ショートターム・レンタルのモデル数値 ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨年末からショートターム・レンタルモデルの数値についてお伝えしています。

たったメディアではまだ大きく取り上げられていませんが、ショートターム・レンタルモデルは従来の伝統的なアメリカ不動産投資の常識を覆しつつあります。

すなわち、

1.ロングターム・レンタルとして長期契約を結ぶ

2.賃貸期間中、物件の使用は基本的にテナントに委ねる

3.ターンオーバー時に必要修繕を行う

という流れの繰り返しで保有物件を他人に賃貸し続け、その対価として毎月家賃を受け取るのが伝統的な不動産投資でした。

この場合、収入としては一戸建て物件の場合はほぼ家賃収入のみに限られてきます。

その一方で、同じ物件でもショートターム・レンタルモデルに切り替えると事情が大きく違ってきます。理論値では収入が約倍になるのです。

その大きな要因はショートターム・レンタルの広告媒体が充実して、自分の物件を世に露出する条件がかなり整備されてきたことにあります。

例えばウーバーはもはや完全にアメリカ社会の中に食い込んでいますが(ホテル・空港にはウーバー専用の乗降りスペースもあります)、それと同様にAirbnb(エアビーアンドビー)のようなショートターム・レンタルのプラットフォームがかなり浸透しつつあるのです。

もともとのAirbnb(エアビーアンドビー)の意図は個人の家を簡単に貸し出せるようにするのが狙いでした。

そしてこの場合は

住人が自分も暮らす住居の一部を貸し出す

自分が所有する物件の一つを貸し出す

のいずれかになりますね。

今回ご紹介しているショートターム・レンタルモデルは後者に該当しますが、今のアメリカでショートターム・レンタルモデルが破竹の勢いで拡大し続ける背景の一つには

「ショートターム・レンタル管理を請け負う業者が増えている」

という事実があるのです。

このことは、ショートターム・レンタルモデルの支出詳細を見ていくとよく分かります。

今日は、ショートターム・レンタルモデルの支出詳細を見ていきましょう。

ショートターム・レンタルモデルの支出項目

まずはおさらいとして、ショートターム・レンタルモデルの収入を見てみます。

月間の総収入が$7,633.54です。

そして月間支出の詳細を見ると、

総支出は$3,868.17ですね。ポイントをついていきましょう。

物件管理費用

物件管理が15%とはかなり高いです。

たった今ショートターム・レンタルモデルの管理専門サービスはタケノコのように現れつつある黎明期ですので、参入社総数が少ない為にこの数字がまかり通っています。

ただし管理会社としては、早晩にここまで高い管理料は持続できなくなると思います。

既存の不動産管理会社を筆頭に競合他社は続々と現れ、激しい競争の中で管理費用は従来の割合に近づいていくのではないでしょうか。

水道光熱費

水道光熱費が$500とは結構多めに見積もられています。

一軒家であれば宿泊できる人数はあくまで一世帯レベルがせいぜいでしょうし、複数の部屋を別々に同時にショートターム・レンタルで貸しに出したとしても、部屋数が限られる以上は一家族が暮らす場合と大きく変わるわけではありません。

実際には3ベッドルームであれば高くとも$300~$400に収まるだろうと思います。

清掃サービス

ここが自分が暮らす物件の一部を貸し出す場合と違う、ショートターム・レンタルモデルの特徴の一つです。

すなわち、賃貸物件をショートターム・レンタルで貸し出す場合は管理会社が雇う清掃業者にほぼ毎日清掃して頂くことになります。

伝統的なロングターム・レンタルにはないサービスですが、入れ替わりの激しいショートターム・レンタルの場合は必要経費になります。

アメニティー

石鹸やシャンプー等のアメニティーですね。

これらは基本的にホテルのように使い捨てのものを毎回入れ替えることになりますが、一日あたり約$5で見積もられています。

客入れ替え時点検

毎回宿泊客が変わるたびに、物件ダメージの点検が必要になります。

ここは管理会社によって課金するしない、あるいはいくらにするかは大きく変わってくることと思います。

マーケティング費用

基本的にはAirbnb(エアビーアンドビー)のようなプラットフォームに支払うサービス料になります。

一日約$7を使ってマスメディアに広告を仕掛けることになりますが、テレビや新聞が主流であった一昔前では想像も出来ない安さです。

倉庫保険・倉庫補修

ここもショートターム・レンタルを手掛ける管理会社の間でしのぎを削ることになるだろう科目です。

すなわち、入れ替わりの激しいショートターム・レンタルでは管理会社としてもアメニティー等の在庫が必要なものに関しては自社で倉庫を確保する必要があります。

その貸倉庫料に使われる料金であり、物件オーナーに課金されています。

インターネット料

宿泊先として魅力を出す上ではWIFIは必須ですね。

$70の予算であれば宿泊客が十分に満足できるレベルの回線速度は保証できると思います。

物件監視サービス

ショートターム・レンタルでは入れ替わりが激しい分、様々な人々が宿泊することになります。

ご存知のようにAirbnb(エアビーアンドビー)等のプラットフォームでは宿泊希望者の評価を確認することが出来ますので、管理会社に自分の基準を伝えておくだけでも結構な防御壁になります。

それでも、評価では問題なかったはずの人が実際に宿泊する際にトラブルを起こしていないか、あるいはトラブルを興した証拠として使う目的で、監視カメラを物件内の差しさわりのない個所に設置することになります。必須の必要経費です。

ユーチューブテレビ

これも現代ならではですね。

アメリカのテレビ番組も完全にデジタル放送に移行していますが、ユーチューブテレビと契約することで宿泊者が満足できるレベルの番組を常に提供することが出来ます。

補給用品

電球

タオル

シーツ

等、毎回新品に交換する必要はないものの、定期的に新品に交換が必要になる生活用品は数多くあります。それらの積立金として補給用品の支出が発生してきます。

これらも前述の倉庫にストックが保管されており、いざ交換が必要になると管理会社により宿泊客入れ替えの際に対応がなされることになります。

。。。

いかがでしょうか。

こうして見てみると、ショートターム・レンタルモデルはあたかも「ホテル業」を営んでいるようなものです。

収益性が高いのみならず、それ以外の利点としては

・ほぼ毎日清掃が入る

・ほぼ毎日点検が行われる

・必要に応じてすぐに修繕が行われる

と、物件保有の意味ではロングターム・レンタルよりも優位に立てる側面があります。

アメリカに不動産を所有される方々は、ショートターム・レンタルへの切り替えを検討してもよいかもしれません。

私(佐藤)もショートターム・レンタルモデルの導入を真剣に検討中です。


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