不動産投資の実例(クロージング:2018年12月)~ ハイグレードのRent-Ready(レントレディー)物件を購入する ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から不動産投資実例についてお伝えしています。

アメリカ不動産投資において入り口は大別すると

パッケージ商品購入パターン

セルフマネジメントパターン

の2つがあります。

数万ドルの上乗せ価格を承知で物件選定、修繕、管理の全てを請け負ってもらいたい場合はフリップ業者が提供するパッケージ商品を購入することになり、地元業者を雇いながらも自分自身で全ての工程の段取りを行い、必要な際に指示出しをして進めていくのがセフルマネジメントのパターンです。

自分で段取りと判断に時間を費やす分だけ、投資のリターンとしては後者の方が大きくなります。

ところが、後者のセルフマネジメントパターンの中にも「長い時間と労力を一気に省いて、かつ高い賃貸力をもつ物件を購入する」パターンがあります。それは

「ハイグレードのRent-Ready(レントレディー)物件を購入する」

パターンです。

その概要をみていきましょう。

ハイグレードRent-Ready(レントレディー)物件の実例 〜 東京在住 K.K.様

昨日もお伝えした通り、セフルマネジメントパターンで購入する場合は物件購入後でも

施工業者選定

修繕見積もり

施工期間

等に時間と労力がかかってしまいます。

この点は実際には地元の不動産管理会社を通して行うにせよ、結構な時間と労力を費やしてしまうものです。

ところが、これら

施工業者選定

修繕見積もり

施工期間(現場監督)

の一連の流れがすでに終了している物件、すなわち修繕済みの物件に巡り合えたとしたら、それはあなたの時間と労力を大きく省いてくれることになるわけです。

しかも通常のリノベーションではなく、内装が大きくアップグレードされていたとしたらどうでしょうか。

グレードの高い物件に仕上げるにはそれこそ大きな時間と労力を費やす必要がありますが、それを補うだけのリターンは「賃貸の付きやすさと高い賃料」という形で返ってくるもの。

すなわち内装が綺麗かつ高級感があると

⇒ テナントが付きやすい

⇒ 賃料を上げやすい

という要素が生まれ、長期的にはリターンが大きくなる傾向があるのです。

その意味ではハイグレードのRent-Ready(レントレディー)物件は物件市場価格の範囲の中でも高額にはなりますが、それでもフリップ業者から購入するよりは安くかつ長期的には十分に元が取れるものです。

そこで、今回の実例の実際の内装写真を少し見てみましょう。


(実際の内装写真:リビング)

(実際の内装写真:バスルーム)

(実際の内装写真:キッチン)

内装3枚だけですが、いかがでしょうか。

シンプルながら上品な素材と色合いを使いこなした仕上がりです。

デザイナーズマンションを思わせるようなセンスの良さで、物件が大きくアップグレードされているのがよく分かります。

ここまでくると、もやはフルリノベーションのレベルです(実際そうですが)。

こんなセンスのいい物件に暮らせるとしたら、人生の幸福感が増して毎日ワクワクしてしまいそうですね。

しかもこの物件、平均の賃貸相場は

$895 ~ $955

という安さです。

それにもかかわらず、この物件が所属するコミュニティにはプールが2つもあるという贅沢さ。

つまりテナントは安い賃料でコミュニティプール付きのハイグレード物件に暮らせることになります。

加えてこの物件は大通りにも近いときていますから、賃貸力が低いはずがないのです。

このような物件グレードと生活の利便性を踏まえると、賃料は相場よりも高くすることが出来ます。

ちなみに今回、この物件はグレードの良さを売りにして

$109,900

で売りに出されていました(デュープレックス物件です)。

このグレードであればあり得る価格ですが、やはり顧客利益の最大化を目指したい私(佐藤)としてはフルオファー(売り主の希望価格そのままでオファーすること)は少しでも避けたいところ。

そこで今回も交渉において「パワーオブキャッシュ(現金購入の優位性)」を大いに活用し、

$101,000

で購入頂くことが出来ました。

そして今回は市場賃貸相場よりも高めに$995で募集をかけることになりました。仮にこの賃料で1年間フルに賃貸できた場合は表面利回りは

11.8%($995 × 12ヵ月 / $101,000)

となり、決して悪くはありません。

【追記】
この物件は真冬に賃貸市場に出したにも関わらず、その後2週間ですぐにテナント申込みが入りました。

 

最後に、Kさんよりご感想を頂いていますのでご紹介させて頂きます。

実は今回が初めての不動産投資でした。

最初は日本の不動産、特に土地勘のある東京近郊を中心に物件購入の検討をしていましたが、利回りを見るととても購入する気にはならないものばかり。

現にすでに日本で不動産投資をしている友人に状況を聞いてみても、「なかなか良い物件には出会えない」ということでした。

そこで考え始めたのが海外の不動産投資でした。

当初は東南アジアの不動産購入を考えていましたが、米国の物件であれば建物代が購入価格の7割以上を占め、なおかつ購入費用も4年で償却できるものも多い為、節税にもつながるとのことで本格的に検討し始めました。

そんな折、メンフィスが手頃で利回りも良いことがわかり、具体的な物件の検討を始めました。

佐藤さんにお願いする前に他の業者さんから数件ご紹介を受けたのですが、その物件の価格の妥当性が判りかねたので、ネットで調べていたところ佐藤さんのサイトを発見。

早速コンサルの申し込みをし、米国の不動産事情や客観的なデータ、それを確認できるサイトなどをお教えいただき、大いに参考になったとともに、以前にご紹介を受けた業者さんの提案物件が、かなりの割高であることもわかりました。

佐藤さんのように、米国で、しかも個人(少人数)で不動産のサービスをやっているとなると、「この人、本当に大丈夫なのか?」なんて思う人が多いと思いますが、私は逆にスカイプで直接お話ししたことで信頼感が増しましたし、現地人を交えた対応のスピーディーさは、佐藤さんならではの魅力とも思います。

物件のご提案も的確、かつメリットデメリットもしっかりご説明いただけるので、自分の意図に合うものをしっかり吟味できます。

米国、特にメンフィスでの不動産投資は手頃な価格から始められ、なおかつ節税にもつながるとても魅力的な投資だと思います。

また、米ドルの資産構築にもつながることも魅力だと思います。

海外の不動産となるとなかなか現地に行くことが出来ないなど不安な要素も多いと思いますが、だからこそ佐藤さんのような信頼のおける人物に現地のカウンターパートになっていただくことが重要であると思います。

今後も佐藤さんを通じて米国での不動産投資を拡大して行きたいと思っています。

東京都ご在住 K.K.様

Kさん、この度はアメリカで初めての不動産物件ご購入、おめでとうございます!

このレベルにまでアップグレードされた物件は早々市場に出てくるものではありません。

Kさんからはスカイプ面談後に物件選定から物件契約まで一連のやりとりを繰り返す中で、柔軟な姿勢と強固な決断という、一見矛盾するような意思決定力を学ばせて頂きました。

アメリカ不動産を通しての今後の資産形成のご成功をご祈念申し上げます。

。。。

ちなみにKさんはご自身が経営者でいらっしゃいますが、ご生業を通して多くの方々を人生の成功に導いておられる方です(Kさんのブログを拝見しました)。

人様を成功に導く好循循環の因果(?)がKさんを今回のようなハイグレードな物件に引き合わせてくれたのかも、と感じずにはおれませんでした。

人様を幸せにしつつ結果として自分自身も自ずと栄えていく、そのような人生を目指したいものです。(自戒を込めて。。)



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