Trust Deed(トラスト・ディード)への投資

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ最近、立て続けにDeed(ディード)の種類についてお伝えしてきました。

実際のDeedの種類は更に多く、州によっては採用されているDeedと採用されていないDeedとがあります。

そこでアメリカにおける不動産売買の知識として最低でも押さえておきたいのは

Warranty Deed(ワランティ・ディード)

Grant Deed(グラント・ディード)

の2つです。そして不動産権に何かしらトラブルがあってその不具合を修正したい時は

Quitclaim Deed(クイットクレーム・ディード)

でしたね。

そこで、ここまでお伝えした数々のDeed(ディード)の中でも

Trust Deed(トラスト・ディード)

に関しては

TDI(Trust Deed Investment:トラスト・ディード・インベストメント)

という不動産に関連する投資手法の一つで馴染みがある方もいらっしゃるかもしれませ。

けれども実際には未だ日本での知名度は低く、アメリカでもTDIの存在を知らない公認会計士は数多くいます。

「公認会計士が知らない投資なんて、怪しいこと極まりないじゃないか。。」

そんなお声が聞こえてきそうですが、、かなり安全な部類の投資なのです。

今回Trust Deed(トラスト・ディード)に関する項を上げたついでに、今日の項ではTDI(トラスト・ディード・インベストメント)に関してよく頂戴するご質問のポイントを解説させて頂きます。

過去に何度か項を上げていますので、より詳細はこちらからどうぞ。

TDI(トラスト・ディード・インベストメント)の特徴

こちらでもお伝えしたとおり、不道産権譲渡形態の一つであるTrust Deed(トラスト・ディード)の特徴は

Aさん … 金融機関等の債権者(Beneficiary:ベネフィシャリー)

Bさん … 融資を受ける債務者(Trustor:トラスター)

Cさん … タイトル会社(Trustee:トラスティ)

この三者が登場する、ということでした。

BさんはAさんから融資を受けて物件を購入しますが、不動産権がBさんに最初から譲渡されるということはなくAさんにもBさんにも関わりのない第三者、Cさんが不動産権を預かることになります。

不動産取引そのものもエスクローというシステムをもって

売主 ↔ エスクロー会社 ↔ 買主

の三者で行われることになりますが、売り主と買い主の利害は相反関係にありますから、

⇛ お金を受け取るまでは安心できない売り主

⇛ 不動産購入手続きが完了するまでは安心できない買い主

この両者の間にエスクロー会社が入って、不動産取引を安全に行うわけです。

ヤフーオークションはこの不動産取引の体系を模倣し、エスクローシステムをもって安全なオークション取引を実現していますね。

そこで、Trust Deed(トラスト・ディード)の形態ではPromissory Note(平たくいえば借用書。佐藤は古めかしい表現で借入証書と呼んでいます)が存在しています。

そのPromissory Note(借入証書)には

「○○の物件購入に関する融資額$○○○○○を○%の利息をつけてBさんがAさんに毎月$○○○返済します」

という約束が記載されているわけです。要は債権の一種です。

この約束に基づいて、BさんはAさんに毎月利息をつけて返済することになります。

そしてBさんが借金を完済し終わった時に、Cさんから完済証明となるDeed of Reconveyance(ディード オブ リコンベヤンス:再譲渡証)が発行されるわけです。

すなわち不動産物件が担保となる債権投資がTDI(トラスト・ディード・インベストメント)と呼ばれるものです。

たまにロバート・キヨサキ氏あたりの著書を読んだ方が

「Promissory Noteとはなんですか?」

と問い合わせてこられることがありますが、ロバート・キヨサキ氏のいうNoteとはこの借用書のことであり債権投資の一種です。

会社の債権もまたNoteと呼ばれることもありますが、TDIもその中身ではNoteの売買になるわけです。

富を殖やしていく人々は株・不動産・債権等、あらゆるものに分散しているのですね。

第一種と第二種がある

そしてもうひとつTDI(トラスト・ディード・インベストメント)に関して把握しておきたいのは、TDIの種類としては

First Trust Deed(第一種トラスト・ディード)

Second Trust Deed(第二種トラスト・ディード)

の二種類がある、ということです。

簡単に言えば、不動産金融市場としては

プライマリー・マーケット(金融機関等による通常融資の市場)

セカンダリー・マーケット(プライマリー市場で発生した債権を取り扱う市場)

の二種類があります。そしてそれぞれのTrust Deedは

プライマリー・マーケットのTrust Deed ⇛ First Trust Deed

セカンダリー・マーケットのTrust Deed ⇛ Second Trust Deed

であり、大きな違いは

First Trust Deed ⇛ 債権所有者は一人

Second Trust Deed ⇛ すでにFirst Trust Deedがかけられており、債権保有者が他にいる

となります。

そうするとTrust Deedにはそもそも対象の不動産物件が担保とされているはずですが、First Trust Deedの場合は唯一の所有者が物件を差し押さえられるのに対し、Second Trust Deedの場合は複数の保有者が絡むことになるわけです。

ただし投資額としては

First Trust Deedへの投資 ⇛ ローン残高全額を一人で引き受ける為に高額

Second Trust Deedへの投資 ⇛ 複数で分ける為に少額の投資

となりますから、一長一短なわけです。

ちなみに私(佐藤)がご紹介しているTDIはFirst Trust Deedのみです。

ということは仮に債務不履行が発生した場合はあなたが物件を差し押さえることが出来るわけですが、こちらでもお伝えした通りにその道のりは長く、また多額の費用も発生してきます。

この手間と時間を回避する為に、私(佐藤)がご紹介するTDIについては

「債務不履行発生時の販売元による買い取り」

をTDI購入時の契約書に含めて頂いているのです。

いざ債務不履行が発生した場合、手間と時間のかかる手続きは販売元に任せてローン残高をそのまま返金してもらい、次のTDIを購入するのが賢明だろうと思います。

(*債務不履行の事例は未だ一軒もありません)

。。。

TDIの場合はこのようにローン返済額があなたに毎月入ってきますから、不動産権は持てないながらもあたかもキャップレートが固定化された不動産投資のイメージになります。

ちなみに、

不動産売買時の価格交渉を避けたい

不動産管理会社とのやりとりを避けたい

けれども不動産取引で安定したリターンがほしい

そんな方々にTDIは人気のようです。


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