不動産投資の実例(クロージング:2018年11月)~ バリューアド インベストメント(Value-Add Investment)②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から不動産投資手法の一つ、バリューアド・インベストメントについてお伝えしています。

アメリカ不動産投資においては

1.キャピタルゲイン

2.減価償却

3.キャッシュフロー

のいずれか、もしくはその複数をあなたの投資目的の骨子とすることが出来ます。

ことキャピタルゲインとキャッシュフローを比較した時に、

「どちらを重視するのが得策か?」

となるとここには絶対的な答えはなく、あくまでもあなたの投資目的に合致する方法でよいのです。

ちなみに私(佐藤)自身は博打要素のある投資は避けて、あくまで中長期的な視点で手堅く資産運用した方がよいと考えるタイプです。

その為にバランスのよい不動産投資市場としてテネシー州メンフィス市を人様にはお薦めし、自分自身も資金をこの市場に投下しています。

かくして自分自身の感性にあった投資目的を定めつつも、実は不動産投資において資金と投じた直後にいきなり含み益を出す投資手法があります。

それはバリューアド・インベストメントと呼ばれるもの。

厳密にはバリューアド(価値を付加させる)という意味においては何も物件購入直後の入り口時点である必要はなく、売却する出口時点で価値を高めることも立派なバリューアド・インベストメントです。

けれども、入り口の時点でバリューアド(価値を付加させる)しておくことの利点は

⇒ テナントが付きやすくなる

⇒ 賃料が高めに設定できる

⇒ いざとなればすぐにでも利益を出せる(市場から逃げられる)

という点にあります。

バリューアド・インベストメントの成功例について、今日も続けます。

バリューアド・インベストメント実例 〜 東京在住 T.O.様


(写真はイメージです)

昨日もお伝えしましたが、もしもあなたがバリューアド・インベストメントを狙うのであれば

a. 物件価値

b. 適正購入価格

c. リノベーション費用概算

d. 見込み賃料

e. 固定資産税

f. 保険料

g. 物件管理費

h. 立地条件

これらの因数に加えて欠かせない条件は

i. 長年修繕がなされていない物件

です。

この最後の「i」という条件があれば購入価格を大きく引き下げることが出来ます。

「すなわち、売主が『as is(売主は修繕をしない)』の条件で売却する代わりに値段を下げる。」

として市場に出ていた物件を、ここから更に

1.地元のリアルターを通じて施工業者に現場に向かってもらう

2.修繕概算を算出する

3.売主が提示している値下げ要素と比較

というプロセスを通じて、更に値下げを交渉していくのです。

このように「1~3」のプロセスをさらっと文字で書くことは簡単ですが、この作業には結構な根気と忍耐力を必要とします。

修繕要素と数字に対して一切妥協することなく、売主と交渉を進める必要があるからです。

そして今回の実例のOさんは文字通り妥協することなく交渉を続け、売主が提示していた価格から更に引き下げて最終的に$118,000で購入することが出来ました。

今回Oさんがご購入された物件のプロジェクション数値の一部を並べてみます。

物件価格($) $118,000
築年数 31 年
面積(sf) 1968
見込み月間賃料 $1,295
想定年間賃料 $15,540
 年間賃料 $15,000
 その他の収入  $0
年間収入合計 $15,000
 空室予想  $750.00
 郡の固定資産税  $1,030.73
 市の固定資産税  $292.68
 管理委託料  $1,350.00
住宅保険料 $700.00
HOA $0
 年間修繕平均値 $600.00
その他  $725.00
年間支出合計  $4,588.81
 想定年間純収入(NOI)  $5,448.41
表面利回り  12%
キャップレート  7.64%

固定資産税はやや高めですが、それでもこの物件の然るべき見込み賃料の高さでカバーされています。

ただしこの物件は現在リノベーション期間中ですが、賃料はこのプロジェクションどおりに$1,295である必要はなく$1,345から募集を開始してもよいと思います。

その理由は大掛かりなリノベーションにより価値が付加されることに加え、この物件は

・治安のよい地域

・主要高速道路に近い

というh. 立地条件」が最高レベルにあるからです。

この物件には大掛かりに修繕が必要だろうことは知っておきながら私(佐藤)がOさんにこの物件をお薦めした一番の理由は、バリューアドのみならずこの立地にありました。

そしてOさんが今回のリノベーションにかける費用は

$11,518.50(諸経費込み)

となります。

$118,000で購入していますから、物件購入からリノベーションまでにかかった総額は

$129,518.50($118,000 + $11,518.50)

です。

そして仮にリノベーション完了後にすぐに市場に出したとしても、リアルター専用データベースではこの物件価格は

$137,137 ~ $164,263

の範囲で然るべきでしたから、仮に$164,000で売却できたとすればたちまち

$34,481.50($164,000 – $129,518.50)

もの利益を出すこともあり得るのです。

もちろんOさんは売却して儲けるつもりはなく、バイアンドホールド方式で物件を長期に保有して現金収入を着実に入れていかれる予定。

そして保有し続ける期間が長ければ長いほどメンフィス市場の中で着実に物件価値は高まり続け、より大きな含み益を実現していかれることと思います。

最後に、Oさんよりご感想を頂いていますのでご紹介させて頂きます。

私にとって初めての不動産投資だったのですが、佐藤様のレスポンスの早い・細かいアドバイスの御蔭で非常にスムースに購入を完了することが出来ました。

保有していたドル資金の有効活用の為に不動産投資を思いつき、色々なコンサルタントのホームページ等の情報収集をしたのですがどれもしっくりくるものが無かったところ、ふと見た佐藤様のホームページが非常に真摯な御説明だったことから御連絡させて頂いたところ、たまたま一時帰国中の佐藤様とお会いすることが出来、安心できるお人柄に確信を持てたことが決め手でした。

今回はやはり相手が外国人(またエージェントが若かった?)ということで返答のスピード・質に困ることが多かったのですが、その都度佐藤様が現地時間できめ細かくフォローして頂けたので比較的苦も無く交渉を進めることが出来ました。

私は帰国子女で英語は全く不自由しないのですがやはり佐藤様のようなプロのアドバイス無しにはこのような大きな投資に踏み切るのは難しかったと思います。本当にお願いして大正解だったと思っています。

まだ家は修繕を行っているところなので、今後、どのような結果になるのか、楽しみです。今後も引き続き佐藤様にコンサルして頂こうと思っています。

東京在住 T.O.様

Oさん、今回はディール物件の取得をおめでとうございました。

今回の物件はバリューアド・インベストメントとして理想形でしたが、その成功の一番の要因はOさんの決断の早さとご自身で妥協しない交渉姿勢にあったと思います。

今後も必要な時に参上しますので、いつでもお声かけください!

。。。

かなり余談ですが、Oさんは日本国民なら誰でも知っている大手商社の営業トップです(その英語力の高さに舌を巻きました。。)。

毎月のように世界を飛び回る中、今回は物件選定から契約期間中においてOさんも私(佐藤)もお互いがどこかの空港のラウンジからメールを打ち合っている、そんな場面がよくありました。

メール一本でアメリカ不動産に投資が出来てしまうこと、また世界中で場所を問わずに不動産購入契約が進められてしまう事実。

私(佐藤)にとってはアメリカという国の不動産市場の完成度の高さと、情報化社会のスピード感を改めて感じたケースでもありました。



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