危険な綱渡り!売買を同時に行うのなら ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から物件の売買を同時に行うパターンについてお伝えしています。

住居用であれ投資用であれ、不動産物件の売買を同時に行うパターンは結構な割合で見受けられます。

一生涯に平均11.4回も引越しを行うアメリカ人々ですから、その生涯おいて

「現在の物件を売却して、その売却益を資金に新しい物件を購入する」

このような展開を一度のみならず数回実行する方々もいるわけです。

ところが、

・物件売却

・物件購入

この二つの契約を同時に進めることは綱渡り的行為。

法的には許される行為ながらも綱渡りで進めるにはあまりにも大きいお金が動くことなります。

そこで昨日お伝えしたポイントは

1.売却の準備を先に進め、いつでも市場に出せる用意をしておくこと

2.うまくいかなかった場合のバックアッププランを練っておくこと

でした。

物件売却と物件購入を同時に行う際に「やってはいけない行為」について、今日も続けます。

3.身の丈に合わない物件を狙っている

物件売買を同時に進めようとする人々が失敗してしまう典型的なパターンの一つに

「狙っている物件が身の丈に合っていない」

というものあります。

この場合の身の丈に合わないとは金額の意味になりますが、購入できる可能性が低い物件を選んでしまうのです。

このことは大人になって不動産物件を初買いする人々にも全く同じことがいえます。

すなわち、

① 物件を選ぶ

② オファーする

③ 契約が開始される

まではいいものの、契約中のFinancing Contingency(ローン審査から融資決定までの期間における、購入資金が確保できるか分からない状態)であえなく「不合格」となり、契約が流れてしまうパターンが結構多いのです。

これがもし売買契約を平行して進めていて、かつ自分の所有物件のみが先に売れてしまったらどうするのでしょうか。

売却契約期間中にあなたの物件のバイヤーに相談して、

「クロージング後から○○日間、物件に暮らし続けてもよいものとする」

等の契約内容を後付けしてもらうことも可能ではありますが、それはあくまでもバイヤーが同意してくれた場合の話です。

「こちらはクロージング直後に引っ越せるように全て準備まで整えているのですから、今更それはないでしょう!」

と断られてしまえば、あなたは契約に従って(自分の所有だったはずの)物件から出ていかねばならないのです。

このパターンに陥るのは大概が

「頭金を高くして、十分な収入があることを証明できれば審査は通るよ」

と高を括っている人々。

その傾向があるのは事実ですが、それでもまさかの審査不合格は普通に起こりえるのです。

そこで、売買契約を同時に行う際には購入候補物件を見つけたら必ず「オファーを入れる前に前審査」を行うことは怠らないようにしましょう。

前審査を行うことで契約が開始される前に融資の可否が分かっていれば安心ですし、何よりもオファー時に前審査を合格している通知を売主に見せることが出来れば、よりスムースに事は進むのです。

4.売却予想額を見誤る

売買契約を同時に行う人々は、例外なく

「今の物件は$○○○○○(A)の金額で売却出来るはず。」

「すると新しい物件購入の資金は$○○○○○(B)にしよう。」

という流れの考察を行います。

新しい物件購入の資金が欲しい為に売買契約を同時に行うわけですから、前提とする売却額Aを見積もるのは当然のことです。

ところが、この売却額Aの見立ては正しくとも、結果がそうはならないパターンが多くあります。

その典型的な流れは

① 希望どおりの売却額で契約が進む

② ところがバイヤーによる物件調査で、所有する売却予定の物件に自分でも気づかなかった不具合があぶり出された

③ その修繕に多額の費用がかかるため、物件価格を値下げする必要が出てきた

というもの。

或いは「クロージングコストの試算を大きく見誤った」という場合もあります。

億の物件になるとクロージングコストも数万ドルに及ぶことが常ですから、甘い試算で臨むと予想したほど資金が手元に残らないものなのです。

その為、売却したら手元に残る資金は

・不動産エージェント
・公認会計士

等の専門家の協力を得て細かく試算し、売却後に手元に残る資金に余裕を持たせるくらいの「クッション」は念頭におく方が良策となります。

5.別々にエージェントを雇っている

最後に自分が雇うエージェントの話になりますが、売買を同時に行う場合は

売却契約

購入契約

この二つが別物である為に

「それぞれの契約は別々だから、不動産エージェントも別々に雇おう」

と考えがちなものですが、正解は反対で「売買契約のどちらも同じエージェントを雇う」方が断然効率が良くなります。

不動産エージェントはそもそもあなたの代理で

相手側のリスティングエージェント(あなたが買主の場合)

相手側のバイヤーエージェント(あなたが売主の場合)

とやり取りをしてくれる存在ですが、二つの契約を綱渡りせねばならないからこそ「両方の契約を深く理解している一人に委託する」方が良いに決まっているのです。

⇒ 同じ人が二つの契約を行う

⇒ 別々の二人がお互いの契約内容を確認しながら進める

どちらが効率的でどちらが非効率かは明らかですね。

別々のエージェントで進めてしまうとそれだけ時間もかかり、綱渡りをしたいあなたにとっては非効率極まりないのです。

また二つの取引に同じ不動産エージェントを雇うからといって通常以上に手数料が発生するわけでもなく、むしろ同じエージェントを雇うことで

「二つの取引に関わるわけですから、売却にあたるリスティングエージェント手数料は3%ではなく2%にしてください」

等の交渉もし易いわけです。

そしてその1%は、あなたの次の物件購入資金として大きく寄与することになります。

。。。

昨日から二日間にわたり、

「売買契約を同時に行って物件から物件に綱渡りする際にやってはいけない行為」

を綴らせて頂きました。

不動産購入は多額の資金を必要とするだけに

「現在の物件を売却して、その売却益で次の物件に」

とはごく自然な考え方ですが、安易に行うと二つの契約の狭間に苦しむ展開となります。

もしもあなたが資金確保の目的で売買契約を同時に行いたい場合は本日までにお伝えした地雷は踏まないように、事前に念密な計画の上に事を進めるようにしましょう。


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