物件調査で神経をとがらせるべき箇所は ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から、物件調査で最も気を付けるべき要注意の個所についてお伝えしています。

極論、中古物件を購入した際に修繕できない不具合というものはないのですが、

「ここまでくるとさすがに。。」

というレベルのものはあります。

売主が修繕費用分を物件価格から差し引いてくれるとなった場合でも、余りにも額が大きすぎる修繕は

・修繕にどれだけ時間がかかるか不明

・実際の修繕費用はやってみないと分からない

とう要素もありますから、よく検討する必要があるのです。

その意味であまりにもコストがかかりすぎるだろう不具合は考えもの。

物件調査で不具合が発見された場合にとりわけ要注意するべき箇所について、本日も続けます。

ポリブチレンパイプ(Polybutylene pipe)

このあたりはかなりマイナーな、あまり知られていない知識になりますが。。

1980年代に建てられたアメリカの住居用物件では

ポリブチレンパイプ(Polybutylene pipe)

が屋内の水道管として使われていました。あなたも見た記憶があるかもしれない、グレー色のパイプです。

このポリブチレンパイプ、コストは安いのですが「安かろう悪かろう」の典型なのです。

とりわけ接続部分が外れやすく、よく水漏れの原因になります。

実はこのポリブチレンパイプはアメリカで集団訴訟が起こった経緯があり、1990年代以降の物件であればほとんど使われていないと思います。

もし屋内の配管が全てポリブチレンパイプである場合、その全てを交換するとなると$10,000からそのコストを見積もる必要があります。

屋根裏のトラス

通常、屋根は三角形をしているわけですが、この屋根の内部構造を構成する三角形部分をトラス (Truss) といいます。

このトラスの上に斜めに屋根を張り付けていくわけですね。

そして見たことがあるかもしれませんが、建物の屋根裏を除くとこのトラスは大概は素材がそのまま剥き出しになっているものです。

そもそも通常の屋根裏は人の侵入がないことを前提にしていますから、剥き出しのままで然るべきです。

ところが、住人によってはこのトラス部分を生活空間の一つに使用している場合も少なくはありません。

物置スペースや子供部屋として活用する為にその下から梯子を伸ばし、部分的にトラスの一部を崩して改築されている場合もあるのです。

また、人の出入りはなくとも新しいエアコンを設置する際に空調機をこのトラス内に設置するオーナーもいます。

(エアコン業者がオーナーに言われたままに設置している場合です)

そうすると、このような例では結構な確率でトラスにダメージが起こりえるのです。

そこで人がアクセスできる以上は物件調査の専門家は中に入れるわけですから、上記のようなトラスの使われ方をしていた物件ではトラス部分に不具合がないかをよく調査してもらうようにしましょう。

仮に「屋根の構造そのものに影響し得る」と判断された場合には、修繕に数千ドルを下ることはない場合がほとんどです。

R22冷却器

これもまたマイナーな話ですが、、大切な点なので添えておきます。

R22とは人工的に作られたガスであり、エアコン機能の中核を担うガスとしてこれまでに世界中で広く使用されてきました。

しかしながら、この話は日本でも全く触れられていないはずはありませんのご存じの方も多いかもしれませんが、このR22冷却器は2020年で完全に撤廃されることになりました。

これはアメリカのみならず1987年のモントリオール議定書1988年のオゾン層保護法に基づく世界的な取り決めの話ですので、あなたのご家庭のエアコンもR22式であればその対象になります。

この場合は何が不都合になるかというと、当然ながら製造禁止になる以上は交換が出来なくなるということです。

実際、アメリカではすでにR22の製造数がかなり限定され始めており、在庫品を見つけるのも苦労すると同時にその価格が上がり始めています。

そうするとR22冷却器を使用している物件はいざエアコンが壊れた場合でも、今でも修繕そのものが難しいかもしれません。

ましてや、2020年以降は交換不可能になることは確実。

かつエアコンは得てして稼働させている真夏の最中に壊れる傾向がありますので、寿命が近いR22冷却器を使用しているのであれば壊れる前に新型に交換した方が得策なのです。

その意味では、購入契約中の物件が

・R22冷却器を使用している

・その寿命は近い

という場合、売主との修繕交渉でモントリオール議定書とオゾン層保護法の話を持ち出して、その交換費用を物件価格から予め差し引いてもらうこともアリだと思うのです。

これを行わない場合、物件のサイズによってはいざ壊れた時に冷却器交換に結構な費用を費やすことになりますから要注意です。

土台部分のヒビ

物件の土台部分に関してはこちらにも項を上げましたが、単に角っ子が欠けた程度では何の問題もないものの、明らかに長いひび割れが確認できるような場合は注意が必要です。

家の土台部分は建物全体を支える物件構造内でも最も重要な個所ですが、土台部分には大きく分けて

上からの圧力(建物全体の重さ)

横からの圧力(地形の変動による圧力)

により、どうしても負荷がかかってしまうのです。

当然ながらそれを見越した設計と建築がなされてはいるはずですが、その負荷が許容範囲を超えてくると土台部分のヒビ割れにつながってきます。

これを修繕するとなると相当なコストがかかりますから、まずは物件調査で土台に問題ありと確認された場合は、その次に専門のエンジニアを呼んで更に詳細を調査する必要があります。

契約期間中に物件全体をざっくり調べてくれる物件調査専門家が人の体の定期健診レベルだとすると、エンジニアを呼ぶレベルは定期健診で異常が確認された後で紹介状を書いてもらい、MRIに入ってさらに精密に検査するようなものでしょうか。

MRI(エンジニア)の検査結果で何もなければよいのですが、そこでも引っかかるようであれば、まずその物件は諦めた方がよいと思います。

。。。

昨日から2日間に分けて、物件契約の物件調査段階で特に注意するべき部分についてお伝えさせて頂きました。

これらはいずれも修繕するとなると数百ドルレベルでは終わらない箇所ですから、よく注意しておくようにしましょう。



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