一戸建て不動産投資の実例(クロージング:2018年9月) ~ キャッシュフローとキャピタルを同時に狙う ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資においては、何よりもまず投資に対する自分自身の目標を明確にすることが肝要です。

キャッシュフローを狙うのか

キャピタルゲインを狙うのか

短期減価償却を狙うのか

自分の投資戦略として大まかにはこれら3つのどこに比重を置くかで

選ぶべき不動産市場

選ぶべき物件

には大きな違いが出てきます。

間違っても

「この物件は見た目がいいから投資には向いているだろう」

「この地域のことはよく分からないけれど、自分の予算内で購入できそうだからとりあえず購入してみよう」

というような安易な考えで購入してはいけません。

あくまでも

1.自分の投資目標を明確にする

2.「1」に沿った数字目標を立てる

3.「1」と「2」を満たす市場で然るべき物件を探す

という順番が理想なのです。

投資戦略としては最低でもこれらの条件を揃えた上で、そこから始めて然るべき不動産市場の中で目標に合致する物件を見ていきます。

物件の見た目が先ではなく、あくまで方向性に基づいた数字を定めることが先決です。

そしてあなたが

「キャッシュフローを取りにいきたい」

と考える場合は、今のアメリカではテネシー州メンフィス市をお薦めします。

テキサス州のようなキャピタルゲインが狙える州と比較すると、ざっくり考えてもメンフィスでは約2倍のキャッシュフローが期待できるためです。

メンフィス市場では価格そのものの派手な上下はありませんが、言い換えるとそれだけ不動産市場が安定しているとも言えます。

乱高下の激しい市場では運よく低値で購入すればキャピタルゲインは狙えるかもしれませんが、含み益が増加すると同時に固定資産税も高くなりますから、キャッシュフローとしては成績がイマイチなのです。

そして実は、このメンフィス市場は基本的には高いキャッシュフローが期待できる不動産投資市場ではあるものの

「キャッシュフローとキャピタルを同時に狙う」

ことも可能です。

厳密にはキャピタルゲインとはいえニューヨークやカリフォルニアのように派手に価格が上昇することはありませんが、手堅く価値が上昇し続ける物件は存在するのです。

これとは反対に

「キャピタル市場でキャッシュフローを狙う」

ということは難しいもの。

大きなキャピタルゲインは喜ばしくも、価値の上昇に伴い固定資産税も高額になる為にキャッシュフローの成績は悪くなり、キャップレートが低くなりがちになるわけです。

そこで今回は、メンフィス市場で長期保有によりキャピタルゲインも十分に狙える物件を購入できた実例をみてみましょう。

実例:大阪在住 M.K.様(クロージング:20189月)


(イメージ写真です)

基本情報

物件タイプ:一戸建て
建物面積:1,331スクエアーフィート
ベッドルーム数:3
バスルーム:2
築年:1987
購入額:$145,400

結論を先にお伝えすると、「キャッシュフローを最大化しながらキャピタルゲインも狙う」為の最大のコツは、

「理想家賃範囲のギリギリ上限を取れる物件を購入すること」

です。

そうするとこの実例のようにメンフィス市場の中にあってはやや高めの物件になってしまいますが、それでも201810月現在のアメリカの不動産中間価格$216,700よりは遥かに安いもの。

広々とした3ベッドルームの一戸建てが現在のレートで約1630万円で購入できるとすれば、決して悪くないのではないでしょうか。

この物件の内外を少しだけ見てみましょう。下は全て実際の写真です。

キッチン

リモデリングされた綺麗なキッチンです。賃貸には非常に適したサイズであり、キャビネットも含めるデザインの良さはテナント付けに有利に働きます。

リビング

暖炉のあるリビング。カーペットなしのタイルによるフロアリングになっており、カーペット清掃や交換の費用が不要になる分長期運用では有利になります。

バスルーム

綺麗なバスルームですね。キッチンと同様、落ち着いて大人びたデザインのバスルームは人気があります。

裏庭

ひ、広い裏庭ですね。。

賃貸においては裏庭がない方が有利と言える側面もありますが、大木やバルコニー等がないだだっ広い裏庭であれば問題はありません。

むしろ子供のいる家族世帯であれば満足度はかなり高いはず。

このような広い裏庭付きの一戸建てが約1630万円で購入できるのは、アメリカ中西部のよいところです。

また、不動産投資にあたる理想の基準として

・学区が良い

・理想の家賃が取れる

・建物比率80%

・将来の価値がしっかり守られる可能性が高い

という点を上げるとすれば、この実例の物件は見事にこれら全てを実現しています。

「学区が良く、理想の家賃が期待でき、将来の価値も守られる」

となるとちょっと高めの物件になるのですが、反対の言い方をすればちょっと高めの物件を購入すると、これらの条件を満たす物件を購入できるわけです。

そこで、これら詳細を実際に見てみましょう。

明日に続けます。



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