Foreclosed Home(差し押さえ物件)を購入してみる 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

あなたがアメリカで不動産物件を購入する場合、

「ほぼ確実に、格安で物件を購入できる方法」

があります。

それは「Foreclosed Home(差し押さえ物件)」を購入することです。

Foreclosed Home(差し押さえ物件)とは、住宅ローンが支払えずに銀行等の融資元がその所有権を差し押さえた物件のことです。

融資側は融資額の元金残高とその手続きにかかる費用を回収する為に差し押さえた物件を市場で売却して精算します。

今から12年前、2017年にその兆候が現れてその後の2018年9月のリーマン・ショックから一気に世界金融危機へと発展したあの時期に、アメリカでは相当数のForeclosed Home(差し押さえ物件)が出ました。

現在はあと時ほどではありませんが、それでも今もアメリカ不動産市場では結構な数のForeclosed Home(差し押さえ物件)が常に売りに出されています。

Foreclosed Home(差し押さえ物件)の場合、価格にすると然るべき不動産市場価値よりも平均15%も安く売りに出されているのです。

例えばアメリカ市場の平均物件価格を$250,000とすると

$212,500($250,000 × 85%)

がForeclosed Home(差し押さえ物件)の平均価格であり、これがミリオン物件であれば

$850,000($1,000,000 × 85%)

となるのです。

そうすると、不動産価格が大きければ大きいほどディールとなるのがForeclosed Home(差し押さえ物件)の購入の特徴といえそうです。

今日から、Foreclosed Home(差し押さえ物件)を購入するパターンについて深掘りしてみましょう。

*注釈
Foreclosed Home(差し押さえ物件)を購入するにはアメリカ市民、もしくはアメリカ居住者かつ有効なビザを所有している必要があります。
本稿はアメリカ国内で暮らす方々を対象とする情報となりますことを予めご了承ください。

Foreclosed Home(差し押さえ物件)の実情

最初にスポットを当てたいのは感情的な側面。

Foreclosed Home(差し押さえ物件)というからには当然ながら

「Foreclosed Home(差し押さえ物件)の裏には、家を失った個人・家族がいる」

ということです。

上手に審査をすり抜けて最初からローンを支払い続ける意図はなかった不心得な者がいるのも事実ですが、物件を差し押さえられた方々の多くは残念ながら失業やその他の理由でローンを支払い続けることが出来ずに、物件から退去を余儀なくされた方々。

私(佐藤)の知人にも、残念ながらForeclose(差し押さえ)の憂き目に合わねばならなくなった方々がいらっしゃいます。

とどのつまりForeclosed Home(差し押さえ物件)とはワケアリ物件となるわけで、心情的には「退去を余儀なくされた方の心情を考えると。。」と気が引ける方もいるかもしれません。

けれども、お金の貸し借りから債務不履行が発生したのであればきちんとけじめをつけて精算しなければならないのは事実です。

差し押さえの憂き目にあった方の精算作業を後押しする意味でも、むしろForeclosed Home(差し押さえ物件)を購入する方がよいとさえ思います(佐藤個人の考えです)。

実際、前述の私(佐藤)の知人にしてもForeclosed Home(差し押さえ物件)として銀行側に処理してもらうことで人生をリセットして、今では

「むしろ最初からこっちの方がよい暮らしがよかったのでは?」

と思えるほど、環境のよいアパート物件で幸せに暮らしています。

そしてのその実、アメリカではこのようなForeclosed Home(差し押さえ物件)は1万3千軒に1軒の割合で存在しています。1/13,000の割合です。

ただしこれはあくまで全米平均であり、州別ではメリーランド州やニュージャージー州のForeclosed Home(差し押さえ物件)の割合が非常に高く、なんとこれらの州では550軒に1軒の割合でForeclose(差し押さえ)が発生しています。

1/550の割合で債務不履行が発生しているとなるとかなりの割合です。

必然、これらの州での融資事業は難易度が高くなることが想像に容易いですね。

Foreclosed Home(差し押さえ物件)の実例


(写真はイメージです)

そこで、Foreclosed Home(差し押さえ物件)を実例で見ていきましょう。

価格的にはやや極端な、けれども資金に余裕のある方にとってはほぼ確実に資産形成の一助になり得る物件の実例をケーススタディで上げてみます。

住所:843 Polaris Dr, Tustin, CA 92782

こちらはカリフォルニア州オレンジ郡にある物件の一つであり、2019年1月現在で市場に出されています。

この物件、リアルター専用のデータベースでは

このように出てきます。

$1,310,530ですから日本円で約1億4千200万円の市場価値です。

この物件はForeclosed Home(差し押さえ物件)であり、今日の時点で市場で

$860,000 〜

の価格で出されていますね。

仮に上記のままの額で購入したとすれば、

$450,530($1,310,530 – $860,000)

購入後にたちまち$450,530、日本円で約4千9百万円のキャピタルゲインが発生することになるのです。

調べてみたところ、たった今この物件は名義がニューヨーク州のとある銀行の名義になっています。

ニューヨークにある銀行が差し押さえて、一時的な所有者になっているわけですね。

銀行側はなぜここまで安くしているのかといえば、彼らとしては

・融資元金残高

・利息

・弁護士費用

・不履行から派生した罰金

・その他売却から派生する経費

等の費用合計を全て賄える額で売却出来ればよく、この物件の場合はその合計が$860,000で十分なわけです。

結果としてこの実例の場合、然るべき不動産価値よりも

34.3% =($1,310,530 – $860,000)/$1,310,530

も安く購入できることになります。

購入した途端に約4千9百万円の含み益。。

明日に続けます。


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