Warranty Deed(ワランティ・ディード)

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までアメリカ不動産所在地に関する法的表記についてお伝えさせて頂きました。

これらの法的表記は公文書として使用されていますが、同時にあなたがアメリカ不動産物件を購入して無事にクロージングした後に送らてくるDeed(ディード)の中でも物件所在地はこの法的表記をもって記載されています。

あなたの手元にDeed(ディード)が届く時にはすでにタイトル会社により役所で登記された後のものが届きますから、そこには役所のスタンプ付いているはずです。

本質的にDeed(ディード)そのものは不動産の権利書ではなくあくまで不動産権の譲渡を法的に宣する書類であり、購入契約後にタイトル会社により登録された後は公文書にもなるわけです。

そして一口にDeed(ディード)とはいっても様々な種類のものがあります。

すなわち、不動産売買の取引には

⇛ 通常の他人同士の売買

⇛ ワケ有り(債務不履行等)の売買

⇛ 親族間の譲渡

等の様々なパターンがありますから、Deed(ディード)という形で権利譲渡の証拠を残すにしても、そもそもがどのような性質の取引(譲渡)だったかによって使われるDeed(ディード)の種類も変わってくるのです。

そこで今日から、アメリカの不動産取引で登場してくるDeed(ディード)の種類についてお伝えさせて頂きます。

シリーズ最初となる今日は最も知られるDeed(ディード)、Warranty Deed(ワランティ・ディード)についてです。

Warranty Deed(ワランティ・ディード)

数あるDeed(ディード)の中でもWarranty Deed(ワランティ・ディード)は最上位のものとされています。

すなわちDeed(ディード)そのものは不動産権の譲渡という行為において

Aさん(複数の個人もしくは法人の場合もあり)

から

Bさん(複数の個人もしくは法人の場合もあり)

へ、という権利譲渡を宣する宣誓書のような性質があります。

厳密には「不動産譲渡の性質を告げる譲渡証明書」という表現がより正しいかもしれません。

そして不動産物件を購入する買い手の立場に立ってみると大金を支払って不動産物件(付随する全ての権利を含む)を購入したからには、そこには所有権に対する保証がほしいものです。

*注釈*
厳密にはいかなるDeed(ディード)でも保証されない範囲は存在し、そこはタイトル会社が提供するオプション保証(有料)の範囲になりますが、ここではオプション保証の話は割愛します。

そこで、Deed(ディード)の種類中でも最上と言われるWarranty Deed(ワランティ・ディード)が誓約するのは

現在(不動産購入時)の権利に対する誓約

未来(不動産購入後)の権利に対する誓約

の2種類です。

この現在に対する誓約と将来に対する誓約の2つを見ていきましょう。

現在の権利に対する誓約

前提として、Warranty Deed(ワランティ・ディード)はその不動産に対する「正当な権利(Seisin)」を謳っています。

ここでいう正当な権利とは

1.「譲渡人は法的にその対象となる物件を所有している」という誓約

2.「譲渡人は法的にその対象となる物件を譲渡できると権利を有している」という誓約

3.「譲渡人はその対象となる物件に対して未払いローン、抵当権、地役権等を背負っていない」という誓約

という3つの誓約を元にする、完全所有かつ全ての権利を有している権利のことです。

あなたに物件を譲渡しようとする人物が、実は日本でいう地面師のような詐欺師だったら。。

実はその物件に対して何の所有権も有していなかったら。。

実は知らされていないローンが残されており、銀行に抵当権がある物件だったら。。

Warranty Deed(ワランティ・ディード)はこのような不動産権の全体もしくは一部でもその不動産権に不備はなく、売り手が完全所有権を有する真っ当な不動産権であることを誓約しているのです。

そうすると、

「不動産権に全く不備がないことは誰が証明するのか?」

というと、ここがタイトル会社の役割になります。

物件の契約期間中にタイトル会社が売り手の不動産権について調べ、不備がないかを確認した後でWarranty Deed(ワランティ・ディード)を発行しているのです。

未来の権利に対する誓約

そして前述の「現在の誓約」に加えて、Warranty Deed(ワランティ・ディード)は「未来の誓約」も謳っています。

購入したその時は良いものの、もし将来に何かしらあなたの不動産権を脅かす出来事が発生したら。。

⇛ 前オーナー(あなたが購入する前の所有者)の息子だと名乗る人物が相続権を主張してきた

⇛ 前オーナー(あなたが購入する前の所有者)が将来自分に譲渡すると約束していた、と第三者が公証サイン付の契約書を見せてきた

そんな、契約時点では全く関りのなかった人物が突如現れてあなたの不動産権を脅かす事態が発生するかもしれません。

そんな時でも、このWarranty Deed(ワランティ・ディード)で物件を譲渡されているからこそ安心です。

このWarranty Deed(ワランティ・ディード)は不動産権の未来の不足の事態についても保証するものであり、

「例え如何なる事象が未来に起ころうともあなた(被譲渡人)の権利を法的に守り、必要があれば元所有者(譲渡人、売り手)が法的に対応して不動産権を正常に整える」

ことを誓約しているのです。

また、細かく言えばタイトル会社もこの取引がなされた後の「将来発覚するかもしれない不足の事態」については補償することを約束しています。

「この不動産権には不備無し」としてWarranty Deed(ワランティ・ディード)を発行する以上は、タイトル会社もその責任を背負うことになるわけです(とはいえ、このタイトル会社による基本保証はクロージング時にちゃっかり課金されています。。)。

このように「現在」と「未来」の両方に対する誓約がなされているのがWarranty Deed(ワランティ・ディード)であり、不動産権利の譲渡に関するあらゆるDeed(ディード)の中でも最上位のものと位置付けられています。

明日に続けます。



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