リアルター達が読む!年明け後のアメリカ不動産の傾向は ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

当ブログでも度々お伝えしていますが、今のアメリカの不動産価格は約10年前の大暴落前の価格水準に概ね戻っています。

中には当時の価格を超えている物件も多々あり、もはやあの時の様相は微塵も残っていないといっても過言ではありません。

今では巷では

「今のアメリカの不動産価格はバブル状態だ」

「アメリカ人は全員警戒して、物件の売れ行きはガタ落ちになっている」

などという声も聞こえますが、実際のところはどうなのでしょうか。

。。。

このバブルで警戒感が広がって物件が売れていない、という点は明確に否定します。

その実、佐藤の属するチームも年明けからかなりいそがしく来月は11件クロージングの予定ですし「売れ行きはガタ落ちで閑古鳥」など、どこの国の話だろうというのが正直な感想です。

そしてポイントはまさにこの「年明けから」なのですが、2019年のアメリカ不動産業界は年明けからスタートダッシュがかかっています。

周りのアメリカ人エージェント達の間で共通の話題になるのも、

「今年は去年よりも売れていくだろう」

という予想です。

こちらアメリカ現地のエージェント達は、何を根拠に今年は良くなると予想しているのでしょうか。

今日からお伝えする内容は、どちらかといえば米国内で本年物件の購入を検討されている方への情報となりますが

「物件を購入するには今年は吉」

とエージェント達が考えている理由について、今日からお伝えさせて頂きます。

僅かながらも在庫物件数は増える

本年の元旦の項でこちらに書いたとおり、

「物件在庫不足は続く」

という傾向が続いているのは事実です。

実際、昨年2018年の冬の在庫物件不足は不動産業界でその記録がつけ始められてからは最悪の数字でした。

そのようなアメリカ全土で在庫物件数が枯渇気味の為に、好みの住居物件が出てきたとしても

「不動産エージェントと契約をしてオファーを入れても、すでに契約中だった」

もしくは

「オファーは間に合ったものの、複数のオファーが入って購入出来る金額ではなくなった」

こんな結果が当たり前になっています。

ちなみに、このような飛ぶように売れる状態は住居用物件のみならず投資対象物件でも同じことがいえます。

というよりも、はっきりいえば投資対象物件の方がこの傾向は強いかもしれません。

私(佐藤)が日本人投資家の方々の物件取得を支援するとき、最速でアクションを起こせるようにその段取りは全て整えてありますが、それでもオファーが間に合わない事例はあるのです。

そのような場合は大抵は物件が市場に出て来る前に候補者は決まっており、あくまで保険で市場に出している場合がほとんどなのですが、それでもタッチの差で間に合わないこともあるわけです。

そのような在庫物件の絶対数が少ない現在のアメリカ不動産市場ですが、この傾向に本年はややブレーキがかかる傾向が見られます。

昨年の年度末からは「在庫物件数が回復の兆し」が見え始め、先月1月度の間に結構確かなものになってきたのです。

ただし、在庫物件数が回復の兆しを見せているのは目安として$300,000上のやや高額な物件。

たった今のアメリカ不動産市場の平均物件価格が約$224,000ですので明らかに平均価格以上の物件ではありますが、それでも在庫物件数が回復しつつあるセグメントが出てきています。

結果としてこのあたりの価格帯の住居用物件は、このままいけば明らかに昨年よりも売れていくことが予想されています。

賃料は上がり続けている

そして物件購入は吉となり、販売ペースは堅実に伸びるだろうとリアルター達が予想する二つ目の根拠は

「賃貸市場の賃料が伸び続けている」

ことです。

不動産価格が上昇し続ける昨今では、物件の買い控えから賃貸市場がより伸びてきていることは以前もお伝えした通りです。

物件が手に届くレベルになるまで待つ人々がいる一方で、それとは全く関係なしにアメリカの人口は増え続けています。

これが意味するところは「賃貸物件の需要は伸び続ける」ということであり、インフレ率の上昇も手伝ってアメリカ賃貸市場における賃料は「下がる理由が全く見当たらない」のです。

今のアメリカでは賃金の上昇率が賃料の上昇率に追い付いていないことが懸念材料ではありますが、家賃そのものは毎年着実に上がりつつあります。

そしてここが大切ですが、賃料が上がり続ける背景が物件を購入する理由なるのは

「物件を購入して一定額の住宅ローンを支払い続けた方が得をする」

からです。

すなわち賃貸物件に暮らして家賃を支払い続けたところで、その物件がいつか自分のものになるわけではありません。

いわゆる家賃とは金融資産の垂れ流しであり、賃料として自分の口座から出たお金が何かの形で戻ってくることは絶対にないのです。

これに対して物件を購入する場合は自分の資産になります。

ローンを組んだとしても垂れ流しの家賃とは違い、ローンを支払えば支払うほど自分の正味資産は増えていくわけで、個人のバランスシートの中では

現金 ⇒ ハコモノ(住居物件)

に転換されていくわけです。

こうなると「家賃を支払うよりは住宅ローンを支払った方がいい」という理屈になり、この傾向が物件を購入した方がよい理由の一つになります。

もっぱらこの理由は何も本年のみに限ったものではないのですが、明日にお伝えする理由と合わせて考えると

「物件を購入するには今年は吉」

となってしまうのです。

明日に続けます。


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