意外!世界で最も有利なタックスヘイブンとは 〜 【番外編】

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までに世界で最も有利なタックスヘイブンとしてのアメリカをご紹介させて頂きました。

あくまで税率のみならず生活要素を踏まえた上での識者の見解ですが、結果として日本からアメリカへの移住者が多いのは事実です。

単純に節税のみならず、生活の便利性や治安まで含めるとやはりアメリカが。。となる様子。

また2019年現在も有効な「築22年以上の木造賃貸物件は減価償却期間が4年」という税法のために、これに相当する物件を購入する場合は相当な節税を実現できることになります。

そしてその実、節税という側面のみならず「不動産投資によるキャッシュフローの改善」という側面で見ると、不動産投資の魅力がより大きく拡大されてくるのです。

今日は、昨日までにお伝えした節税の飛躍して、そこから派生するキャッシュフローの改善に焦点を当ててみましょう。

ケーススタディ:富裕層の実例

一昨日に

「意外!世界で最も有利なタックスヘイブンとは 〜 【前編】」

でアメリカ人投資家の実例について触れさせて頂きました。(Aさんとさせて頂きます。上の写真はモデルさんです。念の為)

Aさんの場合は日本円で約1億円を使い、それぞれの物件が$1500以上の賃料が見込める物件を4軒購入しています。

全てが4年間減価償却の対象でしたので、ご自身の収入に対して大きな節税を実現できることは間違いありません。

それのみならず、節税から派生するキャッシュフロー改善に焦点をあてると非常に参考になる現実が見えてきます。

Aさんの場合は最高税率を支払っておられることは間違いありませんので、最高税率に入る課税所得最低額の4000万を適用してみます。

検証の条件:

課税所得:年間4000万円

税率:① 所得税率45%、② 住民税率10%

参考:国税庁ホームページ – No.2260 所得税の税率

従来の手元に残るお金

まずはAさんがアメリカ不動産投資を開始される前までのパターンをみてみます。

所得税は最高税率45%で控除額は4,796,000円、住民税は2019年現在は10%です。

①所得税:(4000万 × 45%) – 4,796,000円 = 13,204,000円(*控除額は税率を掛けた後に適用します)

②住民税:4000万 × 10% = 400万

合計課税額:① + ② = 17,204,000円

このようになり、Aさんは4000万の課税所得がありながらも、合計で約1720万円の所得税住民税がかかるために手元に残るお金は

4000万 –  1720万 = 2280万

となります。

キャッシュフロー改善はどれだけ改善するのか

ここから、あえて

「キャッシュフローは不動産投資開始前と比べてどれだけ改善するのか?」

という視点でみてみましょう。

このことは不動産投資後に現れた

● 減価償却からのキャッシュフロー

● 家賃収入からのキャッシュフロー

の2つの要素で考えるとよくわかります。

今回のケースでは1,875万円が一年の減価償却費用です。

この額を課税所得から差し引けるということは

「1,875万円にかかる税金分がキャッシュフローとして増える」

ことになります。

前述のとおり所得税率は40%、住民税は10%になりますので単純に2つの税率合計50%(40% + 10%)を適用すると

減価償却からのキャッシュフロー:937.5万(1,875万 × 50%)≒ 938万

家賃収入からのキャッシュフロー:390万(780万 × 50%)

結果として合計で

1328万(938万 + 390万)

と、合計で年間1千万円超えのキャッシュフロー改善になるのです。

言い換えると、

「不動産投資開始前と生活レベルを変えないのであれば、Aさんは向こう4年間で毎年1328万円が金融資産として増える」

ということになります。

Aさんは目先の投資額が1億円となりますが、その後4年間は税金が少なくなるにもかかわらず1,328万円もキャッシュフローが増えることになるわけですね。

4年間で総額約5,300万円と、非常に大きなキャッシュフローの改善です。

このように、不動産投資の

● 減価償却

● 家賃収入

の2つがもたらす効果を「キャッシュフロー改善」という視点で見ると、税金が少なくなるにもかかわらず1000万円単位でキャッシュフローが増加することがよくわかります。

ちなみに、改善したこのキャッシュフローを新規購入にあてていくと4年後以降もかなり減価償却とれますし、6年後には投資額資産が約2倍にまで膨れ上がります(長期譲渡税前です)。

アメリカで不動産投資を検討する際には、上記のようにキャッシュフロー改善の視点で試算すると、自分の投資が将来に向けてどれくらいの資産に変化するのかがよく見えてくると思います。



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