In-law suite(イン・ロウ スイート)に投資してみる ~ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から「In-law suite(イン・ロウ スイート)」についてご紹介しています。

ハワイでは「Ohana unit(オハナ・ユニット)」、本土中西部では「Casitas(カシタス)」と呼ばれるこの建物は日本でいう離れのことです。

同じ敷地内に付属的に建てられているかなり小ぶりの建物ですが、

ゲストハウス

書斎

住居を分けて然るべき身内

賃貸

等の用途で使われるのが一般的です。

この中でも賃貸として貸し出す場合、昨日のケーススタディでは多少アクロバット的ではありますが元々の母屋の裏により大きな5ベッドルームを新築し、(もはやそちらが母屋となった)その新築に移り住み、

元々の母屋(家族世帯用に)

新築残りの4ベッドルーム(シェアハウスの部屋として)

を賃貸に出して、見事に黒字で運営している実例もあります。

もしあなたがアメリカで所有する物件の裏庭が十分に広い場合、このように追加の投資物件としてIn-law suite(イン・ロウ スイート)を建築することは検討してもよいと思うのです。

In-law suite(イン・ロウ スイート)について本日も続けます。

In-law suite(イン・ロウ スイート)を実際に建築する場合

仮にIn-law suite(イン・ロウ スイート)を賃貸用に新築する場合、実際にはどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか。

このIn-law suite(イン・ロウ スイート)新建築にかかる費用は

・サイズ

・アメニティ

・住宅機能

をどのレベルまで実現させるかによって大きな違いが出てきますが、主な目安としては

母屋を拡張する場合(母屋と繋がる場合) … $30,000 ~ $65,000

完全に別棟となる離れの場合 … 最大$125,000くらいまで

と考えておけばよいと思います。

もっぱら、このあたりはアメリカ全土でも

資材

人件費

この2つに違いがありますから一概にはいえませんが、それでも上記の目安から大きく乖離することはないはずです。

そこでとりあえず最高レベルのIn-law suite(イン・ロウ スイート)で考えてシュミレーションしてみましょう。

ちなみに、アメリカの建築工事では実際にかかる費用は見積もりの2割増しを最大にみておくとよいです。

この傾向はリノベーション工事の時に最も顕著ですが、中古物件を改築する際のリノベーションを進めれば進める程

「中を開いたら、ここも修繕が必要だ」

「ここの補強には、この材料も必要だ」

等、当初の見積もりでは予想できなかった追加工事があれよあれよと出てくる場合が多いものです。

その意味では、完全な新築の場合は最初からデザインと使われる資材は分かっているわけですから開けてビックリの追加工事はさほど多くないとは思いますが、それでも後から驚くことがないように新築の場合も2割増しで考えておいた方が無難です。

そこで上記の場合は$125,000ならば$150,000もあり得る、と見ておく必要があります(あくまで最悪のケースであり、大概はここまでかかりません)。

そこで$150,000で計算してみましょう。

ここでは、In-law suite(イン・ロウ スイート)の建築に30%の頭金を入れると仮定します。そうすると

$105,000($150,000 × 70%)

の借金をすることになりますが、こちらで試算してみると

と、4.5%の金利で15年ローンの場合は毎月$803.24の返済が見積もられます。

そうすると、自宅の裏庭に新築する場合は

固定資産税

家屋保険

の2つを最低加味する必要がありますが、固定資産税は(恐らく)一戸建て1ベッドルームの査定価値が純粋に加算され、家屋保険ついては母屋の現行保険に追加出来ます。

全米一固定資産税率が高いテキサス州ハリス郡の数字で計算するとざっくりみて双方で毎月$200の負担で見積もれば十分なはずですから、毎月$1,000の収入があれば賄えると仮定できます。

そこで1年で$12,000の収入が最低でも必要となりますが、ここでさらに最悪のケースを想定して1年に2ヵ月はターンオーバーが発生すると仮定しましょう。

すると10ヵ月の賃貸で1年間のローン返済を賄うとすれば毎月最低$1,200の家賃が必要となります。

。。。

ここまで試算すればアメリカの家賃相場をご存じの方はピンとくるかと思いますが、

「カリフォルニアやニューヨーク等のキャピタルゲインが狙える地域でないと、投資としては回らない」

ということは言えますね。

ゾーニングを確認する

その意味では、もしあなたが東海岸や西海岸、あるいはテキサスの都市近郊で家賃が十分に取れる地域に広い裏庭付の一戸建て物件を所有しているのであればIn-law suite(イン・ロウ スイート)の新築は検討する余地があります。

何しろゲストハウス付きの一戸建ては売却時に結構な付加価値をもたらすはずなのです。

今の東海岸や西海岸を今の物件価値を考えれば

1ベッドルームのゲストハウス

とはいえ、売却時にはかなりの値がつくだろうことは容易に想像できるのではないでしょうか。

仮に売却すれば、新築にかかったコストも一遍に返済してかつお釣りがくる可能性は十分にあるいのです。

とはいえ、あなたが所有する裏庭に住居物件の新築が許可されるか否かは事前によく調べる必要があります。

この点は専門業者を使って役所に確認する必要がありますが、仮に住居用エリアとしてゾーニングされている地域であったとしても「裏庭のIn-law suite(イン・ロウ スイート)」となると許可されるか否かは別の話だからです。

実際には住居エリアであればほぼ問題ない可能性が高いとは思いますが、必ず事前にゾーニングの確認は行いましょう。

また仮に役所のゾーニング規定では不可だったとしても、variance(バリアンス)と呼ばれる特別許可を申請することも可能です。

そして実際に申請する場合には、基本的にさほど広くはない建物ですのでスタジオ型のデザインが後々の用途を考えると最も有利だろうと思います。

工程としては

ゾーニング確認 ⇒ 設計 ⇒ 役所の許可 ⇒ 工事 ⇒ 役所認可

にそれなりの時間と労力が伴うものではありますが、シリコンバレー近辺になるとアパートのワンルームでも$2,500が家賃相場です。

あなたがお住いの地域の1ルーム家賃相場をよく調べ、物件価値上昇が著しい地域に広い裏庭付の一戸建てを所有している方は投資の一環としてIn-law suite(イン・ロウ スイート)を新築で検討してもよいのではないでしょうか。


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