Lien(リーエン)の種類 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Lien(リーエン:留置権、抵当)についてお伝えしています。

Lien(リーエン)には2種類、

Voluntary Lien(ボランタリー・リーエン)

Involuntary Lien(インボランタリー・リーエン)

がある中で昨日はInvoluntary Lien(インボランタリー・リーエン)に該当する留置権を優先順位に

1.Property Tax Lien(プロパティ・タックス・リーエン)

2.IRS Lien(アイアールエス・リーエン)

の2つについてお伝えさせて頂きました。

Involuntary Lien(インボランタリー・リーエン)とはこのように少なくとも不動産権を取得した時点では「意図せずに発生した留置権」であり、数あるInvoluntary Lien(インボランタリー・リーエン)の中でも

1.固定資産税滞納 ⇛ Property Tax Lien(プロパティ・タックス・リーエン)

2.所得税滞納 ⇛ IRS Lien(アイアールエス・リーエン)

の順番に差し押さえ優先順位が決められています。

これら双方が同時に発生していた場合は債務者の支払いはまず固定資産税の支払いに充てられ、その次に所得税滞納に充てられるわけです。

仮に銀行から融資を引いてそのローン返済も滞納してしまっていた場合でも、融資元である銀行の取り分はまだまだ後になります。

今日は、3番目の優先順位から続けていきましょう。

Child Support Lien(チャイルド・サポート・リーエン)

Child Support(チャイルド・サポート)とは直訳で子供への支援となりますが、この場合は日本語的にいえば「養育費」のことです。

日本でもシングルマザーは全く普通に数多くいますが、アメリカではシングルマザーはずっと以前から数多く存在しており、女手一つで子供を育てる女性は数多くいます。

そして子供がいた場合に旦那と別れた後に必ず出てくる話は「養育費」であり、多くの場合は裁判所の手続きを経て離婚調停が行われる中で養育費についても判決が出されます。

つまり、判決が出された時点で養育費は「法的な義務」となるわけです。

男性によってはこの養育費の金額がバカにならずに会社勤めをする中で毎月の給与の大半が養育費に消えていく。。というパターンも決して珍しくはありません。

ところが現実には、法的に養育費の支払い義務が課せられているにも関わらずに不義理を行う男性も多いもの。

責任を放棄して養育費の支払いを行わないパターンは私(佐藤)も結構聞きます。

そこでもし相手の男性が自宅を所有していた場合、正式に裁判所を通じて手続きをすることで彼の不動産権に「Child Support Lien(チャイルド・サポート・リーエン)」をかけることが出来るのです。

(*決して助長する意味ではありません。念のため。。)

そうすると、相手の男性はたちまち自身の不動産権が傷物になってしまいます。

そしてこのChild Support Lien(チャイルド・サポート・リーエン)は相手の男性が

自宅を売却する(売却額で滞納分を精算)

リファイナンスする(手続き時に精算)

とするか、あるいは女性の方がそのいずれも待ちきれない場合は

物件売却を強制執行する(その後に売却額で精算)

という形も起こりえます。

身から出た錆とはいえ、男性はきちんと責任を果たさないと自身の不動産権にまで影響が及ぶことになるわけです。

固定資産税と所得税に続く3番目の優先順位に位置づけられるという意味では、女手一つで子供を育てていく環境に対し国が配慮を行っている様子も伺えますね。

Mechanic’s  Lien(メカニックス・リーエン)

そして次にくる優先権はMechanic’s Lien(メカニックス・リーエン)と呼ばれるものです。

日本で「メカニック」と聞くと車の整備士のようなイメージが強いのではないでしょうか。

この場合のMechanic(メカニック)とは

施工業者

サプライヤー

設計士

等の、物件に関する施工業務に携わった人々によりかけられる留置権です。

当然ながら、これら物件の新築なり改築なりを行うにあたり発生する業務が開始されるには契約書が存在していなくてはなりませんが、

「契約書通りに仕事を完了させたのに、支払いが行われない!」

という場合は正当な手続きを踏むことで、その対象物件に留置権をかけることが出来るのです。

この留置権をMechanic’s Lien(メカニックス・リーエン)といいます。

厳密にはこのMechanic’s Lien(メカニックス・リーエン)に絡むルールは州ごとにより違いがありますので詳細は割愛しますが、

「なされた仕事に対して支払いを行わないと、不動産権に留置権がかけられてしまう」

ということは覚えておきましょう。

このMechanic’s Lien(メカニックス・リーエン)が付随する不動産権は健全な状態ではなく、「Marketable(市場に出せる状態)ではない」と見なされてそのままでは譲渡することは出来ません。

その為、これを回避するにはきちっと未払いの代金を収める必要があります。

契約によっては利息がついている場合もありますが、通常は

・施工料金(材料費等含む)

・利息(契約内容による)

・裁判書手続きにかかった経費

等の全てを精算し、Mechanic’s Lien(メカニックス・リーエン)をかけた張本人の業者なりに「Release Form:リリース・フォーム」と呼ばれる書類に署名してもらい、それを裁判所に届けることでMechanic’s Lien(メカニックス・リーエン)は外れることになります。

。。。

本日までLien(リーエン)の種類についてお伝えさせて頂きました。

厳密にはLien(リーエン)の種類は州によっても違いが出てきますが、大抵は本日までにお伝えした種類と優先順位になります。

要は、不動産権を所有する間に必要な支払いを全てきちんと行っていれば何ら問題はないわけですが、いずれかを踏み倒そうものなら即、不動産権そのものに影響してくるわけです。

アメリカで不動産物件を所有する方々は、これらLien(リーエン)の種類について基本的な知識は押さえておくと良いと思います。


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