一般MLSについてもう少し深く 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日

「zillow.comのデータは正確性には欠けている」

とお伝えしたところ、結構びっくりした方々が多かったようです。

「では何を頼ればいいのか」

「自分が物件を探す際にはどのように価値を判断すればよいのか」

このように思われるのは当然かと思います。

前提として理解しておきたいのは、zillow.comもしくはそれら競合MLS系サイトはあくまでも

「広告ビジネスモデル」

であるということです。

私(佐藤)がシステムエンジニアだった頃、

「○○社のサイトに掲載されている数字情報を定期的に拾ってくるシステムが欲しい」

という、結構グレーなご依頼がありました。

競合社のデータが欲しいものの大元のデータベースそのものにはアクセスは不可能である為に、ホームページの表に出ている数字を定期的に自動的に拾って自社のデータベースに収め、自動的に自社のサイト情報をアップデートしていくというものです。

(もちろん、やんわりお断りしました。。)

でも結局はそういうことなのです。

これはシステムエンジニアの観点から申し上げることですが、何かしら情報提供を行う際に最も大切なのは当然ながらデータベースに収められている大元の情報です。

情報化社会において各社が提供するサービスはもれなく、一定種類のデーターベース情報が元になっています。

上記の会社のように大元のデーターベースにアクセスは不可、けれどもそのデータがないと情報提供が出来ない、というのでれば表に出て来るおこぼれのデータを拾い上げるしかありません。

すなわち、zillow.com等の誰でもアクセスできる一般MSLサイトはアメリカの全国リアルター協会が集める事実に基づいた情報を集積するデータベースにアクセスは出来ません。

そうするとzillow.com自身が告白しているとおり、データとしては

⇛ 公の情報

⇛ 持ち主自身による修正情報

この2つに頼らざるを得ないことになります。

誤認情報に惑わされてしまう宿命

けれども、この方式だとどうしても間違いの連鎖が発生してしまいます。

大きく分けると

1.公の情報そのものが間違っている

これは致命的ですが、公の情報そのものに間違いがある場合があります。

意図的であれ無意識であれ、公の情報そのものが違う場合はそもそもスタート地点で間違いが起きてしまします。

2.アドバリューが反映されない

同時に、例えば物件のキッチンをアップグレードした場合はそれは相応の付加価値をつけてデータが更新されて然るべきですが、個々の物件がどのようにどれだけアップグレードされたか等はzillow.comは知る由もありません。

結果としてこれら「1」と「2」の数字が違うとどうなるかというと、zillow.comそのものも自身のデータベース中で比較接近法を使っていますから、他の物件評価にも影響が出て間違いの連鎖が発生してしまうのです。

このあたりに、一般MLSの限界を垣間見ることが出来ます。

とはいえ、昨日もお伝えしたとおりに私(佐藤)はzillow.comも活用しています。

学区等のいくつかの情報は正確に近いですし、そもそもクライアントの皆様が自身のPC等から閲覧できるはこれらの一般MLSしかありませんから、ご紹介する上では活用せざるを得ないのです。

同時に、情報の正確性を補う為にリアルター専用のデータベースからの情報を提供させて頂いていることになります。

zillow.comの情報を基準にする売り主がいる

そんな売り主の中には

「リアルター専用データベースではなく、zillow.comの評価を基準にしている」

方が結構います。

どう見ても、物件を市場に出す際の値付けにあたりzillow.comの基準をそのまま使っているのです。

そしてこの場合、大概は買い主にとってディールの好機になります。

すなわち、zillow.comの評価が本来の事実を元にするリアルター専用データベースよりも低く評価している場合が多いのです。

こちらのリアルアイムケーススタディでご紹介した例などはその典型ですね。

この売り主はリスティングエージェントからどのようにアドバイスされているのか分かりませんが、明らかにzillow.comの評価を基準にして自身の物件を大きく過小評価しています。

結果として、おかげさまでこの場合はホームラン級のアドバリュー投資が実現できるわけです。

ここで、


でも、自分が実際にその物件を売る場合にはどうするのか?

本来の価値はこうだと売り主である自分が主張しても、zillow.comの情報を見ている購入希望者は納得出来ないのではないか?

このような疑問が出てきますね。

これを解決するのは簡単です。

先にお伝えしたようにzillow.comはユーザーによる情報修正を許していますから、もしあなた自身がオーナーになったのであればその時点でzillow.com上の情報を正確な情報に修正すればよいのです。

正確な情報が欲しいzillow.comからもありがたがられ、あなたのホームラン級のアドバリュー投資は公私共に正当化されることになります。

ところが。。

それとは反対の場合もあり得ます。

すなわち、物件価格が過大評価されて売りに出ているパターンがあるのです。

明日に続けます。


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