不動産で富を生み出してみる 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から不動産で富を生み出す方法の一つとしてフリップについてお伝えしています。

願わくばオークションに出ているような物件を安く購入し、修繕をかけて価値を上げ然るべき市場価格で市場に売りに出す。

この最終的に完成した物件を売却した際の価格から、物件購入価格と修繕費用を差し引くと最終的に利益が出ることになります。

① 購入価格

② 修繕価格

③ 売却価格

この3つの数字を並べると、

利益 = ③ – (① + ②)

になるわけです。

通常の一戸建て物件を安く購入できた場合には数万ドル、アパート物件であれば数十万ドルの利益に及ぶこともあります。

これを専門的に行うプロがフリップ業者と言われる業種形態ですが、実際には一般の個人不動産投資家でもこのフリップで利益を出す人は多いのです。

ところが、この方法で利益を出す場合に先立つ資金としては

① 購入価格

② 修繕価格

この2つが発生してきます。これらの資金をどうやって賄えばよいのでしょうか。

実にここが、手元資金ゼロから富を生み出す為の知恵が必要になる部分です。

資金集めとしてはいくつかの方法がある中で、今日は代表的な方法についてお伝えさせて頂きます。

購入価格を賄う:通常のローンで物件を購入

例えばアメリカのメンフィス市場であれば、抵当に入れられてその後市場に出されるいわゆるオークション物件は治安のよいエリアでも

7万ドル 〜 8万ドル台

でよく出されています。

この程度ならローンを組まずとも自己資金で出せるというのであれば一番良いのですが、あえて自己資金を使わないのであれば通常通り融資を受けて購入する必要があります。

この時オークション物件はそもそも本来あるべき価格から大きく値段が下がっていますから、本来の価値を加味すると融資を引ける可能性は高いのです。

ただし、融資を組む場合でも頭金は最低でも必要になりますから出費はゼロではありません。

ここで物件を8万ドルとすると、銀行にもよりますが場合によっては30%〜40%の頭金が必要となる場合もありますので、ローンの手数料も踏まえてここでは40%とします。そうすると

$32,000($80,000 × 40%)

は必要ということになりますね。

ここもまた自己資金があれば一番良いかもしれませんが、あえて自分の資金を使わずに人様から集める方法もあるわけです。

出資者としては親族かもしれませんし、クラウドファンディングで集める方法もあるかもしれません。

これらの資金は物件売却後に利息を付けて出資者に返すことになりますが、例えば投資として魅力的にする上で10%の利息をつけるとすれば精算時には

$35,200($32,000 × 1.1)

を借用する計算です。

この頭金をもってまず物件を購入します。

修繕価格を賄う:ハードマネーローンで賄う

そして物件を購入した後に必要になるのは

② 修繕費用

です。

ここで個人でも資金を集められる一番簡単な方法としては「ハードマネーローン」があります。

プライベートローンとも呼ばれますが、いわゆる不動産投資に頻繁に活用されている短期借用のローンです。

そもそもが修繕して間もなく売りに出しその後にすぐ返済するという短期借用を前提に設計されていますので、利息は10%〜12%と非常に高いのが特徴です。

そこで、フリップにかける修繕費用は通常の一戸建てであれば平均が

$20,000 〜 $25,000

の資金で十分になります。$30,000までいくと費用がかかりすぎですし、このレベルでは物件そのものが古すぎますので手を出すべきではありません。

そこで仮に修繕に$20,000をかけたとしましょう。そしてこの$20,000をハードマネーローンから借用します。

数ヶ月間の借用だったとしてもローンの手数料と利息を考えて精算時には

$25,000

なると仮定しましょう。

ちなみにこの時、ハードマネーローンは投資用かつ短期借用として設計されている為に審査には時間がかかりません。通常の商業銀行と比較すると必要な書類もずっと少なく、ごく短期間で融資が受けられるのです。

かくしてこの仕上がった物件を市場に売りに出します。

メンフィス市場の場合は大抵このレベルであれば3ベッドルームが主流となりますが、今回の場合は本来あるべき市場価格が$120,000、そこに修繕で価値が上昇して$130,000になったとしましょう。

もっぱら購入対象とする物件の本来の価値と地域そのものを良く見極めることが前提ではありますが、手堅い地域と築10年〜20年程度の中古物件であれば、まずこの価格で高い確率で売却は可能です。

そこで首尾よく$130,000で売却できたとしましょう。すると購入価格と修繕費用を差し引いて

$130,000 -($80,000 + $20,000)= $30,000

と、この場合は一連のフリップの流れで$30,000の利益が出ることになります。

ここから借用時の利息や諸々かかる経費等を差し引いたとしても、$20,000前後は十分に利益が生み出せる可能性が高いのです。

ここまでかかる時間は短くて約半年程度になります。すなわち、年に2〜3軒このフリップを行うだけでも1年間に十分なお小遣いが生み出せることになります。

。。。

このように自己資金を使わずとも富を生み出す方法は実際に存在し、アメリカでは専任で行う個人・法人も数多くいるのです。

今回の例は最小単位のプロジェクトの例ですが、これがアパート物件等になると利益は相当大きくなります。

通常のモノを売る商売であれば

安く仕入れる ⇛ 高く売る

が基本になりますが、不動産におけるフリップの場合は

安く仕入れる ⇛ 修繕で価値を上げる ⇛ 高く売る

という、仕入れ商品の価値を高めて市場に出すプロセスが出てきますから利益が大きくなります。

もちろんリスクはゼロではありませんが、それを言ってしまえば通常の商売でも在庫をかかえる等のリスクは同じです。

要は金額の高に懸念の差があり、そこは仕入れる前に市場と物件をよく検討することで売れない可能性が極めて低い商品(物件)を見極めることは十分に可能になります。

かくして、ゼロから富を生む方法の一つとして不動産におけるフリップもまた有効な手段の一つなのです。


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