Foreclosed Home(差し押さえ物件)を購入してみる 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からForeclosed Home(差し押さえ物件)を購入するパターンについてお伝えしています。

物件の購入当初は

「現在の収入なら住宅ローンを支払い続けることは出来る」

と自他(自分と融資元)共に確認した上で購入するものの、残念ながら失職やその他の理由で住宅ローンの支払い継続が難しくなり、結果として融資元(通常は銀行等の金融機関)により差し押さえられてしまう物件が存在します。

2019年現在で実に全米平均で1/13,000の割合でForeclosed Home(差し押さえ物件)が存在し、その差し押さえた物件を融資元が市場に安く出すのです。

Foreclosed Home(差し押さえ物件)は然るべき市場価値の平均15%も安く売られていますから、物件購入を希望する場合はForeclosed Home(差し押さえ物件)を購入する選択肢もあってよいことになります。

とはいえ、Foreclosed Home(差し押さえ物件)の購入では気を付けなければならない側面があることも事実です。

今日は、Foreclosed Home(差し押さえ物件)を購入する前に気をつけておくべきこと、またその購入の方法について見ていきましょう。

Foreclosed Home(差し押さえ物件)のリスクを念頭におく

融資元となる銀行は物件を差し押さえ、名義が変更された後で物件の売却を準備することになります。

この時に銀行は融資元金残高や諸手数料等の合計を回収できればよい為、Foreclosed Home(差し押さえ物件)が市場に出てくるときの価格はこれらの回収額を賄える額に留める、ということになります。

昨日の実例では市場価値が$1,310,530で然るべき物件が$860,000で売りに出されており、諸経費抜きに単純計算すると購入直後に$450,530(約4千9百万円)のキャピタルゲインが発生するというものでした。

仮にこの価格ボリュームで

購入 ⇒ 修繕 ⇒ 売却

の流れを1年の間に1度行えば、諸経費や税金を支払った後でも手元に残るお金で向こう1年間は十分暮らしていけそうです。(贅沢しなければ数年間)

ただしそれだけの利益の可能性がある投資において、全てが良い話ばかりで終始するはずがありません。

その実、本当にForeclosed Home(差し押さえ物件)を狙うのであれば気をつけるべき点は多々あります。

何よりも気をつけるべきは、Foreclosed Home(差し押さえ物件)売却の際はまず十中八九、取引は「as is(物件は修繕されず、そのまま引き渡される売買取引)」となります。

すなわち「どんな状態の物件だろうが、売主(銀行)は修繕を引き受けない」という前提がありますから、キャピタルゲインの大きさのみに目を奪われずにまずはしっかりと物件と向き合うことが大切なのです。

随分昔の話ですが、私(佐藤)の知人は南カリフォルニアの風光明媚な場所でオークション物件を購入して失敗したことがあります。

知人はその物件の外観の良さにのみ目を奪われつつ見事セリ落としたのですが、オークションの場合は事前の物件調査は出来ません。

結果として蓋を開けてみると物件内部はボロボロの状態。

修繕には相当な費用がかかることが分かり、知人は大金をドブに捨てる羽目になったのです。。

その為このようなオークション物件はフリップ業者のような専門家にゆずり、通常の投資であれば純粋に市場に出ているForeclosed Home(差し押さえ物件)を購入した方が得策だろうと思います。

それでもForeclosed Home(差し押さえ物件)はそもそも前オーナーが住宅ローンの支払いも出来なかったわけですから、前オーナーの所有期間にその物件がお金をおかけてきちんと維持されていたということはほとんどあり得ません。

実際、Foreclosed Home(差し押さえ物件)となるとそれなりの修繕個所が必要な物件がほとんどなのです。

失敗しないForeclosed Home(差し押さえ物件)の購入方法

そこでForeclosed Home(差し押さえ物件)を購入する場合は下記の手順で進めましょう。

1.Foreclosed Home(差し押さえ物件)を探す

MLSが発達したおかげで、Foreclosed Home(差し押さえ物件)はアメリカ国内外から探すことが出来ます。

Realtor.com等何でもよいのですが、MLSで

「bank owned」

「real estate owned」

等が記載されている物件がそれです。

2.どれくらいの期間「Foreclosure」の状態で市場にあったのかを調べる

MLSでForeclosed Home(差し押さえ物件)を見つけたら、その次に

「どれくらいの期間、Foreclosed Home(差し押さえ物件)として市場に出されていたのか?」

を調べます。

zillow.com等でみるとすぐに分かりますね。

ここで、数年間Foreclosed Home(差し押さえ物件)のままで市場に放置されていた物件は要注意です。

何も修繕がなされないままで物件が放置されているということは、それだけ物件の痛みが進んでいる可能性が高くなります。

もしあなたがその物件を購入したいと思っても、仮にローンを組んで購入する場合にはあまりにも痛みがひどいと審査を通らない可能性もあるのです。

3.物件調査専門家を雇う

そこで、物件調査専門家は必ず雇うようにします。

専門器具を使った専門家による調査で、実際に物件にどれくらいの修繕が必要なのかをあぶり出すことは不可欠です。

そのためにも、オファーする際には

・Financing Contingency(ローン審査に通らない場合は契約から降りれる条項)

・Inspection Contingency(物件調査後に状態があまりにもひどいと、契約から降りれる条項)

が必ずあることを確認してください。

4.不動産弁護士を雇う

そして登場してもらうべきもう一人のプロフェッショナルは不動産専門の弁護士です。

すなわち、「物件の所有権にはその他の留置権等がかけられていないか?」等の不動産権の健全性を専門家に調査してもらうわけです。

またその地域市場特有の事情から起こりえる通常の取引とは違うパターンも大いにあり得ますので、その意味でも不動産弁護士の協力を得ることで防御壁を高くしていきます。

実際、仮にその不動産権に住宅ローンの債務不履行のみならず

・所得税滞納

・固定資産税滞納

等が付随していた場合(債務不履行の結果の差し押さえの為に大いに考えられる)、その支払い責任は新しい所有者になるのです。

その為、地雷を踏むことがないようにForeclosed Home(差し押さえ物件)を取引する場合は必ず不動産弁護士を雇うことをお薦めします。

。。。

かくして、Foreclosed Home(差し押さえ物件)を購入する際には通常の取引以上に神経を使わねばならない部分が多々あります。

それでも

・購入時の必要経費(専門家への依頼を含む)

・修繕費用

等にそれなりの出費が発生したとしても、無事に物件をピカピカに仕上げた後は購入時点の出費を十分に慰めてくれるだけの見返りはあると思うのです。


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