Lien(リーエン)の種類 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先だってDeed(ディード)のシリーズをお伝えしましたが、補足的に付随する不動産知識としてLien(リーエン)に関する項を上げておきたいと思います。

物件の売買が成立したら不動産権を譲渡することになりますが、この不動産権譲渡の形態は普通の売買であれば

Warranty Deed(ワランティ・ディード)

Grant Deed(グラント・ディード)

等のDeed(ディード)の形態で行われます。

このあたりは先だっていくつかDeed(ディード)の種類をお伝えさせて頂いたとおりです。

このように市場で物件を売買する上では不動産権そのものが健全、すなわち何ら抵当がついていない状態でなくてはなりませんが、このような健全に市場に出せる状態の不動産権をMarketable Title(マーケタブル・タイトル)といいます。

Market:市場

able:〜できる

で、何となくそのニュアンスが分かりますね。

すなわち、アメリカで不動産物件をすでに購入された方々が手にしているWarranty Deed(ワランティ・ディード)やGrant Deed(グラント・ディード)はMarketable Title(マーケタブル・タイトル)である、ということになります。

反対にいえば、その不動産権に何らかの留置権が付随しているのであればそれはMarketable Title(マーケタブル・タイトル)とはいえない、ということになります。

そしてこの抵当、留置権を英語でLien(リーエン)といいますが、何らかのLien(リーエン)が付随しているのであればその不動産権は健全な状態になく、通常は売買の取引を成立させることは出来ません。

そこで不動産契約期間中にはタイトル会社が売買の対象となる物件の不動産権に不備がないかを調べることになります。

このことはあなたが物件を購入する時のみならず、反対に売却する際にも言えることです。

自分が知らない間に物件所有期間中に留置権が付随していた。。となると、その留置権の原因を除かない限りは物件を売却することが出来なくなってしまいます。

そこでアメリカで不動産物件を所有する上では

「どんな時に自分の物件に留置権がついてしまうのか?」

を知っておくことは大切なことです。

今日から、不動産権に抵当がついてしまう場合のパターンをみていきましょう。

Lien(リーエン)には2つの種類がある

まずはLien(リーエン)そのものには2つの種類があることを覚えておきましょう。

その2種類とは

Voluntary Lien(ボランタリー・リーエン)

Involuntary Lien(インボランタリー・リーエン)

の2つです。

英単語でいうVoluntary(ボランタリー)はVolunteer(ボランティア)の形容詞です。

日本でボランティアといえば、

清掃活動

募金活動

献血活動

こういった善意で自分の労力を無償に提供する行為をいいますね。

アメリカの日常生活で言えば名詞としてのボランティアという言葉もさることながら、それ以上に

「Voluntary(ボランタリー)」

の形容詞が使われる頻度の方が多いように思います。

この場合の意味は日本語的に言えば、

「主体性をもって」

とか

「自主的に」

でしょうか。

いわゆる、他人の意思ではなく自分の自由意思で行う行為を形容してVoluntary(ボランタリー)というわけです。

そこでこの自主性という意味合いの形容詞をもって、Lien(リーエン)には2つの種類があります。

Voluntary Lien(ボランタリー・リーエン)

Voluntary Lien(ボランタリー・リーエン)は、日本語のニュアンスでいえば

「自主的な抵当、留置権」

ですから、自分の意思でその留置権を受け入れるパターンになります。

留置権がついてしまうと分かっていながら、自分の同意をもってその留置権を受け入れていくパターンです。

具体的な例をあげると、「住宅ローン」などはその典型です。

英語ではMortgage(モーゲージ)と呼ばれる言葉は本来「抵当貸付」の意味になりますが、アメリカの日常生活ではMortgage(モーゲージ)という言葉は日本語のニュアンスでいう「住宅ローン」の意味合いで頻繁に出てきます。

日本語でも同じことですが、「住宅ローン」と呼ばれる借用の裏には必ず債務不履行時の担保はありますね。

いずれにせよ、

「銀行から融資を受ける」

或いは

「セラーファイナンス形式で売り主に返済していく」

のいずれでもよいのですが、このMortgage(モーゲージ)を組む時には対象の物件を担保(collateral:コラテラル)とすることで融資を受けることになります。

融資を受ける時には当然ながら誰かに脅されるわけでもなく、あくまでも自分の自由意志の中で自分が同意して借用するわけですから「この金銭借用行為はVoluntary(ボランタリー)だ」となるわけです。

結果として、Mortgage(モーゲージ)を組むことでその返済が終わるまでは対象物件の不動産権には

Voluntary Lien(ボランタリー・リーエン)

が付随することになります。

通常は住宅ローンを組む際に融資側としっかりとした契約を結び、仮に一定期間の支払いの遅れや支払い拒否等の債務不履行に陥ったとなれば、抵当権が発動されて所有する物件を差し押さえられてしまうわけです。

抵当でも、住宅ローンの場合は予め自分が同意していた結果の差し押さえとなります。

これに対し、

Voluntary Lien(ボランタリー・リーエン)

の反対語となる

Involuntary Lien(インボランタリー・リーエン)

の場合は事情が違ってくることになります。

明日に続けます。


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