アメリカ不動産のWholesale(卸売り)とは ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産のWholesale(卸売り)についてお伝えしています。

Aさん … 法人・個人の不動産オーナー

Bさん … Aから買い付ける業者(ほとんどは不動産業者)

Cさん … 法人・個人

という三者においてAさんの物件を購入するはずのBさんが契約期間中にCさんに購入権を譲渡する方式をWholesale(卸売り)といいます。

いわゆる転売行為に等しいものですが、従来の転売は一旦全額購入してそこから価格を上乗せして再販するものです。

アメリカの不動産業界でしばしば見受けられるWholesale(卸売り)の場合はその契約期間中に購入権譲渡が行われますから、Bさんは一千万円単位の金額をAさんに支払うことはなく、購入する権利だけをCさんに譲渡して自分はAssignment Fee(譲渡手数料)を手にするのです。

本日も続けます。

物件調査が終了するまではAssignment(譲渡契約)に署名しない

そしてこのWholesale(卸売り)シリーズの最も大切な点になりますが、通常の取引とは違うWholesale(卸売り)において最も重要なのは

「オファーが通っても、自分が雇う物件調査が終了するまではAssignment(譲渡契約)に署名しない」

ということです。

大まかに分けると、Wholesale(卸売り)の場合には

・通常の売買契約書

・Assignment(購入権譲渡)に付随する契約書

の2種類の契約書が出てきます。

この中で後者については

「物件調査が済むまで、Assignment(購入権譲渡)関連の書類には署名しない」

という鉄則を守ってください。

すなわち、一旦Assignment(購入権譲渡)に署名をした後は

Aさん … 法人・個人の不動産オーナー

Bさん … Aから買い付ける業者(ほとんどは不動産業者)

Cさん … 法人・個人

の三者からBさんは

「はい、私は購入権をあなた(Cさん)に譲渡しましたからね。後は知りませんよ。」

となり、その後の取引上はBさんは消えることになります。

そうすると後の購入責任は全てCさんの譲渡されますから、

「物件調査が済むまで、Assignment(購入権譲渡)の書類には署名しない」

ことが大切なのです。

物件調査を入れる

調査報告を元に修繕見積もりを取る

当初の予算に収まることを確認する

この流れをもって、問題ないことを確認してからAssignment(購入権譲渡)には署名するようにしましょう。

もし、Bさんが物件調査前にAssignment(購入権譲渡)への署名を求めてこうようものならもっての他。絶対に署名してはいけません。

それどころか、「CはAssignment(購入権譲渡)への署名前に物件調査を行う権利がある」という約束がAssignment(購入権譲渡)関連書類には記載されて然るべきなのです。

そこでもしあなたがCさんの立場になった場合、まずはオファーが受け入れたら即、物件調査専門家を雇って物件を調べるようにしましょう。

書類におかしな点はないか?

そして物件の詳細な調査と同時に全ての契約書のチェックも入念に行いましょう。

仮にCさんのオファー価格は自分で納得できるものであったとしても、現在進行形のAさんとBさんの間の売買契約を引き継ぐことになるわけですから、その契約書内容は詳細にわたって精査する必要があるのです。

多くの場合はBさんはAさんにAssignment(購入権譲渡)として転売することは最初から告げてあるはず。

そしてAさんとBさんに間の契約書が回されてくるわけですから、Cさんが不利になる項目が契約書に含まれていないかを精査することが大切なのです。

この場合は最初から不動産弁護士を雇うことも考えられますが、多くの場合は無料で済む方法としては「エスクロー会社に契約書の精査を依頼すること」です。

通常はエスクロー手続きで儲けを出すエスクロー会社は快く引き受けてくれるはずですし、彼らは数多くの売買契約をこなしてきていますので、ある意味で弁護士以上に目が肥えているはずですから十分に精査してもらえるはずなのです。

そして引き継ぐことになる契約書にも問題がないことが確認されたら、そのまま契約を引き継いて購入手続きに入るとよいと思います。

このように、通常のAssignment(購入権譲渡)では

「Assignment(購入権譲渡)に署名する前に、物件調査を済ませること」

が条件になっていて然るべきですから、物件調査を進めると同時に大元の契約書内容を精査することが肝要です。

かくしてエスクロー会社には

・通常の売買契約書

・Assignment(購入権譲渡)に付随する契約書

この双方を精査してもらい、かつ物件調査報告後に今度は業者を使って修繕見積もりを出し、

⇒ 全ての契約書に問題はない

⇒ オファー価格に対して修繕見積もりを加えたときに、当初の予定通りの予算に収まる

というのであれば、そこで初めてAssignment(購入権譲渡)に署名してもよいと思います。

。。。

アメリカ不動産業界のWholesale(卸売り)についてごく簡潔にお伝えしようと思いましたが、思いがけず3日間に及びました。。

その実、Wholesale(卸売り)は素人には非常に分かりにくい難易度の高い取引になります。

その代わり鞘が抜かれたとしてもディール案件である場合が多いのも事実ですので、Wholesale(卸売り)案件に取り組む場合はこの特殊取引を熟知する不動産エージェントを雇うことが大前提になるだろうと思います。


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