Trust Deed(トラスト・ディード)

こんにちは。

アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ最近、Deed(ディード)の種類についてお伝えしています。

今日はTrust Deed(トラスト・ディード)

についてです。

Trust Deed(トラスト・ディード)

Trust Deed(トラスト・ディード)は別名、Deed of Trust(ディード オブ トラスト)とも呼ばれています。

Trust Deed(トラスト・ディード)という言葉をTDI(Trust Deed Investment)という債権投資から初めて知る方も多いようですが、Trust Deed(トラスト・ディード)もまた不動産権を譲渡する形態の一つです。

言葉を解するとそのままTrust(信用、信託)ですから、不動産権の「信託証書 」のような位置付けになります。

この信託という言葉からも想像できるとおり、Trust Deed(トラスト・ディード)が他のDeed(ディード)と違うのは「お金の貸し借りに絡んだ不動産権の譲渡形態」であるという点です。

例えばAさんがBさんから融資を受けたとします。この時に立場としては

Aさん … 債権者

Bさん … 債務者

になりますね。

そしてAさんはBさんに融資するにあたり、利息をつけて毎月返済してもらうことになります。

けれども、もし万が一Bさんが毎月の返済が難しくなったとすればどうでしょうか。

「Aさんすみません。私も頑張ったのですがこれ以上返済は無理です。。」

と返済が無理であることをAさんに告げたとします。

そうすると多額のお金を融資したAさんとしては

「いいですよ、大丈夫ですよ~。」

というわけにはいきません。

事情は如何にせよ、当初の約束どおりきちんと返済してもらわなくては困るわけです。

そこで、万が一Bさんが返済不可能になった場合の為に融資が行われる際には「返済保証」をつける必要があります。すなわち、

「返済が不可能になった場合、これを代わりにあなたに譲渡します。」

との約束が必要になるわけです。この約束の形態を英語で

Security Instrument(セキュリティ・インスツルメント:この場合は安全を保証する法律文書の意)

といいます。

そして不動産物件を購入する際の不動産ローンにおいては、Security Instrument(セキュリティ・インスツルメント)として使用される代表的なものがMortgage(モーゲージ)と呼ばれるものです。

アメリカで暮らす方々はよくこの言葉を日常生活で耳にすることが多いかと思いますが、大雑把に言えば住宅ローンですね。

このMortgage(モーゲージ)はSecurity Instrument(セキュリティ・インスツルメント)の一つであり、その対象となる不動産物件そのものを

Collateral(コラテラル:担保)

として、万が一債務者が返済不可となった際には債権者は差し押さえることが出来る約束になっています。そしてこのように抵当に入れることを

Hypothecation(ハイポセケーション)

といいます。

この場合、ローンを組んで購入した直後から物件の権利そのものは購入者(債務者)にあるのです。

けれどもいざ債務不履行に陥った場合、途端にSecurity Instrument(セキュリティ・インスツルメント)が効力を発揮して担保となっている物件を差し押さえる権利が発生するのです。

Mortgage(モーゲージ)の場合は上記でいうAさんとBさんの関係は

Aさん … Mortgagee(モーゲージー:金融機関等の債権者)

Bさん … Mortgagor(モーゲージャー:融資を受ける債務者)

ですね。

TDI(Trust Deed Investment)には第三者が関わる

そしてTrust Deed(トラスト・ディード)の場合もMortgage(モーゲージ)と同様にSecurity Instrument(セキュリティ・インスツルメント)の一種になります。

けれどもTrust Deed(トラスト・ディード)がMortgage(モーゲージ)と違うのは、上記でいうAさんとBさんに加えてCさんという第三者が現れるのです。

関係性と役割でいえば

Aさん … 金融機関等の債権者(Beneficiary:ベネフィシャリー)

Bさん … 融資を受ける債務者(Trustor:トラスター)

Cさん … タイトル会社(Trustee:トラスティ)

となります。

不動産取引においてはタイトル会社は必ず関わってきますが、通常はどちらにも関りをもたない第三者であるタイトル会社がTrustee(トラスティ)として不動産権を預かることになります。

そしてBさんが借金を返済し終わったらCさんはBさんに不動産権を渡すことになるのです。

ちなみにCさんは借金返済が完了した後はDeed of Reconveyance(ディード オブ リコンベヤンス:再譲渡証)を発行し、これをもって正式に不動産権はBさんに譲渡されることとなります。

この方法なら、お金を融資するAさんにとってもお金を借用するBさんにとってもより安心な形となるわけです。

いわゆる債権者にも債務者にも関わりのない、信頼おける第三者を挟んだ形での不動産権譲渡形態がTrust Deed(トラスト・ディード)なのです。

ちなみに、カリフォルニア州においては不動産ローンは当初Security Instrument(セキュリティ・インスツルメント)としてMortgage(モーゲージ)だけが使用されていたのですが、現在はほとんどがTrust Deed(トラスト・ディード)に切り替わっています。

実際、Trust Deed(トラスト・ディード)の使用が好まれるのには理由があります。

Mortgage(モーゲージ)の場合でも、いざ債務不履行が発生したら物件を差し押さえて正当な手続きをもって担保物件の売却は可能となります。

けれどもMortgage(モーゲージ)の場合は、いざ物件が売却された後でもBさんには一年間の猶予が不動産権を取り戻す機会として与えられるのです。

つまりBさんは物件売却が成立した後でも一年間は物件に居座り、その間になんとか全ての借金(手数料や利息を含む期間分の借金全額)を返済できれば、また元のMortgagor(モーゲージャー:融資を受ける債務者)としての立ち位置に戻ることができます。

この猶予期間のことをRedemption period(リダンプション・ピリオド:償還期間)といいます。

けれども、現実には一度債務不履行を起こした債権者の返済が正常なペースに戻るということはそうありません。

結果として、お金を貸した融資機関はその債権処理にかなりの時間がかかってしまうのです。

ところがTrust Deed(トラスト・ディード)の場合はこのRedemption period(リダンプション・ピリオド)はないのです。

結果として債権者は債務不履行から発生する損失を最も早く回収することができますから、Mortgage(モーゲージ)よりもTrust Deed(トラスト・ディード)の方が好まれるわけです。

このような

・第三者を入れることでお互いがより安全に

・かつ債務不履行発生時には最も早いスピードで債権処理

出来るのが、Trust Deed(トラスト・ディード)の特徴になります。

また、TDI(Trust Deed Investment)の場合はこの不動産物件が担保に入れられている債権を買い取って利息をリターンとする投資ですから、これが理由で不動産投資の中でも安全な部類として位置付けられているのです。



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