一戸建て不動産投資の実例(クロージング:2018年9月) ~ キャッシュフローとキャピタルを同時に狙う ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からメンフィス市場での投資実例をご紹介しています。

この物件は

・学区が良い
・理想の家賃が取れる
・建物比率80%
・将来の価値がしっかり守られる可能性が高い

等の好条件を全て揃えていますが、やや高めの物件でもこのような条件が揃えば

「キャッシュフローを取りつつ、キャピタルゲインも狙う」

ことが可能になってきます。

これら条件に添って、今回の実例の詳細を見ていきましょう。

学区が良い

学区が良いということは、家族世帯を中心にその近辺の物件には人気が集中してきます。

結果として必然的に物件価値は非常に落ちにくく、安定してその価値が守られやすくなるのです。

この物件の学区は下記のとおり。

理想の家賃が取れる

どの不動産市場にも「理想の家賃幅」なるものがあります。

家賃は低すぎると危険が伴い、高すぎてもテナントが安定しないものです。この物件の場合は

と、家賃基準はメンフィス市場における理想家賃範囲のギリギリ上限にうまく収まっています。

現在のレートで日本円では約14万5千円です。悪くない賃料ではないでしょうか。

建物比率80%

建物比率が高い方が節税にも有利になるわけですが、この物件の建物比率は見事に80%ぴったりです。

将来の価値がしっかり守られる可能性が高い

論より証拠で、zillow.com内で確認できるこの物件の価格推移を見てみましょう。

濃い青の実線がこの物件の価格推移です。

この物件の将来の価値がどのように推移していくかは一目瞭然ですね。

多少高めの物件を購入することで

学区がよい

治安もよい

家賃は高め

地域一帯の物件価値が高め

その価値が守られやすい

これら善循環の繰り返しで将来の価値もしっかり守られる

キャピタルゲインが大きくなる

という流れになるのです。

結果、この実例では

表面利回り 10.7%
実質利回り 7.24%
想定年間収入(NOI) 117万円
節税効果 113万円

の成績が予想されています。今のメンフィス市場では良好な投資成績です。

最後に、この物件を購入されたKさんよりご感想を頂いていますのでご紹介させて頂きます。

ブログ閲覧をきっかけに佐藤様のサポートを受けて米国不動産投資を始めることにした感想を述べさせていただきます。

もともと

・減価償却で有利な点
・米国が人口の増える安定した先進国であり長期的に価値上昇も期待できそうである点
・国内での不動産価値の先行きに不安がある点

などから米国の不動産投資に興味を持っていました。

何箇所か米国の不動産を取り扱っている会社にコンタクトを取ってみて物件情報などももらったのですが、リフォームが入っているとはいえ

・zillowなどで調べた仲介会社の買い付け値より4割程の上乗せ値段設定
・3%台の利回り(テキサス州ダラスの物件でした)

などに納得がいかずいろいろと調べていたなかで佐藤様のブログを見つけ東京でコンサルティング頂きました。

土地勘のない投資になるので海外不動産投資は間に入って頂く人や会社を信じてそこに投資するという一面もあると思っていましたが、実際にお話を聞いて現地の会社との直接取引のサポートという形であることや直接お話を聞いてメンフィスのエリアでの経験も長く、現地の業者とも深い付き合いがあるとのことで安心して投資を開始できると思い信頼して始めてみようと感じました。

取引が始まってからは英語で現地の業者や管理会社とのやり取りを行いますが、全てに佐藤様と両方に送信というかたちでしたので基本的にはほとんど指示をもらって電子サインや要所での決定事項の判断だけで取引が進んでいきましたので非常にスムーズだったと思います。

電子サインや書類のスキャン、海外送金用の口座さえ用意しておけば思ったより手がかからず手続きができる印象でした。

物件の調査や修繕が必要な箇所は自分では判断がつかないこともありましたが現地業者からの報告や佐藤様からのアドバイスなどをいただいて価格の目安などもわかるようにしてもらえるのが助かりました。

また購入後の管理についても管理会社とのやり取りに一括で間に入って頂くサービスもあるため非常に安心しています。自分でも管理会社のホームページから状況確認できますがやはり間に入っていただいていれば安心感があります。

今後も税制を見ながらですがもう少し米国不動産に投資しても良いと思っており、良い物件があれば再度取引をお願いしたいと思っています。

またこれを機に英語の能力を鍛える良い機会だと思い英語のトレーニングのモチベーションになったことも個人的にはよかったです 笑

不動産コンサルティングを迷われている方については一度東京で話を聞いてみるだけでも価値があると思います。

私もいくつかのセミナーや仲介業社の話を聞きましたがまずは出された物件をzillowなどで調べて業者の購入価格を調べて販売価格への上乗せ分やリフォームコストなどについて検討してみることを勧めます。

今回の佐藤様のサポートでは基本的には現地での購入にサポート代金を支払うという形なのでコストが明確で非常に良かったと思います。

今回の取引には物件やサポート体制については非常に満足しており是非検討中の方にもおすすめです。

大阪在住 M.K.様

Kさん、今回はアメリカで初の不動産物件取得、おめでとうございました!!

どのようにアメリカ不動産投資を展開しようか模索されながら、結局は自分で直接アメリカ現地の不動産会社・不動産管理会社と取引することを決意され、キャッシュフローを潤沢に入れながら将来のキャピタルゲインも期待できる物件を購入されたことを心から嬉しく思います。

現地リアルターや私(佐藤)のサポートはあくまで補足に過ぎず、何よりもアメリカ不動産投資において素晴らしい船出を実現させたのはKさんの行動力そのものだろうと思います。

今後益々のご成功をご祈念申し上げます!



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