不動産投資の実例(クロージング:2018年12月)~ ハイグレードのRent-Ready(レントレディー)物件を購入する ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資の目的で物件を購入する際に、新築を購入しない限りはどうしても不可欠な作業があります。

それは「リノベーション」です。

中古物件の場合にはそれまで暮らしていた住人(家主もしくはテナント)が退去した後で、程度の差はあれどもリノベーションを行う必要があります。

そのリノベーションを通して物件を賃貸市場に出せるRent-Ready(レントレディー)の状態にまで持っていく為には

資金

時間

労力

がかかるわけです。

ちなみに、私(佐藤)の知人には投資対象物件を購入した後は自分で物件を修繕するツワモノがいます。日曜大工の心得があり、材料を購入して自分でリノベーションを行うわけですね。

物件購入契約期間中に行われる物件調査専門家による調査結果はレポートにまとめられています。

そしてレポートには目に見える個所と見えない個所の双方の必要修繕個所が網羅されていますから、この情報を手掛かりによほど人数を必要とする大規模な修繕作業でない限りは自分で行うわけです。

このパターンは当然ながら最もコストは安く収まります。かつ資金・時間・労力の全てを自分自身で費やす分の見返りは大きく、投資としてのリターンは大きくなるわけです。

けれどもほとんどの場合はこの知人のように自分自身で修繕を行うことは出来ません。

そもそも遠隔から投資する方にとっては物理的に不可能ですし、自分が暮らす地元の物件を投資用に購入しない限りは無理があるわけです。

ちなみに、私(佐藤)自身は地元の物件に対しても自分で行うことはしません(笑)。ある程度の日曜大工の心得はあるものの、残念ながら修繕作業に費やす時間がないというのが正直なところ。

その為、物件修繕が必要な際には長年の付き合いがある施工業者に安く依頼しています。

パッケージ商品を購入か、セルフマネジメントか

いずれにせよ、不動産投資を開始するにあたり購入契約後に行うべき一番最初の作業がこの

「Rent-Ready(レントレディー)の状態に持っていくこと」

となりますが、もしあなたが遠隔から不動産投資を行う場合は

フリップ業者が提供するパッケージ商品を購入する

自分で全ての工程をセルフマネジメントする

の2つの方法があります。

簡単に見ていきましょう。

パッケージ商品購入パターン

パッケージ商品の購入とは、フリップ業者から物件を購入するパターンです。

アメリカにある大抵のフリップ業者は

1.物件を選定する

2.購入する

3.物件を修繕する

4.物件を管理する

この全ての流れをパッケージ商品として提供しています。

この4段階の内訳は

a. 物件選定

b. 物件価格交渉

c. 物件調査業者選定

d. 物件購入契約手続き

e. 物件管理会社選定

f. 物件管理契約手続き

g. 施工業者選定と見積もり

h. 施工監督

i. 賃貸募集

j. テナント候補スクリーンと契約

k. 物件運営開始

。。。

とごく簡単に書き並べてもこれだけあり、それぞれに付随して出てくる行程の数々は初心者には難儀なものです。

そこをフリップ業者の場合は全て引き受けてくれ、パッケージ商品として売りに出すわけです。このようなパッケージ商品を販売する日系企業も存在しますね。

マイナス点としては、フリップ業者によるパッケージ商品を購入する場合は数万ドルの上乗せがなされてしまうことです。

見込まれる修繕費用に加えて更に数万ドルの儲けが上乗せされてしまいますから、結果としてどうしても割高になってしまいます。

それでも上記に垣間見る作業の数々を一手に引き受けてもらえるのであればと納得される方は、フリップ業者が出しているパッケージ商品でもよいと思うのです。

修繕費用と上乗せ価格は全て「物件価格」として出てくるのが通常ですから、結果として修繕費と上乗せ価格も含まれた額が減価償却対象になります。

セルフマネジメントパターン

そのようなパッケージ商品に対し、上記「a ~ k」の行程を全て自分で管理するのがセフルマネジメントパターンです。

実際の現場作業は

a ~ d ⇒ 地元のリアルター

e ~ k ⇒ 地元の不動産管理会社

がそれぞれ行うことになりますが、それでもa~kの段階一つひとつに対して現地への指示出しが必要になってきます。

その代わり現地の業者を雇いながら一つひとつの行程にしっかりと向き合い、少しでも経費を抑えることで自分自身へのリターンを大きくすることが出来るわけですね。

このようにアメリカで不動産投資を行うには大きく分けて

パッケージ商品を購入パターン

セルフマネジメントパターン

の2種類が考えられます。

ちなみに、後者のセルフマネジメントパターンの場合はそれでなくとも英語でこなす上では初心者にとってはハードルが高くなります。

その為、私(佐藤)にコンサルティングを依頼される方々は後者のセルフマネジメントパターンにありながらも、a~kの一つひとつの段階に対して水先案内人としてアドバイスをさせて頂いているわけです。

。。。

そしてここからが本実例のポイントになりますが、後者のセルフマネジメントパターンの中でも

「g. 施工業者選定と見積もり」と「h. 施工監督」の二つの行程を100%スキップして、かつ賃貸力のある物件を購入できるパターン

が存在します。

施工業者選定と見積もりを取るだけでも通常は時間がかかる中、そこから実際の修繕が完了するまではそれなりに時間がかかります。

修繕規模によりますので一概には言えませんが、業者選定からリノベーション完了まで約2ヵ月程度かかることはザラにあるのです。

そのような長い時間と労力を一気に省いて、かつ高い賃貸力をもつ物件を購入するパターン。

それは「ハイグレードのRent-Ready(レントレディー)物件を購入する」パターンです。

明日に続けます。



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