不動産投資の実例(クロージング:2018年11月)~ バリューアド インベストメント(Value-Add Investment)①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカで不動産投資を試みる場合、その目的は大きく分けて

1.キャピタルゲイン

2.減価償却

3.キャッシュフロー

これら3点に絞られてくると思います。

2番目の減価償却は自然とついてきますが、キャピタルゲインとキャッシュフローはほぼ相反関係にある以上はキャピタルゲインを狙うか、もしくはキャッシュフローに重点をおくかです。

とりわけ現在のアメリカ不動産市場においては「キャピタルゲイン」と「キャッシュフロー」、この2つに対する微妙なさじ加減がとても大切になります。

これが理由で、2つのバランスが取りやすい不動産市場としてアメリカ不動産を通して資産形成を目指したい方々にはテネシー州メンフィス市をお薦めしています。

そして不動産投資から得られる利益としては上記3つの目的も去ることながら、その入り口においては「4つ目の目的」としてもよい手法があります。

それは

バリューアド インベストメント(Value-Add Investment)

と呼ばれる不動産投資手法。

簡単に言えば、

1.物件を安く購入する

2.購入後に管理会社を使ってリノベーションする

3.物件価値を高める

この流れで購入後から数ヵ月で瞬く間に含み益を実現する方法です。

これはフリップ業者が行う典型的な手法ですね。

彼らの場合はかなり競争が激しいオークション市場で物件を取り、リノベーションをかけて物件の価値を高め、そして利益を上乗せして投資家に販売しています。

そのオークション市場の中でも本当に利益を出せるフリップ対象物件はそれこそフリップを繰り返している猛者たちがこぞって狙っていますから、一般の個人投資家がオークションで物件を取ることは非常に難しいものです。

とはいえ、オークションに出される物件でなくともセルフフリップのチャンスはあなたにもあります。

普通に市場に出されている物件でも

1.「as is(売主は何ら修繕をしない)」物件を安く購入する

2.自分で不動産管理会社を通してリノベーションを行う

3.物件価値を高める

この流れは可能なのです。

これが出来ると、購入後に数ヵ月であっという間にEquity(エクイティ)という形で含み資産が手に入ることになります。

今日から、セルフフリップを通してのバリューアド・インベストメント(Value-Add Investment)の成功例をご紹介させて頂きます。

投資実例 〜 東京在住 T.O.様

前述のように、購入した物件にリノベーションをかけてその価値を高める投資をバリューアド・インベストメントといいます。

このバリューアド・インベストメントを成功させる秘訣は、

a. 物件価値

b. 適正購入価格

c. リノベーション費用概算

d. 見込み賃料

e. 固定資産税

f. 保険料

g. 物件管理費

これらの因数をつぶさに精査して、目に見える物理的な条件としては

h. 立地条件

を加えます。

そして更にここに加えるべき、教科書(参考書)には載っていないだろう条件は

i. 長年に渡り修繕がなされていない物件

です。

上記a~hはもちろんそれぞれが大切な因数と条件なのですが、実はバリューアド・インベストメントには「i. 長年に渡り修繕がなされていない物件」の条件こそ重要。

その理由は、この「i」という条件があれば

⇒ 売主は最初から価格を大きく下げてくる

⇒ 「c. リノベーション費用概算」を元に、更に値下げ交渉を行える

この2つの要素が然るべき物件価値と購入価格の乖離を大きくしてくれるからです。

今回の実例の結果を先にお見せします。

データはアメリカ全土のリアルター達が使っているデータベース内から引っ張ってみましょう。

(他言無用ですよ。。)

今回の物件が$150,310の価値があって然るべきところを$118,000という、約$32,000も安い価格で購入に成功されていますね。

ついでに、このアメリカのリアルター専用データベースが算出している対象物件の価格範囲を引っ張ってきます。

価格帯は

$137,137 ~ $164,263

と記載されていますね。

即ち、この物件はきちんとリノベーションをかけてピカピカにすれば

「約$164,000での売却もあり得る」

ということなのです。。

明日に続けます。



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