一般MLSについてもう少し深く 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

zillow.com等の一般MSLについて、もう少し深くお伝えしています。

zillow.comの場合は

⇛ 公の情報

⇛ ユーザーによるデータの修正

この2つの情報元に依存するアルゴリズムである以上、どうしての正確性に欠けることはある意味宿命です。

これら2つの情報に間違いがある場合、自身のデータベース内で比較対象法を使う以上はその間違いが連鎖して広がっていきます。

それでもzillow.com等の一般MLSサイトは使える面もありますし、私(佐藤)も投資家の皆様と物件を見る上では欠かせない情報ソースの一つです。

(実際にはRealtor.com、Trulia.com等を組み合わせて使います)

そしてzillow.com等の一般MLSサイトを使用するもう一つの大きな理由は

zillow.comの評価を基準に値付けしている売り主が多い」

ためです。

zillow.comの評価を疑いもなく信じて実際のあるべき物件市場価値から大きく下げて売りに出している場合があり、この場合は買い主にとって大きなリターンを得る好機となります。

もしあなたがこのようなディール物件を取得出来たら、後に自分がオーナーとなった後でzillow.com上の情報を正しい評価に修正すればよいのです。

ところがこれとは反対に、「zillow.comが過大評価している」場合もあります。

この場合は売り主がzillow.comの基準を正しいとするのであれば、実際のあるべき市場価格から大きく引き上げて希望価格を提示されていることになります。

今日は、このzillow.comの評価に合わせて過大評価されているパターンを見ていきましょう。

ケーススタディ:物件価値が過大評価されている物件

論より証拠で、今回もリアルタイムのケーススタディでいきます。

こちらの物件は本日の時点で市場に売りに出されています。

売却価格は$174,900と、決して安くありませんね。

ちなみにこのコリービルという地域はメンフィス市では最も開発が進んでおり、学区は最高レベルのエリアです。

20万ドル以下の物件はなかなか出てきませんが、たまにディール物件が出てくるとかなり手堅い投資になり得ます。

そこでzillow.com上の価格表示を見てみましょう。

このようになっていますね。

一見すると、コリービル市場において18万ドルを切っているのであれば決して悪くないように見えます。

家賃は

このように$1,250が適正と評価されており、周囲の賃貸物件をみてもこの数字は十分あり得ることが分かります。

・最高レベルの学区を選びたい

・発展が約束されている地域で手堅い価値上昇の保証がほしい

・キャッシュフローボリュームを重視したい

このように考える投資家の方には検討の余地があるかもしれない物件です。

ところがです。。

この物件、正当な評価をリアルター専用のデータベースで見てみると

このように出てきます。

平均値で見たとしても

$25,180($174,900 – $149,720)

と、2万5千ドルも高く値付けされていることが分かります。

これは売り主が正当な市場価値を知っていながらわざとzillow.comに合わせて高値にしているのかは分かりませんが、いずれにせよ買い主側にまともなエージェントがついているのであれば上記のリアルター専用のデータベースから

「この物件は$25,180も高く値付けがされていますよ。」

と教えてくれるはずですので、こんな小手先の業が通じるはずがありません。

もしこのまま高値掴みする買い主がいるとすればよほど気の利かないエージェントがついているか、知っていながらわざと教えないエージェントがついているかのどちらかになるだろうと思います。

リアルターから数字情報をもらうという鉄則

そこで、一般投資家としてはこのような場合はどうすればよいのでしょうか。

繰り返しとなりますが、いずれの物件を見る場合でも鉄則として自身を支援してくれる不動産エージェントに

「リアルターのデータベース上の数字を教えて頂きたい」

と依頼するしかありません。

そして上記のリアルタイムの実例であれば、物件市場価値の範囲は

$131,754 〜 $167,686

が適切とされていますから、この場合は物件の古さも加味して遠慮なく

「$131,000で」

とオファーすればよいのです。売り主の希望価格よりも4万4千ドルの下げ。。

それでも売り主には

・リアルターデータベースの評価

・周囲物件の市場価値

・修繕費用見積もり

等の事実を淡々と見せ、交渉すればよいと思います。

売り主が応じなければ致し方ありませんが、間違っても売り主のzillow.comを元にする基準で購入すると高値掴みとなってしまいます。

結局のところ、アメリカ不動産売買においては住居物件であれば市場価値判定は

Sales comparison approach(セールス・コンパリソン・アプローチ:販売価格比較接近法)

と定められていますから、事実の数字を元にこの比較対象法を行うリアルター専用データベースにどうしても軍配が上がるわけです。

そして日本人とアメリカ人の感性は違うとはいえ論理思考は万国共通ですから、粛々と事実を示しかつ論理的に交渉を進めることで、過大評価されている物件もその価格を切り崩すことは可能となるのです。



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