【質問】賃貸サイクルを夏場に変更するには?

こんにちは。

アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカでは1月1日だけは新年を祝うものの、ほとんどの会社は2日からは完全に仕事始めです。

私(佐藤)自身は年末年始もいつもと変わらないのですが、今日から不動産関係者もほぼ通常に戻ります。

不動産市場そのものはもうしばらく冬場の鈍い動きが春先まで続きますが、投資に関するお問い合わせは増えており、この年明けからは一気に加速してまいります!

そんな中、旧年中に下記のようなご質問を頂戴しました。

賃貸サイクルを夏場に変更する際のやり方にはどのようなものがありますか?

賃貸サイクルとはすなわち賃貸契約開始から終了までのサイクルのことですが、賃貸契約は伝統的に1年間単位で乗算するパターンがほとんどです。

1年契約(1年ごとに契約更新)

2年契約(2年ごとに契約更新)

3年契約(3年ごとに契約更新)

と、半年とか8か月ではなく、12か月のサイクルで契約を行うわけです。

そして賃貸サイクルを夏場にするとは、この契約の開始と更新の時期を夏場にする、ということになります。

なぜ夏場がよいかというと、現在のような冬場の時期にはどうしても賃貸市場も動きが鈍くなりますからテナント付けに苦労してしまうからです。

もしこの1月や2月に契約を開始したとすると、そのテナントが出ていくターンオーバーの時期にはまた同じように冬場に募集をかけることになります。

そうするとこの賃貸サイクルの開始が冬のままだと、毎回テナント付けに苦労して空室率が高くなる可能性があるわけです。

今日はこのテナント付けのサイクルを夏場に変える方法についてお伝えさせて頂きます。

一時的にショートターム・レンタルを導入する

物件契約サイクルの開始を冬場から夏場に変更するということは、そこに約半年間のズレがあることにあります。

そこで賃貸サイクルを変更するにはこの約半年間を特殊契約とし、その半年後から正式な一年サイクルに契約に切り替えることが有効な対策です。

言い換えるとこの半年間を物件を空室にすることなく稼働させる必要がありますが、その方策として一つ目に考えられるのはこちらでもご紹介したようなショートターム・レンタルに出す方法です。

一年サイクルの賃貸はロングターム・レンタルに位置付けられますが、ショートターム・レンタルの場合は

1日単位

1週間単位

1ヵ月単位

と柔軟に対応することができます。

このごく短期間滞在できるショートターム・レンタルの形式を半年間続けて、いつでもロングタームに切り替えられるようにしておくわけです。

マーケティングのタイミングとしてはショートターム・レンタルで人を入れながらも、年間サイクルの物件契約開始を希望する時期の1~2ヵ月前からロングターム募集をかけることなります。

ただし、1月以降はオフシーズンになりますので賃料そのものはバケーションシーズンのように高めに設定することはできません。

そして実際にアメリカ人はこのオフシーズンこそ宿泊価格は安いものであり、「1月からはホテルには安く滞在できるはず」という認識を持っています。

その為にあえて遠出の旅行はサンクスギビングからクリスマスにかけた年末の時期ではなく、大勢多数の動きとはタイミングをズラして1月以降にバケーションに出かける家族もいるくらいです。

その意味では強気な価格は無理がありますから、1ヵ月の稼ぎはせいぜい通常の賃貸に出した場合の家賃レベルが稼げれば上出来と考える必要があります。

最初を半年契約にする

そして二番目に、通常は年間サイクルで行われる賃貸契約を最初の半年だけ半年間契約にして半年後からは年間契約に切り替える方法です。

この場合の条件としては、一番最初に入居予定者に

「賃貸サイクルの開始を夏場にするために、最初は半年間としてその後は年間契約に切り替えます。

半年後に賃貸契約を一年延ばすか否かはあなた(テナント)次第ですが、一年間延長する場合は賃料は据え置きです。」

このようにきちんと伝えておけば入居する側も納得しやすいものです。

また本人が同意するのであれば、初年度の契約を「一年半契約」としてもよいわけです。

結果としては変わらない賃料が18か月続くのは同じですが、テナントとしては半年後に物件を出るオプションはなくなります。

また、そこに加えて

「夏場前の半年間は欲張らずとも運営費を賄える資金が入ってくればよいので、テナント付けを急ぎたい」

ということであれば、最初の半年間だけ賃料を安くする方法も考えられます。

「最初の半年間は賃料は$〇〇〇の安さです。半年後からは賃貸市場価格に沿って$〇〇〇〇になります。」

等、最初の半年間が安いことを魅力としてテナント付けを急ぐ方法も同時に取ることができます。

。。。

そこで上記のいずれかの方法で賃貸サイクルを夏場に変更する際ですが、実際には契約開始期間は遅くとも6月上旬とし、それ以降にはならない方がよいです。

すなわち、賃貸を希望するのはあくまでテナントですからテナントの視点に立って「いずの時期が契約し易いのか」を考える必要があるのです。

引っ越しシーズンは春先からその傾向が見え始めて夏休みの終わり近くになる7月~8月はピークタイムになります。

そうすると、実際には契約開始を7月~8月にしてしまうとちょっと遅いくらいなのです。

それでなくとも

⇒ 募集をかけてすぐに反応があるとは限らない(契約に時間がかかる可能性)

⇒ ターンオーバーが発生するたびに修繕や清掃の為に契約開始時期はずれていく

といった点を踏まえると、バッファー期間を設けて3~5月あたりを賃貸サイクル開始時期として切り替えを進めるとちょうどよいと思います。

物件契約のサイクル開始時期が冬場にある方は、上記の要領で賃貸サイクルを夏場に変更するのも一考です。


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