【質問】数字情報に違いがあるのはなぜでしょうか?

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

この年の瀬に、お問合わせが増えています。。

アメリカの不動産市場はピークポイントが8月です。

新年度の始まりとなる9月を境目にそれまでの盛り上がりが落ち付きはじめ、そして真冬にはチーン、、とまではいきませんが結構鈍くなります。

その傾向が2月まで続き、そこから今度は夏に向けて活況になり始めるという一年のサイクルがあります。

それなのに、投資案件に関しては変わらぬペースでお問合わせがどんどん入るのは不思議です。

冬場の物件価格が下がる時期を好機と見る方。

改正が噂される4年間減価償却の税法改正前に駆け込みたい方。

その双方がいらっしゃると同時に

・「世界中いつでもどこからでもアクセス」のインターネット環境

・メールだけで不動産売買が出来るアメリカ不動産

これらの要因が、通常の現場での住居用物件売買とは一線を画した原因になっているように思います。

本年もこのまま

お盆も

サンクスギビングも

クリスマスも

お正月も

関係なく、年中無休のままで新年に突入しそうです。。

評価の数字に違いがある理由は?

時に、そんなお問い合わせを陸続と頂戴する中で共通するご質問があります。

送って頂くリアルター専用のデータベースからの数字情報とzillow.comで確認できる数字情報に違いがあるのはなぜでしょうか?

というもの。

私(佐藤)自身も確認していますが、確かに評価額に大きな違いがある場合をよく見かけますね。

もっぱら、リアルター専用のデータベースを外ししたとしても

zillow.com

redfin.com

realtor.com

これらを比較したとしても、そこに出てくる統計には差がありますね。

対象物件の不動産評価額

学区

等の評価で出て来る結果でも結構な違いがあります。

この違いはどこから来るのでしょうか?

その理由は大きく分けると

⇛ アルゴリズムの違い

⇛ 使用する大元のデータの違い

この2点にあります。

前述のアルゴリズムはいわゆる「算出法」ですね。

  1. 大元のデータを取る(データ元が複数の場合も有り)
  2. データを処理する(処理方法は千差万別で複雑怪奇)

という流れがありますが、そもそもが「1」の大元データそのものに違いがあるのです。

ちなみに全米のリアルター達が使うデータは全米の不動産売買の「結果の事実」と現在市場に出ている不動産売買の「市場の事実」を元にしている為、精度が高いのは当然になります。

これに対し、例えばzillow.comの場合は

・公の情報

・ユーザーが修正する情報

を元にしています。

データを拾ってくる大元そのものが違うわけです。

実際に、zillow.comではこのように免責事項が書かれています。

The Zestimate® home value is Zillow’s estimated market value for an individual home and is calculated for about 100 million homes nationwide. It is a starting point in determining a home’s value and is not an official appraisal.

意訳:
Zestimateが表す物件価値はzillowにより見積もられる個々物件の市場価値であり、全国およそ1億軒を対象に算出しています。住宅価値を定めるスタートポイントであり、正式な不動産鑑定評価ではありません。

ここに答えがある通り、あくまでもその物件価値を判定するたたき台的な材料にすぎない、ということです。

続けると、

Zillow’s accuracy has a median error rate of 4.5%. This means half of the home values in the area are closer than the error percentage. For example, in Seattle, Zestimate values for half of the homes are within 4.7% of the selling price, and half are off by more than 4.7%.

Zillowの正確性には中間値4.5%のエラー率があります。(中間値ということは)その地域の物件価値の半分はエラーの割合に近いということです。例えばシアトルでは、Zestimateが示す半分の家の価値は物件価格の4.7%以内の差に留まり、残りの半分は4.7%以上の差があるということになります。

やや分かりにくいですが例えばシアトルで正当な物件価値が$1,000,000のミリオン物件が100軒あるとします。

すると50軒は$47,000($1,000,000 × 4.7%)内の誤差に収まるものの、50軒は$47,000以上の差が出て来る、ということです。

このことはアメリカの投資情報サイトの大家、Investopediaでもこちらに書いています。

最後に、

To improve Zestimate accuracy, we allow homeowners to edit their home facts and then we incorporate this information into our Zestimate calculations.

Zestimateの精度改善の為、物件所有者には物件に関する情報の編集を許可し、その情報をZestimateの計算に織り込むようにしています。

情報の不正確さを是正する為にユーザーが情報を修正できるようにしているわけですね。

。。。

結果として、zillow.comが提供するZestimateについてはあくまでも「スタート地点の参考」としておくのが良さそうです。

実際、私(佐藤)自身もリアルター用のデータベースとzillow.comの情報は使い分ける用にしてます。

例えば学区の情報であれば自分の目で見た現場の地域性とzillow.comの学区評価は結構正確なように思いますし、物件価値もその推移の傾向(数字ではなく傾向)については大いに参考になります。

ただし、本来あるべき物件価値の算出については

・実際に売買が行われた事実に基づくデータ

・現在市場に出ている市場価格に基づくデータ

これらをもって比較接近法で算出するリアルター専用のデータベースの方が精度が高くなります(事実に基づく為)。

その為、アメリカで不動産物件を売買するにはその物件価値の判断基準として必ずリアルターを通して専門データベースからの情報を頂くようにしましょう。



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