アメリカで不動産物件を購入する際に心がけておきたいこと 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

およそ不動産を購入する行為は非日常そのものです。

安くても普通は1万ドル単位であり、10万ドル、1ミリオン単位の桁が普通に飛び交います。

フリップ業者のように物件購入から販売までのプロセスを何百回も繰り繰り返す専門家でない限り、物件購入の機会など人生の中で普通は1回、多くても2回程度ではないでしょうか。

言い換えると、不動産物件を購入するほとんどの人々は十分な売買経験のないまま購入契約に突入してしまうはずなのです。

例えれば、それは案内人なしにいきなりエベレスト登山を開始するようなもの。

なんとなく頂上は分かっているけれども、その全行程を把握しているわけでもなく途中でどんな険しい道があるかは全く分かりません。

そもそも登山以前に必要な準備物すら持ち合わせていないとしたら、登山中に事が起こっても危機を回避出来ないかもしれないのです。

それと同じことで、

物件契約前に準備すべきもの

物件の探し方

契約中に行うべきこと

交渉のコツ

クロージング直前に行うこと

等々、不動産物件の購入過程においても素人には事前に分からない道や避けるべき行程が色々あります。

それらの過程を何度も繰り返すとベテランの域に入り、スタート地点に立つだけで(物件を見るだけで)先が読める為に危険も事前に危機を回避できるわけです。

そう考えると、何も分からないうちに自分1人で不動産物件を購入するのは結構な冒険と言えます。

だからこそ私(佐藤)のような不動産コンサルタントにもお声がかかりますし、一度お引き受けしたら終始迷わないように道案内を進め、不測の自体が起こったとしても無事に事なきを得るように私(佐藤)の知識と経験を転ばぬ先の杖にして頂くわけです。

その意味では、不動産購入のプロセスに入る前段階でも心がけておいた方がよい考え方のコツがあります。

今日は、私(佐藤)に依頼に来られる以前に知っておいた方がよいアメリカ不動産購入時のコツについてお伝えさせて頂きます。

身の丈以上の物件には手を出さない

住居用であれ投資用であれ、私(佐藤)にエージェント依頼が来た際は必ずご予算を伺います。

当然ながら、その方の予算内に収まる物件をお探しするのが私(佐藤)の役割の一つです。

この時、大概のクライアント様は不動産購入に充てることが出来る予算の約半分、高くても本当のご予算の3分の2程度の金額を伝えてくださる傾向があります。

この本当の予算以下の数字を私(佐藤)に伝えてくださるのは全く健全で、そうあるべきです。

私(佐藤)自身はお伝え頂いた予算に諸経費まで含めて収まるような物件をお探ししていますし、過去の取引ではお伝え頂いた予算を上回ったことは一度もありません。

それでも取引の先には何があるか分かりませんし、資金的なクッションは十分に合ったほうがよいのです。

ところが反対に避けたほうが良いのは、自分の身の丈以上の物件を購入することです。

現金購入であれば予算一杯の物件を購入すること。

または住宅ローンを組む場合は手持ちの現金を目一杯頭金に入れ、かつ審査を通過するギリギリの額で融資を引くことです。

そこまでしないと購入出来ないような高額な物件はまず手をだすべきではありません。

すでに十分な不労所得の類があるのならまだよいのですが、そうではなく自分の所得から住宅ローンを支払わねばならないのであればかなりの危険が伴います。

その為、物件購入時には手元に十分な現金が残るように心がけておきましょう。

修繕費も見立てておく

そして前述の身の丈以上の物件は購入しないという話にも幾分つながりますが、不動産物件を購入する際には修繕費も見立てておきましょう。

ローンを組んで物件購入した場合、ほとんどの新オーナー(物件購入者)の頭にあるのは「毎月のローン返済額」のみです。

固定資産税や家屋保険もちらほらとたまに頭に浮かぶことはあっても、まず何よりも毎月のローン返済額に意識が向かいます。

ところが、先の山登りの行程で例えれば物件修繕はある意味落とし穴のようなもの。

物件修繕は誰だってワクワクしながら心待ちにしているものではなく、自分のお財布に直結する願わくば起こってほしくない出来事です。

ある時突然目の前に落とし穴が現れて、見て見ぬふりをして素通りしようとするものならストンと落ちてしまい、かつその被害(額)は大きくなってしまいますから何ともたちの悪いもの。

目の前に落とし穴が確認できたのならその穴が小さいうちに処理しておく必要があります。

そしてこの必要修繕は物件のサイズによって規模が違いますが、修繕用の準備金としては物件価格の1〜4%を目安にしておくとよいと思います。

4%を理想とするのなら

$150,000の物件 … $6,000($150,000 × 4%)

$200,000の物件 … $8,000($200,000 × 4%)

$250,000の物件 … $10,000($250,000 × 4%)

が理想の修繕準備金です。

考えられる金額の大きな修繕としては価格順に

屋根

エアコン

温水器

等がありますが、これに限らず

2階バスルームからの浸水による1階天井裏の修繕

物件土台部分の劣化

等、予想しない場所に大規模修繕が必要となる事態も考えられます。

それでも、物件価格の4%を準備金としておけば常に慌てずに対応できるはずです。

明日に続けます。


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