかもしれません。

夏のピークタイムに向けていよいよ投資支援の体制も改善を繰り返し、潤滑油を繰り返し注いでおきたいと思います。


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