不動産投資の実例(クロージング:2018年11月)〜 最高レベルのキャップレートを目指す ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から「最高レベルのキャップレート」を実現された投資実例をご紹介しています。

今では伝説となったブラジル出身F1ドライバーのアイルトン・セナは、その現役時代はモナコサーキットにおいて200キロを超える猛スピードでコーナーを駆け抜ける時、車体とコーナー沿いの壁が2センチまで迫ったといいます。

「セナの2センチ」と呼ばれる常識を逸したレベルに万人が舌を巻きましたが、このような「1センチでも限界に近づける」という姿勢は不動産投資においても同様のことが言えます。

不動産投資は従来その流動性の低さから、それなりの確率で将来のリターンを予測することが出来るものです。

もちろん天災のような予測しようのない不測の事態によって予定が大きく狂ってしまうこともありますが(経験者。T.T)、通常は空室等のマイナスも想定したプロジェクションを用意することでそれなりに将来の着地点を予想することが出来るのです。

そこで「1センチでも限界に近づける」ための基本となる姿勢は「支出を減らす」という基本姿勢に他なりません。

そして不動産投資における支出の中でも最も大きいのは「物件価格」ですから、物件が小ぶりであればあるほど投資リターンとしては有利になってきます。

そこでキャップレートの観点でいえば、最も小ぶりで有利なキャップレートが期待出来るのは

マルチファミリー物件(アパート物件)

であることに間違いありません。

複数の戸が集まるマルチファミリー物件はおよそ小ぶりな物件の塊ですから、住居物件の部類においてはこれほどリターンが大きい種類はないと言えます。

けれども個人で行う不動産投資は甚だ高額なマルチファミリー物件(アパート物件)に手を出すことは難しいですから、アメリカの不動産投資においては多くの方々が一戸建てに狙いを定めます。

そして間取りとしては

「3ベッドルーム、2バスルーム(もしくは1.5バスルーム)」

が不動産投資では定石となっているのではないでしょうか。

もちろん3ベッドルームの一戸建ては概ね順調に物件価値が上がってきますし、

キャピタルゲイン狙い

減価償却狙い

キャッシュフロー狙い

と不動産投資には様々な目標の立て方がありますから、3ベッドルームでも大いに結構なのです。

けれども「セナの2センチ」をキャップレートに求めるのであれば、狙うべき物件は小ぶり物件の塊であるマルチファミリーの次に小ぶりな物件、

「デュープレックス型の物件」

が有利になってきます。

今回の実例を数字でいきましょう。

デュープレックス型投資実例 〜 東京在住 K.F.様


(イメージ写真です)

今回Fさんがご購入された物件のプロジェクション数値の一部を並べてみます。

物件価格($)  $80,000.00
物件価格(円) 9,092,000円
築年数 26 年
面積(sf)  980
見込み月間賃料  $925
想定年間賃料  $11,100.00
 年間賃料  $11,100.00
 その他の収入  $0
年間収入合計 $11,100.00
 空室予想  $555.00
 郡の固定資産税  $654.08
 市の固定資産税  $185.73
 管理委託料  $999.00
住宅保険料 $600.00
HOA $270.00
 年間修繕平均値 $600.00
その他  $725.00
年間支出合計  $4,588.81
 想定年間純収入(NOI)  $6,511.19
表面利回り  13.9%
キャップレート  8.14%

いかがでしょうか。

今のアメリカ不動産市場において表面利回りで14%近く、キャップレートで8%を超えてくるはそう多くあるものではありません。

ちなみに、この物件にはHOA(ホームオーナーアソシエーションの略)の料金が年間$270加わっていますね。

これは同物件が位置するコミュニティー管理費用ですが、一年で$270であれば安いものです。

この料金で近所一体は共有場所がしっかりと清掃・整備され、またコミュニティーに所属する物件の居住者が使えるプールは2箇所もあるのです。

またこの近辺は治安もよく、近所にはお店もたくさんあり生活の便は事欠きません。

そんな2ベッドルームの物件に$925の家賃で暮らせるのですから、人気がないはずがないのです。

結果としてこの近辺は地元不動産管理の専門家も認める、テナントがつき易い人気のエリアとなっています。

人気のある地域に最高レベルのキャップレートが期待出来る物件を購入する意味では投資としては安心感があるものです。

ちなみに、Fさんは実際には$80,000に多少上乗せして物件を購入されています。

かくも人気のある地域であれば獲得競争が激しい為、オファーには多少価格を上げざるを得なかったのです。

それでも価格を上げた分、購入後に必要だった大まかな修繕箇所は全て売り主にクロージングまでに完了してもらいましたので、クロージング完了後に自身で行う大掛かりな修繕に要する時間を省けたことになります。

もしもあなたが数ある不動産投資の手法の中でも「セナの2センチ」レベルのキャップレートを目指したいのであれば、今回の事例のように「デュープレックス型」を候補に上げてもよいのではないでしょうか。

最後に、Fさんよりご感想を頂いていますのでご紹介させて頂きます。

アメリカの不動産投資をなんとなく考えていたときに妻が見つけたブログがきっかけです。

素人ながらにも書いてあることに共感したので、まずはメールで相談させていただきました。どのような目的で投資をするのかを聞いていただいたのを記憶しています。

信頼できるアドバイザーを見つけたいというのは誰しも思うことだと思います。ブログ記事の内容ももちろん大事ですし、何度かメールでやり取りしたり、ビデオ会議で実際に不明点等をお話する機会があり、信頼をおける人物であることがわかったので、自分としては佐藤さんに任せてみようと決断しました。

物件購入にあたっては、選択肢を提案してくれた上で、自分の意見を提示してくれることが特に良かったと思います。

例えばこの物件であれば、上限はいくらにして、それで取れなければ諦めましょうと。素人にとっては相場観も身についていないので、こういったアドバイスがなければ、安心して決断できなかったですし、高値掴みをしていた可能性もあります。

あとは、非常にスピード感をもって対応していただきました。日本とアメリカで時差はありますが、メールをすればすぐに返ってきます。

購入後これからの運用も重要なわけですが、信頼できる現地のエージェントを紹介していただいた上で、オプションのサポートもつけていただいているので、全く心配していません。
これからの課題はある程度自分でできるようになる必要があるということですが、自分でも少しずつ勉強して行こうと思っています。

大変感謝しております、ありがとうございます。引き続きよろしくお願いします。

東京在住 K.F.様

Fさん、この度はキャップレートの高い物件の購入をおめでとうございます!

実際にお会いするとスラリとした高身長にイケメン、スポーツマンタイプとお見受けできるFさんは非常に謙虚でいらっしゃる姿勢が印象的でした。

正に颯爽と「セナの2センチ」に迫ることが出来た投資へのご決断だったと思います。

ここからいよいよ今回の投資に対してリターンを受け取っていかれますが、引き続き応援させて頂きます!



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