アメリカでいう不動産の定義(コモンロー)

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産に関連して「コモンロー」という言葉があります。英語で

Common Law

と書きますが、Common(コモン)は「共通の、共同の」という意味でLaw(ロー)は法律です。

「共通する法律」という意味になりますが、アメリカ不動産関係でCommon Law(コモンロー)と出てきたら大概は

「州を超えた、連邦政府が定めている不動産法」

のことです。

HUD(The United States Department of Housing and Urban Development:アメリカ合衆国住宅都市開発省)

ここがアメリカ不動産全体を統括する政府機関になりますが、HUDが定める不動産法はコモンローとして全州に適用されています。

そこでコモンローの対象となり得る典型的な例として「不動産の定義」があります。

さすがにアメリカ不動産の定義そのものを各州の自治に委ねて各州でバラバラの定義をつくるわけにはいきませんから、

「これがアメリカの不動産です。」

という定義についてはコモンローとして全州で統一された概念が適用されているのです。

その意味では

ニューヨーク州

カリフォルニア州

テキサス州

テネシー州

とどこの州であれ、不動産定義についてはコモンローの下に統一した見解となっています。

今日は、この基本的なアメリカ不動産の定義について深堀してみましょう。

不動産定義に関する3つの定義

アメリカで不動産の概念を理解する上では下の3つの言葉を知っておけば大丈夫です。

Land(ランド)

Real Estate(リアルエステート)

Real Property(リアルプロパティ)

一般的には真ん中の

Real Estate(リアルエステート)

という言葉だけが広く知られていますね。けれども厳密には、これら3つの定義があります。

そしてそれぞれの言葉は独立したバラバラなものではなく、きちんと段階式につながりがあります。

順番で言えば

1.Land(ランド)

2.Real Estate(リアルエステート)

3.Real Property(リアルプロパティ)

です。

詳細をいきましょう。

1.Land(ランド)

Land(ランド)は日本語でそのまま、「土地」のことです。

人の手が全く加わっていない地球上の表面の土を一番上として、そこから地下にずっと進んで地球の真ん中までがLand(ランド)と定義されています。

つまり錐形上に地球の表面から地球の中心にどんどん面積が小さくなりながら進んでいくことになりますが、この範囲に含まれる自然の鉱物、石油、石炭等の所有権はすべてLand(ランド)に含まれています。

地球のマントルの一部もあなたのものになるという事実。地球のマントルを所有するなんて、何とも形容しがたい絶対権力をもったような錯覚に陥ってしまいそうです。

またLand(ランド)という場合には地球の中心に向かってのみならず、今度は反対の上空にも向かっていきます。

定義としては「土地の上空は全て」とされていますから、厳密にいえば何百メートル上空だろうがあなたに所有権があるのです。アメリカでいう土地の定義は上にも下にも欲張りですね(笑)

その理屈で言えば「民間航空機も我が家の上空を侵犯している!」となりますが、ここは常識で捉える範囲になります。

2.Real Estate(リアルエステート)

そして次が最もよく聞く言葉、Real Estate(リアルエステート)です。

Real Estate(リアルエステート)の定義を日本語的に言えば、

「Land(ランド)に加えて、人の手でつくられた恒久的な建造物」

となります。

すなわち前述の土地の定義に加えて、その土地に人の手でつくられた恒久的な建造物です。

その為、不動産用語では家や商業物件のことを「Improvement(インプルーブメント)」ともいいます。

日本語は「改善」という意味になりますが、

「何もない自然の土地の上に人が活動・生活できるように改良されている」

わけですから、建物のことを「Improvement(インプルーブメント)」というわけです

そこで一般的にいうReal Estate(リアルエステート)とは、簡単にいえば

「土地(下は地球の中心まで、上はずっと上空まで)」+「建物」

この2つを包括した呼び方ということになります。

3.Real Property(リアルプロパティ)

ところが不動産の定義としては2番目のReal Estate(リアルエステート)で止まらず、もう一段階進みます。

何かというと、土地であれ建物であれそこに存在はしているのですが、それらを使う為の「権利」という目に見えない要素が必要なのです。

これら土地と建物の2つを独占的に使用できるという権利がないことには、誰でも彼でもその土地や建物を利用できるということになります。

むしろここが不動産法が大いに力を発揮するべき部分となりますが、前述の

Land(土地のみ)

Real Estate(土地と建物両方)

これらに付随されるべき不動産権が加わったものを

Real Property(リアルプロパティ)

といいます。

すなわち最初にLandがあり、そこに建物が加わってReal Estateとなり、最後にそこに権利が加わってReal Propertyとなるわけです。

この権利のことを英語の頭字語で「PUEDE」といいますが、アメリカ不動産権としては

Right of Possession(占有権)

Right to control the property’s Use(資産管理)

Right of Enjoyment of the property(法に沿って資産を利用する権利)

Right to Dispose of the property他人による資産への侵入や利用を拒む権利)

Right to Exclude others from the property(資産を売却、相続、譲渡、あるいは放棄する権利)

これら5つの権利が存在しています。

このようにアメリカ不動産の定義としては段階的に進んでReal Property(リアルプロパティ)が最終形態、ということになるわけです。

とどのつまり、あなたがアメリカで不動産を購入するという行為は厳密には

Real Estate(リアルエステート)

を購入するわけではなく、不動産権まで包括された

Real Property(リアルプロパティ)

を購入するということになるのです。

アメリカ不動産の中でも全州に適用されるコモンローとして最も基本的な定義になりますが、

Land(ランド)

Real Estate(リアルエステート)

Real Property(リアルプロパティ)

これら3つについて、その定義とつながりを段階式に理解しておきましょう。



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