数字で読み取る今のアメリカ不動産市場 ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は昨今のアメリア不動産市場の傾向についてお伝えさせて頂きました。

超格差社会であるアメリカで貧富の格差が顕著に現れ出したのは1980年代以降です。

かのレーガン大統領によるレーガノミックスをきっかけアメリカは格差社会の一途を辿ることになります。

(この辺りの深い話は割愛します。。)

そして10年前の不動産価格大暴落時の価格水準に戻し、かつ物件価格がそれ以上になりつつある今、

物件を購入出来る層

物件を購入出来ない層

この2つの層もまた、鮮明に分かれ始めている傾向が数字には現れているのです。

今日は、そのようなアメリカ不動産市場を数字で見ていきましょう。

数字で見るアメリカ不動産市場の傾向

下記にカテゴリー別に数字を見ていきます。

立地

不動産は「ロケーション、ロケーション、ロケーション」と言われるように、立地が最も大切です。

その立地が大切といわれる中、個人の物件購入者が場所を選ぶ時はどのような立地が好まれるのでしょうか。区別としては

大都市のダウンタウンのど真ん中

住宅街

農牧地

等の様々なロケーション区分けがありますが、一番の人気はやはり「郊外」です。

都会すぎず田舎すぎず、程よく都心に近い郊外が好まれます。

その実、物件購入者の51%という半分以上の人々が都市の郊外を選ぶ傾向にあるようです。

これに続くのが

小ぶりな街 20%

住宅地 14%

農牧地 14%

その他 2%(リゾート地等)

となっています。

必然、今のアメリカでは都市の郊外ほど人々が集まりますから郊外の物件価値は上昇する傾向があるのです。

ちなみに引っ越し先については面白い傾向があります。

アメリカ人は平均的にその生涯で引越しの回数が日本人よりもはるかに多いのですが、そうはいっても50%以上の引っ越し先は元の住居から15マイル以内というが統計があるのです。

そういえば、私(佐藤)のアメリカ人の知人でも15マイル以内を転々としている方がいますね。。

やはり住み慣れた街からは早々に離れられない傾向があるのだろうと思います。

購入者

今のアメリカ不動産市場ではどのような層が物件を購入しているのでしょうか。

まず年齢と年収でいうと、物件購入者の中間基準は

年齢 … 46歳

年収 … $91,600

です。

この年収は日本円にすると約1千35万円ということになりますから、年収1千万円超えが平均となります。

なかなか高い平均ですね。。超格差社会の片鱗は確かにここに見えています。

そして物件購入者を人種別に見てみると、

白人 … 85%

ヒスパニック系 … 6%

黒人 … 5%

アジア系 … 4%

その他 … 3%

となります。

人種別に見ると白人購買層が圧倒的ですね。。

実際にはアメリカの人口増加率でいえばヒスパニック系の近年の増加は目まぐるしくものがあります。

純粋に人口増加でいえばヒスパニック系の増加率は顕著であり他人種の追随を許しません。これは概ねアメリカ全土で言える傾向です。

けれども、それならば人口増加に応じてヒスパニック系の人々の住宅購入者が増えているかといえば、決してそんなことはないようです。

そうすると、やはりアメリカで不動産業を十分に成り立たせるのであれば白人層も押さえることは必須と言えそうですね。

余談ですが、私(佐藤)自身はこれが理由であえて日系不動産会社ではなくケラー・ウィリアムズに所属しています。

人種の良し悪しの意味ではなく、アメリカという国は実質白人社会であり続ける以上は白人社会のど真ん中で仕事をした方が不動産業界においても情報のボリュームと質で有利になることは否定出来ない為です。

そして物件購入者を世帯別に見ると、

夫婦世帯 … 63%

シングルマザー … 18%

独身男性 … 9%

となります。

これは面白いですね。

夫婦世帯が半分以上なのは分かりますが、なんとそれに続く物件購入層は独身男性ではなくシングルマザーたちです。

アメリカの女性たちは立身意欲が高いのでしょうか、女手一つで子供を育てながらも家もしっかり購入するとは本当にたくましいですね。

その一方で購買層の中では独身男性は全体の9%ながらも、物件を購入する場合は独身男性の方がシングルマザーと比べて高額な物件を購入する傾向があるようです。

シングルマザーが購入する物件の中間値が$189,000であるのに対し、独身男性の場合は$215,000となっています。

ちなみに、夫婦世帯の場合は物件購入中間値が$289,000です。

購入対象物件

最後に、購入対象となる物件をみてみましょう。

ほとんどの場合、物件購入者層が目をつけるのは典型的なアメリカンスタイルの家です。

・一戸建て

・3ベッド、2バスルーム

・裏庭付

このタイプですね。

これに対しそれ以外は

タウンハウス(もしくはローハウス) … 8%

コンドミニアム(もしくはデュープレックス) … 4%

となっています。

コンドミニアムが最も人気がないのは私(佐藤)もちょっと意外でした。コンドミニアムを賃貸することはあっても購入対象とは見ない傾向があるようです。

また物件の全種類を合わせて売買される物件を新築物件と中古物件で見てみると

新築物件 … 14%

中古物件 … 86%

と、新築物件は14%のみに留まっています。

やはりアメリカの物件売買はあくまで中古物件が主流なようです。

。。。

2018年の瀬が近づいてくる今のタイミングでアメリカ不動産市場の傾向について総括してみました。

超格差社会のアメリカでは物件購入に踏み込む層は平均年収が1千万円というレベルにきています。

その為ほとんどの人々は物件購入を断念して賃貸物件に留まる傾向がありますが、今回の統計を元に不動産投資という側面で考えてみると

「都市の郊外に3ベッド・2バスルームの一戸建てを所有する」

この投資スタイルが賃貸需要としては安定し易い傾向があるのは間違いなさそうです(ただし、リターンの大きさはまた別の話です)。

あなたの不動産投資戦略の参考になりましたら。



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