危険な綱渡り!売買を同時に行うのなら ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

統計によると、

「平均的なアメリカ人が生涯で引越す回数は11.4回」

なのだそうです。

ということは、一つの物件はアメリカ人の平均寿命に相当する期間(78.7年)に11回も住人が入れ替わることになります。

引越しを11回。

約80年で住人が11回入れ替わる。

どちらも日本ではなかなか想像できない数字ですね。

この国の不動産業が活発なはずです。

そしてアメリカ人が引越しをする際には、賃貸物件ではなく所有物件に暮らしていた場合には

自宅を売却する ⇒ 新しい家を購入する

という売買を同時に試みる人々が結構な割合でいます。

近所の物件に乗り換える場合もあれば州をまたいで引っ越す場合もありますが、いずれにせよ新しい物件を購入する前に一時的に賃貸物件に暮らすのではなく、無駄を省いてそのまま新しい家に買い替えるわけです。

その理由はほぼ一つ、

「現在の家を売却して資金をつくらないと、新しい家を購入出来ないから」

です。

けれども

家を売却する

家を購入する

この二つの契約はそれぞれが個別のものであり、その二つを関連づけることは出来ません。

厳密には購入契約書上では

「現在の家が売れなかった場合は買えません。。」

的な逃げの契約内容を追加することは出来ますが、基本的にはこれら二つの契約はそれぞれ別々に進んでいきます。

その為、契約期間中は二つの契約に対して頭を使いながら物事を進めていくことになります。

かなりの大金が絡む、違った性質の契約を同時進行させるその行為はまさに綱渡り。

二つの契約をうまく噛み合わせることが出来れば問題はないのですが、大概は望み通りには事が進まないのものです。

そしてこの綱渡りは住居用物件のみならず、不動産投資においても同様のことが言えます。

「この物件を売却して新しい物件に乗り換えたいが、売却益をそのまま購入資金に充てる必要がある」

という場合には、この「綱渡り行為」を演じなくてはならないのです。

そこで今日から、

家を売却する

家を購入する

この二つの契約を見事に平行させて新しい物件への着地を成功させる為に「やってはいけないこと」をみていきましょう。

足を滑らせて綱を渡り切れないパターンは、概ね次の5つにその理由が集約されてきます。

1.物件売却のプロセスを軽視しすぎる

住居用であれ投資用の物件であれ、

「現在の物件を売却して、その売却益を次の物件の購入資金に充てたい」

と願う人々がほぼ例外なく犯してしまう失敗があります。

それは、

「新しい物件探しから開始してしまう」

ことです。

単純に

物件を売却する行為(リスティングエージェントを雇う)

物件を購入する行為(バイヤーエージェントを雇う)

この二つを比較すると、どちらが手間と時間がかかるかといえば言うまでもなく前者、物件売却なのです。

⇒ 壁のペンキ塗り

⇒ キズの手直し

⇒ 破損箇所の修繕

⇒ ちょっとした溝へのグラウト(液状のもの)注入

⇒ 電球の交換

⇒ 建物内外の清掃

⇒ オープンハウスの準備

等々、いざ開始してみると想像以上に物件売却の準備には手間暇がかかるものです。

その一方で物件購入はといえば、

1.インターネットで検索

2.予約を入れて内覧に出向く

この繰り返し。

物件を見て評価するというあくまで受け身的な行為の繰り返しですから、物件購入は売却準備に比べると遥かに手間がかかりません。

ところが人は易きに流れるもので、物件売却の準備は頭では

「ボチボチやらないとなー」

と思いつつも、どうしても後回しにして

「新しい物件の品定め」

から開始し、そこにばかり時間を費やしてしまうのです。

そして最悪なパターンは、にわか良さそうな新し物件を発見すると

「これを逃す手はない!」

とばかりにオファーを入れ、実際にオファーが通って購入契約が開始されてしまった場合。

売却と購入でどちらを先にクロージングにもっていくべきかといえば、同然ながら売却が先です。

そうすると購入契約が先に始まってしまっては、よほど売却契約の期間を短くしないと間に合うはずがありません。

しかもその時期が10月、秋の始まり頃であればほぼアウト。

不動産市場が冬のスローな時期に入り始める時点で物件を市場に出したところで、望み通りの価格で売却できる可能性はグンと低くなるのです。

その為、売買を同時に行う上では必ず

「売却準備完了のめどを先につける。それから候補物件選択に時間をかける」

これを鉄則とした方がよいと思います。

2.バックアッププランがない

一事が万事で、物件の売買においてもその人の性格はよく現れてきます。

大まかに分けると、

● きちんと詳細に渡り入念に計画して進める人

● エイヤアで勢いのみで進める人

この両者がいるのです。

単純に考えても売買契約を同時に行うということは、契約期間にやるべきことは「少なくとも2倍、実際にはそれ以上」に増えてきます。

更には自分の力が及ばない、第三者の要素も加わってくることがよくあるのです。

その典型的な例が、

「購入を希望する物件のオーナーもまた、同様に売買を同時に行おうとしている」

パターンです。

この場合は交通渋滞よろしく、先に行きたくとも前の車両が詰まって先に進めないような状況が結構な確率で出てきます。

言い換えると、自分が二つの契約を両手に抱えながら双方を進めるだけでも大変なのに、購入対象物件については現オーナーの都合という不可抗力の要素が加わってくるわけです。

このことはすなわち、

「上手に綱渡りが出来ない可能性が高まる」

ことを意味しています。

その為、もしもあなたが不動産売買を同時に進めねばならないのであれば前者の

きちんと詳細に渡り入念に計画して進める人

であるべきですし、その姿勢をもって

「もしもうまくいかなかった時のバックアッププランを練っておく」

ことは必須なのです。

仮に購入予定物件のオーナーの都合が絡まなかったとしても

「物件は売れたけれども、購入に失敗した」

「物件が思った価格で売れずに資金が足りない」

「先に購入したものの、売却に失敗した」

等の予定通りに進まないケースはいくらでも出てきますから、常に最悪のパターンを考えて対策を練っておくことが大切だろうと思います。

明日に続けます。



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