カンファレンスに参加してきました ⇛ Intelligent Investors 2018 〜 ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から先だって南カリフォルニアで開催された「Intelligent Investors 2018」についてお伝えしています。

数百億単位の資金を回している人々が歩き回って情報交換する場というのは、一種の非日常的な空間です。

今回のカンファレンス内容の一部を書くと

✔ 不動産業界に与えるマクロ経済の傾向

✔ 人脈の力強さとその築き方

✔ モービルハウスとセルフストレージの合わせ業

✔ 競争の激しいマルチファミリー(複合世帯)物件市場に投資する方法

✔ 不動産投資からくる節税効果

✔ フリップ投資の傾向

✔ 借金に投資する

✔ 不労所得の伸ばし方

などなど。。

ここに記載したのは半分のみですが、かなり密度の濃い情報が集約された二日間でした。

この中で私(佐藤)が投資手法として注目したのが

「モービルハウスとセルフストレージの合わせ業」

です。

いわゆる業界ではシンジケート投資と呼ばれる投資家から資金を集めてプロが運用する形態の投資ですが、あらゆる大型施設の中でも

モービルハウスパーキング

セルフストレージ

この2つの合わせ業による運用が紹介されていました。

備忘を兼ねて、今日も「モービルハウスとセルフストレージの合わせ業」についてお伝えさせて頂きます。

ちなみに、シンジケート投資は投資家を集める営業行為は法律上公の場で行うことは出来ません(このようなブログサイトも然り)。

その為、ここにシンジケート投資について書くのもあくまで「こんな投資が存在しています」という情報共有のみに留めておきます。

「モービルハウスとセルフストレージの合わせ業」に注目する理由

今回のカンファレンスで私(佐藤)が投資手法の意味で最も注目したのは

「モービルハウスとセルフストレージの合わせ業」

です。

今のアメリカでは格差社会が超格差社会のステージに進み、過去に類をみないレベルでその差が今でも開きつつあります。

昨年2017年の統計によると、アメリカ国民の実に50%以上が年間$33,000以下の収入で暮らしているというのです。

人が生きていく上では衣食住は欠くことが出来ませんが、その生きる絶対条件の一つである「住」は年収に関わらず誰にでも必要なものになります。

けれども今の給料では「とても自宅は購入できない」という人々が多く、自宅購入は諦めて賃貸暮らしを続けている人々が多いのです。

その実、賃貸市場としてはその需要に対する供給率はなんと26%程度に留まっています。

すなわち、アメリカでは需要に対する供給の伸び率がここから更に4倍も残されているのです。

そして現在の人口増加傾向を見ていると、早々にこの需要に供給が追い付いてくることは考えにくいものです。

いくらオートメーション化やAIが人の仕事を奪ったところで、人の手なしで住居を建築してくれるロボットなど早々に世に登場するはずがありません。

結局は限られたコントラクターによるマンパワーで建物は建てられていきますし、需要に追い付かない現状では

– 資材高騰

– 人件費高騰

– (結果として)物件価格上昇

と、少ない供給量の中で物件価値そのものが価格を引き上げ続ける結果になってしまいます(だから投資としては安心、という側面もありますが)。

そしてこのような不動産市場においては、10年前の大暴落を経験している私達としては

⇒ 大暴落が発生した場合のリスク

⇒ 現状のリターン

この2つのバランスを上手にとっていかなくてはなりません。

そうすると、もしあなたがリスクを押さえつつ高いリターンにこだわるのであれば、論理的にはどうしても

「価格の乱高下幅が小さい物件」

を選ぶ必要があります。

だからこそ、私は常々キャッシュフローを重要視するのであればメンフィスのような打たれ強い市場がよいとお伝えしているわけです。

またその中でも安定度の意味で有利に立つのは

「小ぶりな物件」

ということになります。この辺りを話し出すと長くなりますので割愛しますが。。

要するにこのようなモービルハウスもまた「小ぶり」であり、行先不透明な不動産市場でこそ安心できるわけです。

そしてこれはもやは書くまでもないかもしれませんが、ここまで書いたアメリカの人口増加と住宅供給率のバランスが不均衡であるが故に、

「自分の荷物を置くスペースにも限りがある」

という状況が生れ、セルフストレージの必要性も高まってきているわけです。

合わせ技が持つシナジー効果

そこで、これらの

モービルハウス

セルフストレージ

に対するニーズはアメリカ不動産市場ではきわめて高いものですが、これら2つには相反する側面があります。

それは

キャッシュフロー(潤沢な現金が入り続ける)

キャピタルゲイン(物件価値そのものもが上昇する)

という側面で見たときに、お互いが

モービルハウス → キャッシュフロー型

セルフストレージ → キャピタルゲイン型

という特化した強みがあるのです。

そこで合わせ技によりお互いの強みを共有し合うことで、

「キャッシュフローとキャピタルゲインを同時に得ていく」

というシナジー効果の高い投資に仕上がっていくわけです。

冒頭に記載したようにシンジケート投資への具体的な案内は公の媒体で行うことは出来ませんので、ここでは

「シンジケート投資というものが存在していますよ」

程度の情報に留めておきますが、リターンとしてのキャップレートは驚くほど高いものがあります。

アメリカは法律がばっちり整備されているだけに安心して投資できるのみならず、その手法においては実に奥深いものがある。。

そんな風に改めて実感した今回のカンファレンスでした。



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