コントラクターに逃げられてしまったら。。 ~ ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカの不動産管理において自分でコントラクターを雇い、かつそのコントラクターが現場に戻ってこなくなった場合の対応についてここ数日お伝えしています。

一昨日と昨日の話を整理すると、対応としては

第一段階

契約書をよく読み返す(特に施工期限を再確認する)

第二段階

電話・テキスト・メールで催促する

第三段階

口コミサイトへのマイナスレビュー記載を示唆する

ボンド・カンパニーへの通知を示唆する

この手順をお伝えさせて頂きました。

そして第三段階でもそのコントラクターが頑として戻ってこない場合、もはやそのコントラクターは正業そのものを投げ出す姿勢であることはほぼ間違いありませんから「被害を回収する」作業に入っていきます。

ここからは一切私情は必要のない段階ですから、淡々と事を進めていくことになります。。

通知を「Certified Mail(サーティファイド・メール)」で送る

本項の一日目に

「テキストやメールで送る目的は、催促した痕跡を残すこと」

とお伝えしました。

口頭での伝達は全く形に残りませんから、いざ先々で裁判になる可能性を視野に入れると催促は形に残しておいた方がよいのです。

そしてここからの対応はより具体的に裁判を視野に入れた準備に入っていきます。

すなわち、「Certified Mail(サーティファイド・メール)」の形式で催促通知を送るのです。

・契約上は○月○日が施工期限になっている

・今は○月○日で、このままでは施工が終了しないと予想される

・直ちに現場での施工作業を再開して頂きたい

等、必要事項をレターに書いて郵送でコントラクターに送ります。

ただし、使用する郵送方法は「Certified Mail(サーティファイド・メール)」です。

このCertified Mail(サーティファイド・メール)は日本で言えば書留郵便に似ている特殊取り扱いの郵便のことです。

日本の書留郵便も

・追跡が出来る
・紛失時の補償がつけられる
・受け取り時には捺印が必要

となっていますね。

アメリカのCertified Mail(サーティファイド・メール)の場合でも相手が受け取り時にサインをせねばならないのは同様ですが、一つ違いがあるのは受け取った証拠が送り主(あなた)に郵送で送られてくるのです。

すなわち、

⇒ 受取主(コントラクター)は通知を確実に受け取る

⇒ 送り主(あなた)は受取主が通知を受け取った証拠を受け取る

この2が実現されるわけで、「コントラクターには確実に通知がなされた」という動かぬ証拠になるのです。

アメリカで民間人が使える通知の痕跡を残す手段の中でも、このCertified Mail(サーティファイド・メール)の活用はかなり強烈なものです。

そして実は、このCertified Mail(サーティファイド・メール)を活用して仕事の再開を促す場合は

「9割のコントラクターは現場に戻ってくる」

という統計もあります。

コントラクターもこのCertified Mail(サーティファイド・メール)が法廷でも有力な証拠となり得ることをよく知っていますし、このCertified Mail(サーティファイド・メール)をあなたが郵送してくること自体が

「訴える覚悟がありますよ」

と宣告しているようなものですから、大概のコントラクターはびっくりして現場に戻ってくるわけです。

その意味では、ここまでのステップでは

第一段階

契約書をよく読み返す(特に施工期限を再確認する)

第二段階

電話・テキスト・メールで

第三段階

口コミサイトへのマイナスレビュー記載を示唆する

ボンド・カンパニーへの通知を示唆する

とお伝えしましたが、この第三段階の前に早々にCertified Mail(サーティファイド・メール)を送るのでもよいと思います。

悠長なことはせずにさっさと仕事を終わらせてほしい、とあくまでサバサバとコントラクターを使いたいのであれば早い段階でCertified Mail(サーティファイド・メール)を送るのでもよいのです。

ただし、Certified Mail(サーティファイド・メール)を送ることにはちょっとしたリスクも伴ってきます。

すなわち相手の立場にたってみればよく分かると思いますが、

「そっちがその気なら。。」

と、コントラクターに対抗意識を一気に芽生えさせてしまうこともあり得るのです。

実際、私(佐藤)も別の件でCertified Mail(サーティファイド・メール)を送り、相手を激高させた経験があります。

もちろんそのような反応も想定されかつ致し方のない状況だったのですが、決して気持ちのよい始末ではありません。

裁判に持ち込む時は慎重に

その為、極力穏便に終わらせる意味ではやはり法的措置の具体的な前段階となるCertified Mail(サーティファイド・メール)を出す前に、第三段階の

口コミサイトへのマイナスレビュー記載を示唆する

ボンド・カンパニーへの通知を示唆する

で事が済めばそれに越したことはないのです。

そしていよいよ裁判所に話を持っていく時は次のようなステップとなります。

1.ヒアリングを申請する

州の当局に申請して、トラブル内容のヒアリング(状況説明)を申請します。

この時、大元の契約書の中に「Arbitration Clause(アービトレーション・クラウズ:紛争仲裁に関する条項)」が含まれていれば話は早いものです。

この契約書内容に沿って対応は進められ、掛かるコストも最も少なくなります。

2.Small Claims Court(スモールクレームコート)に申請する

ヒアリングレベルで解決しない場合、その次にSmall Claims Court(スモールクレームコート)の段階に進みます。

Small Claims Court(スモールクレームコート)は日本語でいえば地方裁判所のようなもので、金額的に小規模の紛争を取り扱います。

金額の範囲は$3,000から$7,500のあたりです。

3.ボンド・カンパニーを訴える

コントラクターのみならず、ボンド・カンパニーを巻き込んで裁判に持ち込む本当に最後のパターンです。

このレベルで解決しないことはまずあり得ませんが、個人レベルでこの段階に至ることはまずないと思います。

。。。

以上ややざっくりとですが、契約不履行のコントラクターへの対応方法について手順をお伝えさせて頂きました。

実際には、これらのトラブルを避ける意味でもやはり自分自身でコントラクターを雇うよりも、不動産管理会社を通して物件は管理した方がよいと思います。

不動産管理会社を雇っている場合は、せいぜいオーナーであるあなたの仕事は管理会社に相見積もりを取るように指示し、管理会社が返してくる内容を精査するくらいで済むからです。

大抵の管理会社はトンズラするようなことはないコントラクターをいくつか使っていますから、そもそも仕事を途中で投げ出されるような事態にはまずなりません。

この辺りは管理会社も自社の仮面をコントラクターにかぶらせている前提がありますから、それまでの自社の経験で十分にフィルタリングがかけられたコントラクターを使っているはずなのです。

今回はちょっと生々しいお話で数日間項を上げましたが、もし自分でコントラクターを雇う場合にトラブルが発生したら本日までにお伝えした手順を参考にしてください。

私自身は過去にそれなりの修羅場をくぐってきたおかげで今では随分鼻が利くようになりましたが、良くも悪くも、アメリカで成果を上げるにはアメリカ人に負けないタフさが必要な場面もあるだろうと思います。



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